Ожидания и планы рынка коммерческой недвижимости

Рассуждая о коммерческой недвижимости – о рынке в целом или его отдельных секторах – игроки и аналитики иногда упускают тот факт, что недвижимость является частью реального сектора экономики, прочно встроенной в сформировавшуюся цепочку разделения труда.

Поэтому говоря о перспективах рынка в следующем году, необходимо оценить ключевые экономические тенденции и потом уже – их влияние на конкретные сегменты.

Растущая инфляция

Основным экономическим прогнозном можно назвать сохранение роста инфляции. Факторы, определяющие такой рост, например, существенное снижение кредитования реального сектора и нарушения в глобальных логистических цепочках, не исправляются повышением ключевой ставки, а требует других, более качественных и сложных решений. Плюс такие меры требует определенного времени, поэтому сложно ожидать, что рост цен будет остановлен в течение короткого периода.

Скорее всего, и инвесторам и девелоперам придется работать в следующему году в условиях повышенной инфляции.

В поисках приемлемой доходности

Рост инфляции означает повышение требований к уровню доходности (номинальной стоимости капитала). Инвесторы будут стремиться найти активы и проекты с учетом новых целевых значений. В условиях неопределенности инвесторы будут стремиться обеспечить такую повышенную доходность более низкой ценой приобретения («входа» в проект). Забывая, или скорее специально игнорируя тот факт, что итоговая доходность определяется не только ценой приобретения, но также операционными результатам актива в период владения и ценой будущей продажи («выхода» из инвестиции).

А именно денежные потоки и цена будущей продажи (которая будет базироваться на финансовых показателях соответствующего периода) обеспечат защиту капитала от инфляции и повышенную доходность. Например, уже в этом году качественные активы подтвердили свою способность защищать капитал от обесценения – ряд торговых активов по итогам 2021 г. покажет финансовые результаты, превышающие показатели 2019 г., не смотря на ограничения, имевшие место летом и осенью.

Поэтому можно ожидать, что инвесторы, стремящиеся обеспечить повышенную доходность только за счет снижения цены приобретения, столкнутся с разрывом между своими ценовыми ожиданиями и рыночной оценкой активов.

В целом, такая ситуация будет означать достаточно невысокий уровень инвестиционной активности на рынке.

Для девелоперских проектов приемлемой считается доходность собственного капитала на уровне 30-35%. Но такой уровень становится сложно достижимым: затратная часть растет, а выход из проекта переносится дальше во времени. Чем позже девелопер получает средства от продажи актива, тем ниже доходность вложенного капитала (фактор стоимости средств во времени – 1 рубль сейчас не равен 1 рублю через год).

Для инвестиций в действующие активы диапазон доходности собственного капитала в офисном сегменте – 13-15%, скласком – 20-22%.

Девелоперы на длинной дистанции

Также сложно ожидать высокой активности и от девелоперов коммерческой недвижимости. Бизнес-модель профессионального девелопера подразумевает наличие инвестора на финальном этапе проекта. Девелопер берет на себя повышенные риски на инвестиционной стадии (разработка, согласование, строительство), которые компенсируются более высокой рыночной стоимостью после запуска проекта и стабилизации денежного потока. Такая компенсация и соответствующая доходность реализуются только при продаже сформированного актива. Но, как отмечено выше, активность потенциальных инвесторов в наступающем году вызывает сомнения.

Поэтому по уже введенным в эксплуатацию объектам девелоперам придется самостоятельно осуществлять операционное управление в течение более длительного периода (по сравнению с тем, что планировалось при начале проекта). С учетом повышенных расходов на инвестиционной стадии (в том числе за счет платежей по проектному финансированию) и более сложного и длительного этапа стабилизации актива после его ввод в эксплуатацию – это будет означать снижающуюся фактическую доходность.

Такое сочетания растущих рисков и потенциально более низкой доходности не позволяет ожидать начала большого количества новых проектов.

Внимание к операционным деталям и фокус на клиентах

Прогнозируемая более низкая инвестиционная и девелоперская активность будет означать повышенный фокус на операционной эффективности – коммерческой и финансовой.

В частности, понимание целевой аудитории и взаимодействие с ней будет оставаться ключевым фокусом для управляющих торговыми объектами. Правильная оценка результатов арендаторов (обороты, посещаемость) и эффективная корректировка условий аренды станет одной из задач для коммерческих специалистов. А вопрос правильной структуры и дополнительных источников финансирования будет подниматься в обсуждениях собственников и финансовых специалистов, как по офисным, так и индустриальным проектам.

Поэтому ключевым трендом 2022 г. могут стать профессиональная плановая работа в сочетании с корректной оценкой внешних условий. Это позволит избежать сложных финансовых решений и обеспечит приемлемый операционный результат, но не гарантирует повышенную доходность «здесь и сейчас».