Государство снова будет субсидировать ипотеку

Это поможет девелоперам не останавливать реализацию проектов
Нехватка инструментов для инвестирования заставляет людей вкладываться в недвижимость. В сухом остатке для рынка это – развитие

Из-за повышения ключевой ставки ЦБ до 20% ставка по ипотечным кредитам в среднем по рынку выросла до 15-23%. Ипотека временно «встала». Но спрос активен как в столице, так и в регионах, и цены на жилье растут. За неделю с 22 февраля по 1 марта, согласно исследованию SOLDapp, проведенному в 37 регионах России, цены вторичном рынке жилья выросли на 2%. В Москве и МО рост составил 2,4%. Данные показатели вполне соответствуют докризисному тренду и показывают, что рынок продолжает развитие, не снижая темпа.

Не секрет, что с 2020 г. основной причиной колоссального увеличения спроса на жилье была именно льготная ипотека. В новых условиях, когда банковское финансирование стало крайне дорогим, без господдержки строительный сектор не сможет также эффективно работать.

Вероятнее всего, чиновники примут решение вернуть госучастие в ипотечный сектор. Размер субсидии может составить до 12% от текущей ипотечной ставки. Это существенно поможет девелоперам не останавливать реализацию проектов и, таким образом, не приведет строительную отрасль к стагнации.

Ведь в условиях отсутствия выгодного финансирования компании будут вынуждены «свернуть» планы на неопределенный срок. А при наличии господдержки они, как и раньше, будут привлекать фондирование и финансирование своих проектов от банков.

Субсидирование ипотечных программ, в первую очередь, направлено на снижение нагрузки на конечных покупателей. К тому же ипотека – основной драйвер спроса как в столице, так и в регионах. Но следует отметить, что если рост ключевой ставки был скачкообразным и, по сути, ЦБ поднял ее всего за один день, то снижение ожидается плавным. Скорее всего, речь идет о сроках от полугода до полутора лет.

Рынок недвижимости столичного региона будет развиваться практически без изменений. Это связано с тем, что даже при выборе единственного жилья покупатели из регионов останавливают свой выбор на Москве. Их мотивы разные: инвестиционная привлекательность столицы, сохранение капитала и альтернатива банковскому вкладу и даже для получения столичных надбавок к пенсии. К тому же, именно в столице сосредоточена львиная доля от общего числа проектов всех ключевых застройщиков РФ.

Те проекты, которые уже начаты и получили финансирование, с высокой долей вероятности будут завершены. Большая часть «бумажных» проектов, которые пока существуют только на стадии обсуждения и утверждения, будут «заморожены». Привлекать под них деньги на новых условиях застройщикам будет не так интересно даже с учетом различных мер господдержки.

При действующей ключевой ставке компаниям не выгодно начинать стройку, поскольку растущая стоимость стройматериалов, уровень инфляции и недоступность «живых» денег от покупателей из-за эскроу-счетов не дают тех объемов прибыли, которые сделают бизнес рентабельным.

Надо отметить, что существенной опорой рынка является и система эскроу-счетов, поскольку они будут обслуживаться банками, несмотря ни на что. У нас есть и возможности ВЭБ, и Фонд национального благосостояния, из которых при необходимости можно профинансировать завершение всех текущих строек. Также, как одну из мер поддержки строительного сектора, правительство РФ рассматривает поэтапное раскрытие эскроу-счетов, чтобы предоставлять застройщикам деньги от покупателей, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объекта. Это возвращает вероятность появления обманутых дольщиков, но регулятор этого не допустит.

Вне зависимости от сценария дальнейших событий мы можем говорить о том, что наиболее комфортно себя будут чувствовать крупные игроки из топ-10 застройщиков России. В их числе ГК «Самолет», ГК «Пик», А101, MR Group и ряд других. А из крупных региональных девелоперов, пожалуй, только ГК «Брусника».

Сложнее всего будет мелким и средним игрокам, в активах которых не более трех проектов. Я предполагаю, что большая часть из них закроется насовсем. Потому что зависимость от прямого и проектного финансирования выражена у них намного больше, чем у крупных игроков. Для них подождать три-пять месяцев, пока прояснится ситуация, сложно. Проще получить прибыль от текущих проектов, завершить их и закрыть компанию.

Вторичный рынок также ждет всплеск активности. В условиях временной недоступности ипотеки покупателям будет намного выгоднее приобретать готовое жилье.