Какие проблемы ожидают инвесторов в крымскую недвижимость

Часты случаи продажи недвижимости по документам с пороками полномочий представителя по доверенности или вовсе по поддельным доверенностям
Приобрести недвижимость и потерять её через некоторое время, не вернув и потраченные деньги, в Крыму легче, чем кажется

Рост цен на недвижимость в Крыму опережает темпы инфляции и рост цен в регионах России. Частных инвесторов привлекает недооцененность некоторых категорий недвижимости и внимание властей к развитию полуострова.

За последние 7 лет 297 млрд руб. направлено на создание и развитие инфраструктуры Крыма – и поток денег не ослабевает. По данным «Авито недвижимости» на 1 января 2021 г., квартиры на вторичном рынке за год подорожали в среднем на 10,5%, на первичном – на 8-11%. Однако не все так радужно.

Значимой проблемой для покупателей является то, что в настоящее время в Крыму чаще, чем где-либо еще в регионах России, встречаются случаи продажи недвижимости по документам с пороками полномочий представителя по доверенности или вовсе по поддельным доверенностям.

Привет из прошлого

21 марта 2014 г. президент РФ Владимир Путин подписал федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ, по которому Крым и Севастополь стали субъектами Российской Федерации. Однако правовой статус всех крымских земель имеет корни в украинской юрисдикции, это влияет в том числе на статус и судьбу любых возведенных здесь строений.

Актуальная проблема российских инвесторов – они не знают правовую историю и особенности формирования недвижимости по украинским законам, не знают специфики переоформления ранее возникших прав по российскому законодательству. Из-за этого возникают сложности.

В России регистрация сделок с недвижимостью производится в единой базе, которую ведет Росреестр, а в Крыму – Госкомрегистр. В Украине также существуют специальные реестры, содержащие сведения о недвижимости на полуострове.

Однако не вся информация из украинских реестров корректно перенесена в ЕГРН, что усложняет процесс выявления важных сведений для проверки правомерности сделки и правовой чистоты объекта.

Как собственники, так и добросовестные покупатели часто страдают из-за недобросовестных действий «продавцов» или отсутствия должной осмотрительности перед сделкой.

Стандартная проверка документов риэлторами и даже юристами без практического опыта в крымских делах не помогает. Цена ошибки – миллионы рублей.

Для выявления рисков до заключения сделки осмотрительные лица проводят Due diligence и по наработанным чек-листам выявляются возможные пороки полномочий на стороне продавца; пороки правоустанавливающих документов; нарушения закона или договора, допущенные задолго до сделки; недостатки регистрации обременений в России и Украине, иные особенности и риски.

«Сделка с недвижимым имуществом в Крыму может быть выгодна, однако сопряжена с риском, поэтому требует тщательной подготовки, внимания к деталям и правовому рельефу местности».

Как потерять время, деньги и недвижимость

Приобрести недвижимость и потерять ее через некоторое время, не вернув и потраченные деньги, здесь легче, чем кажется.

Ниже примеры наиболее распространенных на полуострове ситуаций, которые, если их не предупредить, могут обернуться значительными убытками.

Во-первых, речь о весьма распространенных случаях явного криминала. Легче всего стать жертвой мошенников, покупая недвижимость у представителя продавца по доверенности. Ведь настоящий продавец может и не догадываться о сделке.

Например, лишь после после трех лет судов и благодаря серьёзному опыту в таких спорах юристам удалось вернуть собственнику (предприятию) больше гектара земли коммерческого назначения в Симферополе, которую по поддельной доверенности продали, разделили на несколько участков и снова перепродали.

В другом случае клиент лишился 29 объектов недвижимости, которые без его согласия были внесены в уставный фонд некоего предприятия и также по цепочке перешли к возможно добросовестным покупателям. Этот спор рассматривался с переменным успехом, и повернуть ситуацию в пользу собственника получилось только на стадии кассации.

В деле, которое еще рассматривается в Севастополе, юристы возвращают собственнику земельный участок в Балаклаве, который по поддельной доверенности продали имевшие доступ к документам знакомые собственника.

Балаклавский районный суд города Севастополя истребовал землю в пользу собственника, а покупатели земли обжалуют решение в Севастопольский городской суд. Возбуждено уголовное дело.

Такие случаи объединяет то, что с другой стороны конфликта могут быть как участники «схемы», так и вполне добросовестные, но не достаточно осмотрительные покупатели. Поэтому если избежать посредников невозможно, или если продавец юридическое лицо, то  покупать недвижимость или корпоративные права без due diligence – игра в рулетку.

Во-вторых, остаться ни с чем покупатель может и с условно добросовестном продавцом. Например, гражданин Башкирии в 2015 г. купил два привлекательных земельных участка в Ялте. Он самостоятельно провел стандартную проверку ЕГРН и документов единственного владельца. На приобретённой земле покупатель построил жилые дома, но спустя 4 года владения землей они были изъяты по инициативе государства. Росимущество в лице Межрегионального управления утверждало, что в 2008 г. участки незаконно выбыли из состава лесных земель, и незадачливый девелопер проиграл дело в судах трех инстанций.

Сельскохозяйственные земли

Есть примеры, когда Госкомрегистр (аналог Росреестра) неправомерно зарегистрировал за продавцами право собственности на землю вместо аренды. Дело в том, что некоторые жители Крыма, которые до 2014 г. занимались товарной сельскохозяйственной деятельностью, получали землю в постоянное пользование. Однако законодательство России не предусматривает права граждан на постоянное пользование землей.

Владельцы этих сельхозземель должны были переоформить право пользования на право аренды. Но оформляли право собственности и землю продавали. Регистрирующий орган сообщил о своей ошибке властям республики, и те запустили судебные процессы.

Новые собственники, инвесторы и приезжие земледельцы, успели организовать интересные и полезные проекты, однако вместо их реализации втянуты в длительные судебные разбирательства и несут расходы, которых можно было избежать.

В этой категории дел суды в итоге встали на сторону покупателей, но для этого фермерам пришлось пройти непростой путь.

Градостроительные условия

Необходимо учитывать как существовавшую, так и разрабатываемую или вновь принятую градостроительную документацию, которая влияет на правовой режим земель. Например, земля, на которой расположен приобретенный объект недвижимости, попала одновременно в три разных территориальных зоны, что препятствовало и формированию участка, и его использованию по замыслу владельца.

Добиваться восстановления прав пришлось непростым путем обжалования Генерального плана застройки городского округа Судак Республики Крым и правил землепользования и застройки муниципального образования.

В другом случае на застроенном коммерческой недвижимостью участке органы власти вдруг запланировали строительство дошкольного учреждения, и администрация отказала предприятию, десять лет арендовавшему землю, в продлении договора аренды под объектами недвижимости (спор еще находится на рассмотрении суда). Случилось это как раз на этапе привлечения инвестора. Дело еще слушается в арбитражном суде Республики Крым.

Как договорились

Еще один пример. Застройщик – инвестор, который приобрел у арендатора право пользования муниципальной землей (уступка права аренды) для многоэтажного жилищного строительства, завершил первую очередь строительства, а вместо продолжения стройки теперь вынужден защищаться от требований муниципального органа.

Разногласия возникли после проверки законности переоформления аренды с украинского договора на новый договор, составленный в соответствии с законодательством России. Причина разногласий в дополнительных соглашениях украинского периода, о которых новому арендатору не было известно, однако именно ему теперь предстоит иметь дело с правовыми и финансовыми последствиями возможных нарушений.