Когда растущий рынок недвижимости Дубая пойдет вниз

Рынок недвижимости Дубая сегодня – одна из самых привлекательных площадок для инвестиций в жилье в мире. Здесь относительно недорогой «люкс» и стабильно растущая экономика. Но этот рынок подчиняется тем же законам, что и любой другой: он тесно связан с экономическим и политическим состоянием страны, просто реагирует на перемены более инертно, чем финансовый (DFM) или рынок ритейла.

Вчера

Интересно, что экономика ОАЭ прошлого не так стабильна, как может показаться тем, кто наблюдал за ней поверхностно. Движение ВВП – важнейшего экономического показателя ОАЭ в течение последних 20 лет – это показывает. По данным статистического ресурса www.statista.com, рост валового внутреннего продукта (ВВП) с 2011 по 2022 г. (по сравнению с предыдущим годом) сокращался с 2016 г., в 2018-м – 1,19% к 2017-му, в 2020-м вообще ушел в минус (-6,14%). Когда ВВП стремительно падал, рынок недвижимости повторял это движение.

Сначала дешевые нефтедоллары разгоняли экономику, все быстро развивалось, спрос постоянно увеличивался, число спекуляций на рынке – тоже. Так, в 2014 г. за один квартал жилье в Дубае подорожало более чем на 30% к прошлому году. Этот момент назвали «пузырем», правительство отреагировало на него уменьшением доступности кредитов и увеличением налогов. Спрос мгновенно пошел на спад, за один год рынок показал минус 12% и двинулся еще ниже.

То есть основная опасность здесь – пузыри цен, которые теоретически могут коснуться тех, кто планирует зарабатывать на перепродажах в интервале нескольких лет. Обезопасить себя можно, выбрав более «короткие» стратегии инвестирования (перепродажи в пределах года), либо, напротив, играть «в долгую», ориентируясь на долгосрочную аренду и планируя продажу только на серьезном подъеме.

Сегодня

Опыт прошлых лет был взят на вооружение, в настоящее время рынок недвижимости Дубая стабильно растет и находится далеко от опасного состояния пузыря цен.

В опубликованных Земельным департаментом Дубая планах развития до 2040-го г. – рост населения на 2 млн человек, возможность продавать не только сам объект недвижимости, но и его NFT-копию. Да, блокчейн-технологии здесь пользуются уважением, а криптовалютой можно оплатить покупку апартаментов с видом на золотой пляж.

В настоящее время спрос огромен: эмират до сих пор остается локацией с самой доступной недвижимостью класса премиум и de-luxe, приобрести которую можно онлайн, из-за границы.

Прямо сейчас цены на жилье разгоняются особенно быстро из-за резко возросшего спроса со стороны граждан России и Казахстана. Но это временное явление: рост цен стабилизируется при отсутствии сильных колебаний цен на нефть.

По нашим оценкам (искусственный интеллект проанализировал ситуацию на рынке Дубая), в ближайшие три года экономике эмирата ничто не угрожает: цены на нефть и ВВП будут стабильно расти, а стоимость квадратных метров – прибавлять в среднем по 10% в год.

Завтра

Однако по динамике спроса, рассчитанного искусственным интеллектом, и прогнозу насыщения цен – достижения предельных значений – через три года цены в Дубае придут к предельным значениям перед коррекцией. Почему это может произойти?

Если стоимость нефти будет стабильно высока, туристический и инвестиционный потоки из соседних регионов арабского мира тоже будут расти и, казалось бы, причин для коррекции рынка не будет.

Однако у Дубая есть конкуренты. Например, город Эр Рияд, который экономически растет с огромной скоростью и имеет внушительную стратегию развития. Он будет перетягивать на себя часть инвестиционных потоков.

Еще один важный фактор: номинал среднего чека в недвижимости имеет корреляцию с так называемым «предельным значением сегмента массового спроса». На сегодня средний дубайский чек в недвижимости уже выше этого предельного значения и равняется $400 000. Через некоторое время чек поднимется до $532 400, то есть недвижимость вырастет в цене на 31% и Дубай войдет в 20% самых дорогих рынков мира.

Когда это произойдет, рынок окажется далеко за пределами сегмента массового спроса, это будет пик насыщения цен, после которого начнется коррекция. По нашим данным, до наступления этого момента осталось три года.

Те инвесторы, которые сегодня вложатся в дубайские метры, смогут перепродать купленный актив с хорошей выгодой в течение следующих 2,5 лет, либо с меньшей выгодой – после коррекции. На самом пике роста ликвидность недвижимости снизится, этот период нужно будет переждать (либо при удачном стечении обстоятельств реализовать его со сверхвыгодой).