За счет чего люди будут приобретать новостройки

Прямо сейчас на рынке недвижимости – ажиотаж. Цены на квартиры в новостройках за февраль выросли на 5% из-за небывалого спроса. Однако, по нашим данным, уже через 4-5 месяцев ситуация будет диаметрально противоположной и застройщиков ждет глубокий кризис, который не все из них смогут пережить.

Ипотека под 25-27% недоступна массовому потребителю. Появляются инициативы от правительства о поддержке льготной ипотеки, но сумма такой ипотеки будет ограничена 3 млн руб., для Москвы это подойдет только в качестве доплаты тем, кому лишь немного не хватает.

Однако прямо сейчас на руках еще есть сбережения и уже одобренные кредиты под 10% и менее. Поэтому мы и наблюдаем сильный всплеск спроса на жилье: люди стремятся вложить деньги и успеть воспользоваться недорогой по сегодняшним меркам ипотекой. Цены на квартиры растут на рекордные 5% в месяц. На рынке розничного ритейла люди скупают электронику, продукты, технику и пр. Эта «паника рынков» скоро закончится: и эмоции, и деньги не бесконечны.

Резкое снижение покупательской способности вызовет падение спроса, а падение спроса приведет к избытку предложения и снижению стоимости жилья.

Спокойствие, только спокойствие

С точки зрения обычных людей, которые хотели бы купить, продать или снять квартиру, ситуация сложная. Те, кто долго копил деньги и откладывал на первый взнос по ипотеке, ожидал снижения цен, теперь остался с деньгами, но без квартиры. Предположим, что у человека есть несколько миллионов рублей на покупку квартиры в Москве, но без кредита их недостаточно. Предстоит ответить на два вопроса: как быть с покупкой, когда ипотека 25% годовых, и как распорядиться капиталом, чтобы он не обесценился?

В ситуации, когда ипотека дорогая и растут цены и спрос (на рекордные 50-60% буквально за две недели), приобретать жилье крайне невыгодно. Уже через несколько месяцев спрос может резко сократиться. «Дешевые» ипотеки и свободные капиталы населения к тому моменту будут по максимуму реализованы. В результате и застройщики, и собственники будут вынуждены делать скидки. Имеет смысл подождать несколько месяцев, чтобы взять квартиру с дисконтом от 15 до 30%. На время ожидания можно воспользоваться каким-то простым инструментом, чтобы защитить накопления от инфляции. Например, вкладом под хороший процент.

Если надо срочно улучшить жилищные условия, можно воспользоваться вариантом обмена жилья с «частичным кредитованием» или за одну сделку продать свою квартиру, взять ипотеку на тот остаток, который нужно доплатить для обмена, и купить другую. Если ипотечная часть не больше 3 млн руб., переплата будет не такой ощутимой, как в случае с ипотекой по классическому алгоритму. Жилищным trade in москвичи пользовались и до паники на рынках.

Риэлторы отмечают, что сейчас отменяется рекордное количество сделок по продаже квартир. «Передумывают» около 13% тех, кто уже инициировал сделку, вместо нормального показателя в 6%. Половина замороженных сделок ставятся на паузу именно из-за неуверенности людей в завтрашнем дне.

Владельцам квартир также не стоит поддаваться панике, выставлять на продажу все, что есть и прямо сейчас, на пике цен. Можно даже просто выставить квартиру по завышенной цене и посмотреть, появятся ли покупатели. А дальше уже принимать решение, продавать или нет. Если сейчас продать квартиру по завышенной цене и вложить эти деньги на депозиты под 15-20%, летом можно будет купить подобную квартиру примерно на 30% дешевле. Несколько месяцев можно жить в арендованной квартире и все равно остаться в плюсе.

По нашим данным, районы, в которых цены на недвижимость выросли наиболее ощутимо за прошедший год, могут быть хорошими вариантами для того, чтобы пробовать продавать квартиры по максимально выгодным ценам. По нашим данным, максимальный рост с марта 2021 по март 2022 г. был в районе станции метро Белорусская (1 кв. м подорожал 74,18%), Молжаниновском (плюс почти 48%), Ярославском (почти 46%) районах, у ДК Метростроя (45,6%), район Серпуховская-Павелецкая вырос в цене почти на 44%.

Но что будет, если после продажи квартиры и размещения капиталов на депозите рубль обесценится? Рынок недвижимости не сепарирован от остальной экономики. Обесценятся рубли – цены на недвижимость также пойдут вниз. Мы не можем знать точно, что будет дальше. Но из возможных рисков можем выбрать тот, который способен принести большую выгоду.

Тех, кто сейчас снимает квартиру, могут ожидать следующие риски: на фоне снижения спроса на покупку спрос на аренду может увеличиться и, соответственно, вырастет ставка. Арендодатели смогут выбирать среди потенциальных жильцов тех, кто больше заплатит. Это неизбежно, но аренда квартиры даже на фоне увеличения ее стоимости будет более выгодным вариантом, чем приобретение в собственность на пике паники и цен.

Как девелоперам встроиться в новый мир

Роль ипотек для портфелей застройщиков сложно переоценить. Ипотека – основной инструмент продаж. До 70% сделок совершались по ипотеке до февраля 2022 г. (в начале 2014 г. на ипотеку приходилось всего 20% продаж, но рынок постоянно развивался). Около 23% квартир покупались «на свои», но половина из этих сделок (около 10%) совершались после продажи другой недвижимости. Также 7% сделок – это прямой обмен одного жилья на другое.

Именно ипотека в последние годы обеспечивала бесперебойный поток покупателей для девелоперов. Без нее отрасль жилищного строительства ждет неминуемый спад за счет снижения спроса. Через несколько месяцев недвижимость может подешеветь на 20%, в отдельных районах – до 30%.

Привлечения клиентов станет дороже примерно на 40%, исчезнут небольшие девелоперы, которые не смогут справиться с материальными потерями.

Застройщикам, как и любому другому бизнесу, придется подстраиваться под новый мир. Для этого нужно понять, на чем теперь будут основываться сделки с недвижимостью.

Около 40% сделок все еще будут основаны на ипотеке, но «внутри» ипотека станет другой. Из-за недоступности стандартных алгоритмов люди будут брать ипотеку под небольшой процент у застройщика или оформлять в банке кредит на незначительную сумму – на тот «кусок» (до 3 млн руб.), которого не хватает. По сути, в основе такой ипотеки будет лежать механизм обмена.

Еще 10% покупок квартир в новостройках будет происходить за наличные. Четверть сделок будет обменом квартир, еще 25% покупателей придут за новостройкой, продав квартиру на вторичном рынке.

Именно квартира в собственности станет основным «держателем капитала» для многих людей.

Это значит, что спрос на покупку жилья в том виде, к которому все привыкли за последние 10 лет, практически сойдет «на нет». Застройщикам придется находить другие пути, чтобы не срывать план продаж.

Бизнесу важно быть гибким. Покупательская способность, которая сейчас ошибочно кажется возросшей, вскоре упадет, люди начнут экономить. Но они продолжат жить и работать. А значит, можно придумать вариант спасения бизнеса исходя из новых реалий. Вот три основных пути для спасения бизнеса сегодня: адаптация, новые продукты и коллаборации (продукты для взаимопомощи между компаниями).

Девелоперам довольно сложно придумать новый продукт, но адаптироваться под условия рынка вполне реально. Для этого нужно мотивировать людей улучшать жилищные условия по иным, доступным для них алгоритмам: не «за деньги», а за уже имеющуюся квартиру, то есть сделать больший упор именно на обмен.