Станет ли государство fee-девелопером

Апрель стал первым за долгое время месяцем, показавшим падение продаж квартир в Москве – сразу на 50%. Такая просадка вполне сопоставима с тем, что было в конце 2008 г., когда с 6000–7000 в месяц число сделок сократилось до 2000–2500. Тогда властям пришлось принимать массу срочных мер. Нынешний кризис приведет к еще большему усилению роли государства – напрямую как заказчика и, вероятно, в виде акционера самих девелоперских компаний.

Поддержка спросом

Наступивший кризис стал полной неожиданностью в том числе и для застройщиков. Ставка рефинансирования в 9% и фактическая отмена льготной ипотеки в Москве и Петербурге и так уже снизили в начале года спрос на жилье. После того, как ЦБ поднял ставку до 20%, смысл брать ипотеку совсем пропал. В итоге число заключенных в апреле договоров долевого участия в Москве и области упало почти на 50% по сравнению с мартом.

В разгар глобального финансового кризиса к 2010 г. стоимость жилья снизилась на 15% в рублях и примерно на 36% в долларах относительно пиковых показателей 2008 г.

Многие стройки встали, а компании – перестали существовать. Стремясь спасти отрасль от казалось бы неминуемого краха, власти пошли на беспрецедентные меры: госбанки стали акционерами крупнейших девелоперов – ГК ПИК, «Донстроя», «Галс-девелопмента». Крупнейшие застройщики были признаны системообразующими, то есть могли получать господдержку в приоритетном порядке.

Кроме того, было выделено 83 млрд руб. для покупки 40 000 квартир для госнужд. Однако такого количества покупателей среди госструктур тогда найти не удалось. Но в последние годы, в отличие от кризиса 2008-го, отношение к бюджетникам изменилось – власти осознали, что медики и учителя важны не меньше, чем военные, и им тоже нужно жилье. Сейчас остро стоит и новая проблема – в условиях санкций и ухода западных компаний сохранить кадры и противодействовать оттоку специалистов, в первую очередь высокотехнологичных профессий.

К традиционным получателям льготной ипотеки теперь добавили IT-специалистов, для которых с 12 мая действует ставка в 5%. Следующими льготниками могут стать и инженеры – недавно на марафоне «Новые горизонты» глава «Новатэка» Леонид Михельсон заявил, что на рынке труда их катастрофически не хватает.

В середине апреля банк «Дом.РФ» сообщил о снижении ипотечной ставки для медиков и ученых. Те из них, у кого ребенок родился после 1 января 2018 г., могут претендовать на кредит под 5,1% по программе «семейной ипотеки». Это в 2,5 раза дешевле, чем обычная «семейная» ставка, если брать квартиру в новостройке стоимостью в 5 млн руб. сроком на 10 лет.

Сохраняется программа «Земский доктор»: врачи могут получить субсидию на покупку жилья размером до 2 млн руб., а фельдшеры – 1 млн руб., как и учителя. Программа действует для дальневосточных регионов России и Крайнего Севера. Впрочем, если застройщики в этих регионах не справятся со сроками ввода проектов, помогать их достраивать придется государству.

Власти традиционно концентрируются на лоббировании интересов крупнейших застройщиков. Можно с уверенностью сказать, что в список системообразующих войдут ПИК, «Эталон», «Самолет». Одновременно будет использоваться инструмент субсидирования ипотечных ставок, показавший свою эффективность и в 2014-м и позже – во время пандемии. Однако в этот раз, несмотря на снижение льготной ипотечной ставки до 9% и роста суммы кредита до 12 млн руб., эффект будет ограниченным. Банки стали более осторожны и, в условиях падения доходов населения, не так охотно идут на одобрение займов.

Под вопросом остается судьба проектов, под которые уже куплена земля либо началось строительство. Из-за стимулирования ипотеки и банковского финансирования в последние два года девелоперы вывели на рынок много проектов и приобретали новые участки. Падение реальных доходов населения в ближайшее время ставит под вопрос спрос, а значит – и судьбу этих проектов. Большинство девелоперов заморозило то, что было на ранней стадии. Государство, разумеется, сделает все, чтобы не повторились истории ЖК «Царицыно» или проектов «Урбан групп». Опыта борьбы с такими явлениями скопилось предостаточно.

Виды на ввод

Стоит ждать падения объемов строительства. Хотя в этом году вице-премьер Марат Хуснуллин докладывал о планах сохранить объемы ввода жилья на уровне прошлого. Вероятно, он будет обеспечен за счет ИЖС. Так, на днях инициатива создания федерального проектного центра для координации комплексной малоэтажной застройки в регионах направлена на рассмотрение в Минстрой. Согласно ей в 14 регионах в ближайшее время планируется запустить пилотные проекты ИЖС на основе типовых решений. А с 1 июня действует льготная ипотечная программа со ставкой не более 9% на строительство частного дома своими силами, без привлечения профессиональных застройщиков. В 2021 г. на частные дома пришлось 53% ввода – 49, 1 млн кв. м из 92,6 млн кв. м жилья.

Поддерживать объемы продолжит госзаказ, деньги на это пока есть: несмотря на санкции и заморозку международных активов ЦБ, доходы России в первом квартале 2022 г. продолжили расти. По данным Счетной палаты за 2020 г., в общем объеме государственных и корпоративных закупок почти 22% приходится на сооружения и строительные работы. Федеральной адресной инвестиционной программой (ФАИП) в 2021-2023 гг. было предусмотрено финансирование в размере 2,7 трлн руб. Также с большой вероятностью можно ожидать, что в обозримой перспективе рынок, и в особенности в более бедных регионах, будет все больше ориентироваться на госзаказчика, а не частных покупателей.

По данным «Единого ресурса застройщиков», из 2200 застройщиков менее 200 имеют в портфеле проектов более 100 000 кв. м – на них приходится около 60% всего рынка. И эта доля продолжит расти. А дела небольших частных компаний, у которых 1-2 проекта, будут и дальше ухудшаться, создавая точечные проблемы в регионах. Там небольшие компании без финансовой поддержки и стимулирования продаж будут испытывать трудность с рефинансированием, сроками ввода и, вероятно, даже банкротиться – увидим это летом. Решить проблему опять же можно только за счет вмешательства государства как на законодательном, так и инвестиционном уровнях. Ведь если в центре Москвы или Санкт-Петербурга 10 000 кв. м недостроя – мелочь, что в 100-тысячном Кызыле, столице Тувы, такой объект имеет градообразующее значение.

Как сказал один мой знакомый крупный инвестор, «недвижимость, как и водка с лекарствами, будет всегда». С этим трудно спорить. Правда то, что рынок будет собой представлять через некоторое время, многих сильно удивит. Но государство точно усилит свои позиции на нем. И речь будет идти не только о жилье. Правительство уже думает о промышленной ипотеке – предоставлении льготных кредитов предприятиям на покупку недвижимости напрямую у промышленного девелопера.