Малоэтажная недвижимость, комьюнити по интересам, тайм-шеры и временное жилье

«Мы не можем точно предсказать будущее, но будущее точно находится в наших руках». Человек, которому приписывают эту фразу – американский девелопер Дональд Брэн, владелец Irvine Company, его состояние оценивается сейчас Forbes в $16 млрд. С конца 1950-х гг. компания Брэна построила сотни тысяч квадратных метров жилья, торговой и офисной недвижимости, создав современный вариант субурбии (от англ. «suburb»), пригорода Лос-Анжелеса Оранж Каунти.

Любая инвестиция – это взгляд в будущее, попытка разглядеть очертания завтрашнего дня, с целью получения прибыли, конечно. В недвижимости (прямые вложения, не на фондовом рынке) невозможна ставка на понижение (шорт), поэтому подавляющее большинство инвесторов этого сектора – оптимисты. Но даже оптимистичный взгляд не может не предполагать трезвого анализа тенденций, уже влияющих на рынок недвижимости или повлияющих на него в ближайшем будущем.

Для меня нет сомнений в том, жизнь современного человека постепенно уходит в сеть. Работа, шопинг, досуг, образование и общение с близкими – все происходит или уже может происходить в онлайн-пространстве. Это изменение реальности и задает основные тренды.

Сегментация людей и вовлечение в комьюнити

По данным опроса, проведенного в США в 2020 г. Университетом Майами, 61% людей в возрасте от 18 до 25 лет испытывают сильное чувство одиночества. Более раннее исследование, проведенное компанией Cigna в 2018 г., показало, что 46% американцев чувствуют себя одинокими. Эпидемия Covid-19 лишь усилила тенденцию, особенно в молодежной среде.

Очевидно, что постепенный переход многих аспектов жизни в онлайн будет не только способствовать одиночеству, но и провоцировать поиск способов «лечения» от этого социального недуга.

Люди будут стараться находить друзей и партнеров «по интересам» в сети и встречаться с ними в реальной жизни. В том числе это начнет выражаться в создании проектов сферы недвижимости, когда группы людей (объединенные некой общностью идей) захотят и проживать в одном месте, излечивая одиночество возможностью находится в окружении комьюнити идейно и социально близких себе людей.

Большим подспорьем для развития этой тенденции станет развитие тестируемых в настоящее время систем присвоения персональных рейтингов, а также использование больших пользовательских данных, добываемых бизнесом из социальных сетей, банковских сервисов и т.д. Наконец, комьюнити, скорее всего вместе с девелоперами, начнут формировать инфлюэнсеры (блогеры, селебрити и т.д.).

Такие проекты начинают появляться в России, к ним можно причислить, например, это поселки «по интересам», такие как клубный поселок предпринимателей «Реки», который строится на канале им. Москвы, или клубный поселок «для друзей», который строит предприниматель Георгий Гугнин.

Урбанизация и субурбизация

Полная и безоговорочная удаленка проиграла, а победил гибридный формат. Многим служащим офисов (особенно «бирюзовых» и «зеленых» компаний, в которых отсутствует жесткая иерархическая структура, а сотрудники пользуются максимальной свободой в самовыражении и принятии решений), больше не нужно ходить в этот самый офис (на работу) каждый день. Им достаточно присутствовать в офисе несколько дней, а остальное время находится дома. Это уже приводит к тому, что у офисных сотрудников появляется потребность во втором доме (в пригороде) и возможность в нем жить. У состоятельных людей появляются даже третьи дома, расположенные в других климатических зонах.

Одновременно не спадает и тренд урбанизации, особенно он силен в Азии, где к 2050 г. прогнозируется появление агломераций с численностью населения  более 1 млрд жителей. В крупные мировые города стремятся переехать люди из менее экономически развитых регионов и стран. Как результат, в крупнейших мегаполисах повышается стоимость жилья (аренды и продажи) и плотность застройки.

Сочетание обеих тенденций, однако, приведет лишь к расширению физических размеров городов. Текущие планы девелоперов по выходу на рынок малоэтажной недвижимости являются подтверждением этого тренда. Одновременно на процессы будет влиять и шеринговая экономика, не удивлюсь, если через какое-то время мы увидим не только развитие краткосрочной аренды, рекреационных отелей и глэмпингов, но даже возвращение на рынок таймшеров.

Модернизация системы образования

Модернизация системы среднего образования, прежде всего перевод школьного обучения в онлайн, также значительным образом повлияет не только на жизнь людей, но и на рынок недвижимости. То, что не надо возить детей каждый день в школу и из школы, упростит жизнь родителям. Но сделает сложнее задачу по социализации детей, созданию условий для их гармоничного развития. Это станет предпосылкой для строительства крупных спортивных и досуговых центров для детей. Возможно, девелопмент и редевелопмент ТЦ пойдет именно по пути создания таких объектов, одним из якорных арендаторов в котором становится обучающий/развлекательный/спортивный центр – что-то вроде «дома пионеров», и это будет способствовать росту трафика в самом ТЦ.

Шеринг всего, подписка на все

В настоящее время объем рынка услуг шеринга в России, по разным оценкам, составляет более 1 трлн руб. В мире шеринг оценивается уже в сотни миллиардов долларов. В год этот рынок в разных сегментах прибавляет по 30-50%. Например, американский стартап Nickson совсем недавно получил от инвесторов $12 млн инвестиций. Бизнес-модель: клиент выбирает на сайте интерьер квартиры и подписывается на него за $200 в месяц. К клиенту приезжают декораторы и наполняют жилье мебелью, картинами и прочим, вплоть до столовых приборов. Подписка заканчивается – все увозят. По сути речь идет об аренде предметов интерьера. В мире уже работает подписка на автомобили, продукты, электронику, одежду и т.д.

Население в мире растет, но люди, к сожалению, не становятся богаче, они становятся беднее и приучаются к вынужденному удобству и новой нормальности выбора снимать, а не покупать. Помимо этого, подписка и шеринг экономят значительное количество времени, наиболее ценный сейчас человеческий ресурс.

Россия не хедлайнер новых решений в шеринге. Однако мы видим, что вотребованность краткосрочной аренды квартир и домов растет, популярны становятся и коворкинги, то есть краткосрочная аренда офисной недвижимости.

Развлечения, путешествия, работа

Жизнь современного человека постепенно уходит в сеть, границы рабочего и нерабочего времени стираются. Теперь можно работать буквально везде, всегда и практически без перерывов. И одновременно теперь можно работать в путешествиях, в транспорте, в кино – в общем, повсеместно.

Де-факто для многих людей, особенно предпринимателей, реальностью становится возможность совмещать работу и отдых. Гибкий режим позволит людям в будущем больше времени уделять общению с детьми и путешествиям без отрыва от решения рабочих вопросов, находиться всегда «на связи», в контакте с контрагентами и коллегами. Это может привести к тому, что более востребованными станут средства временного размещения, будут развиваться аэропорты и транспортная инфраструктура и т.д.

Эти тренды очевидны и логичны мы видим их влияние на рынок и предпосылки для дальнейшего развития. Более того, многие люди уже «в тренде», то есть строят жизнь по-новому. Будущее совершенно точно находится в наших руках, в том числе в руках инвесторов рынка недвижимости.