Инвестиции в девелопмент: высокий доход, высокий риск

По данным Frank RG, в 2020 г. количество людей, чьи финансовые активы составляют более $1 млн, превысило 41 000 человек, а их капиталы достигли 11,3 трлн руб. Состоятельные люди предпочитают хранить деньги в «госбанках»: вложения в банки с госкапиталом – это около 75% от всех средств на вкладах и счетах богатых клиентов. Валютные инвестиционные инструменты преобладают, в них сосредоточено 55% капиталов. Состоятельные люди инвестируют всего 38% средств с их счетов в банках, хотя доля инвестируемых средств постепенно растет. Представители почти всех крупных банков, работающих с состоятельными физическими лицами, утверждали, что у их клиентов «проснулся аппетит к риску».

Руководитель подразделения Sber Private Banking Евгения Тюрикова заявила в начале 2021 г., что «в следующие три года мы увидим бум в альтернативных инвестициях и в непубличных активах». Нелишне напомнить, что недвижимость относится к классу альтернативных инвестиций. Учитывая склонность состоятельных людей к валютным активам и инвестиционным продуктам с промежуточной доходностью (депозиты с ежемесячной выплатой процентов, облигации с купоном или готовый арендный бизнес, приносящий ежемесячные платежи от аренды и т. д.), в топ предпочтений богатых россиян выходят инвестиции в зарубежную недвижимость.

Высокая инфляция, фиксируемая во всем мире, выталкивает инвесторов в зону еще большего риска. Доллар США в прошлом году, только по официальным данным, потерял более 5%, рубль – 8,4%. Неофициальные показатели инфляции оказались намного выше. В ситуации низкой стоимости денег, избытка свободного капитала и высокой инфляции, сложившейся в 2020–2021 гг., появилась огромная группа профессиональных и не очень инвесторов по всему миру, которая имеет большой аппетит к риску и высоким доходностям.

Действительно, доходность девелоперских проектов в сфере недвижимости (в среднем от 15 до 25% годовых) почти всегда опережает доходность сдачи недвижимости в аренду (4–9%). Однако высокая доходность влечет и высокий риск. В секторе недвижимости инвестиции в девелоперские проекты похожи на вложения в венчурные проекты. А по статистике, 75% стартапов не оправдывают вложения, в 30–40% случаев проект банкротится, и в большинстве случаев результат хуже запланированного.

Рост спроса на высокодоходные проекты вызвал рост предложения. В целом количество экспонируемых на рынке инвестиционных продуктов, так или иначе связанных с девелопментом или редевелопментом недвижимости, в последние два года заметно увеличилось. Чаще всего такие инвестиционные предложения позиционируются в чрезвычайно упрощенной форме: купил, построил/отремонтировал, продал. В реальности все значительно сложнее. Практически все девелоперские проекты содержат риски, и велика вероятность, что случатся все возможные ошибки и неприятности.

– Риск согласований. Для реализации девелоперского проекта необходимо получить множество различных документов от государственных или муниципальных организаций. Неполучение требуемых согласований может оказать негативное воздействие на проект или вообще поставить на нем крест.

– Строительный риск. Девелопмент предполагает осуществление ремонта, реконструкции или нового строительства. От того, как осуществлялись проектирование и строительно-монтажные работы (качество, соблюдение технологий, сроки), зависит будущее проекта. Но от разных специфических сюрпризов, увы, не может быть избавлен ни один проект.

– Рыночный риск. Создается новый объект недвижимости, который сдается в аренду или продается. Однако ситуация на рынке недвижимости может меняться, выбранные девелопером планировки помещений могут оказаться невостребованными среди покупателей, могут быть допущены ошибки по части ценообразования и рыночного позиционирования.

– Управленческий риск. Компетенции, опыт и сплоченность команды проекта напрямую влияют на результаты его реализации. Управленческие ошибки часто приводят к негативным последствиям, как минимум – к затягиванию сроков, как максимум – к убыткам.

Именно благодаря вышеперечисленным рискам доходность девелоперских проектов достигает на развивающихся и на некоторых развитых рынках средних значений 20–25% годовых.

Инвестиционные идеи в сфере девелопмента, в том числе за пределами России, требуют тщательного и взвешенного подхода к анализу проектов и рисков. Зачастую у подавляющего большинства инвесторов нет достаточных компетенций в сфере оценки подобного рода проектов. А маркетинг, направленный на привлечение инвестиций в проекты девелопмента, становится все более агрессивным. Упрощение бизнес-модели, сокрытие рисков, обещание больших доходностей, ссылки на ажиотажный спрос покупателей конечного продукта – все это становится элементом давления на инвесторов. У меня есть ощущение, что инвестиции в девелопмент недвижимости могут уже в 2022 г. стать «новой криптой», т. е. спорной и неоднозначной инвестиционной идеей, не без ореола скандальности.