Новые форматы гостеприимства

Пока отельеры оценивают падение турпотока, владельцы городских отелей прикидывают перспективы проектов загородных и с апартаментами

Строить гостиницы и в хорошие времена считалось не самым прибыльным делом, результаты прошлого года, казалось бы, должны совершенно отвадить потенциальных инвесторов от этой поляны. Но, по словам опрошенных «Ведомостями» консультантов, напротив, некоторые хозяева городских гостиниц начинают поглядывать в сторону загородных активов и планировать новые проекты.

Про сроки окупаемости гостиничных проектов консультанты говорят «от 10 лет». По словам Виктории Петровой, замдиректора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, даже в хорошие годы для 4- и 5-звездочных отелей сроки окупаемости оценивались в 15–16 лет. Сейчас даже о подобных показателях говорить бессмысленно – сначала надо дождаться открытых границ и гостей.

В 2020 г. в России было введено в эксплуатацию всего шесть сетевых отелей (665 номеров), подсчитали в Cushman & Wakefield, из них два (270 номеров) – в Москве, уточняют в CBRE. По словам Яны Ухановой, руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL, в Санкт-Петербурге вообще не открылся ни один крупный отель. Между тем в последние годы в среднем ежегодно вводилось 3500–4000 номеров (речь о российских и международных гостиничных сетях), сравнивает Марина Усенко, партнер Cushman & Wakefield. В 2019 г. открыли 17 объектов на 2340 номеров, т. е. почти в 4 раза больше, чем в 2020 г. В 2018 г., когда в России проводился чемпионат мира по футболу, было открыто 37 отелей (5379 номеров).

Если в прошлые кризисы можно было выделить наиболее и наименее пострадавшие сегменты, то 2020 год создал крайне сложную ситуацию для всех независимо от позиционирования, отмечают аналитики JLL в исследовании гостиничного рынка Москвы и Санкт-Петербурга. Международные брендированные отели в Москве были загружены в среднем на 37,9%, в Санкт-Петербурге – на 29% (по итогам 2019 г. 77,8 и 57% соответственно). Недополученную выручку в Rusland SP Hospitality оценивают совокупно в 132 млрд руб.

В условиях низкого спроса городские отели стали предлагать пакетные предложения с долгосрочными программами размещения, чтобы обеспечить хотя бы минимальную загрузку. Однако и речи не шло о том, чтобы вкладываться в реконцепцию и оборудовать номера кухнями, никто не стал инвестировать деньги в тенденции, которые могут не закрепиться, рассказывает Людмила Фролова, руководитель Rusland SP Hospitality. Апарт-отелям проще было сделать ставку на долгосрочное размещение, им не пришлось сильно демпинговать, добавляет она.

ПОДЕЛИТЬСЯ РАСХОДАМИ

Застройщики больше интереса проявляют к строительству апарт-отелей, но немногие компании вывели на рынок сетевой продукт, ограничиваясь лишь единичными проектами. В числе первопроходцев – ГК «Пионер» и Becar Asset Management. В настоящее время в Москве и Санкт-Петербурге эксплуатируется три апарт-отеля сети Ye’s (почти 2700 номеров), и в этом году в Москве будет сдано еще два: в составе ТПУ у Ботанического сада и в МФК у ст. м. «Технопарк» (1500 номеров). «Мы рассматриваем несколько площадок в Москве для строительства новых апарт-отелей собственными силами, – добавил Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер», – и развиваем направление франчайзинга. Продали две франшизы: одну – в Нур-Султан в Казахстане, другую – в Санкт-Петербург, ведем переговоры с потенциальными франчайзи в регионах России и в странах СНГ».

По словам Анастасии Заболотной, операционного директора департамента Becar Asset Management, компания развивает в России и Ближневосточном регионе проекты, которые называет «кондо» – производное от «кондоминиум», совместное владение, с единой управляющей компанией. Данный формат позволяет застройщику не только минимизировать «собственные» капитальные затраты, но и финансироваться за счет распродажи номеров частным инвесторам. На данный момент в портфеле Becar 789 номеров в действующих отелях в Санкт-Петербурге и 3597 номеров в строящихся гостиницах в Москве и Санкт-Петербурге. По словам Антона Агапова, директора по развитию сети апарт-отелей Ye’s, срок окупаемости подобных проектов для девелопера равен сроку продажи апартаментов, а по сути – сроку строительства.

По словам Екатерины Фонаревой, директора по продажам и маркетингу KR Properties, апарт-отели бизнес-класса обещают покупателям-инвесторам доходность на уровне 10–15% при условии грамотного управления активом; в элитном сегменте порог входа для покупателей гораздо выше, что ограничивает круг потенциальных инвесторов.

Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, не считает корректным сравнивать девелоперскую доходность и доходность институционального инвестора: «Последние зарабатывают на владении объектом 10, 20, 30, 49 лет. Тогда как для девелопера нередко проект заканчивается к тому моменту, когда он введен в эксплуатацию, а все номера или апартаменты уже распроданы». «Поэтому мы не рассматриваем проекты с доходностью на вложенный капитал (IRR) ниже 25%. Сегодня по проектам Becar IRR – около 35%», – уточняет он.

НЕ ЗА ГРАНИЦУ, ТАК ЗА ГОРОД

Неожиданно хорошие результаты показали загородные отели, которые долгое время считались в лучшем случае причудами владельцев.

По данным сайта Hotels.ru, по состоянию на 1 марта 2021 г. в Московской области функционировало 863 гостиницы. Как загородные объекты размещения (отели, мини-отели, дома отдыха, базы отдыха, загородные клубы и т. д.) на сайте 101Hotels.com представлено 437 объектов, расположенных в разных районах Подмосковья. По данным Мособлстата, на начало 2019 г. здесь было около 600 гостиниц, санаторно-курортных организаций и прочих объектов размещения. К качественным комплексам опрошенные «Ведомостями» аналитики относят не более сотни, к категории «5 звезд» – пару десятков объектов.

Когда в городе всех закрыли, люди постарались уехать за город. Именно в загородных отелях наблюдался рост загрузки относительно предыдущих лет. Вадим Стутко, гендиректор СК «Отель менеджмент», сообщил, что с июля по ноябрь 2020 г. она увеличилась в 2 раза, а выручка за новогодние каникулы горнолыжного комплекса «Квань» в Калуге, принадлежащего ГК «Ташир», выросла в 2,5 раза. На повышение спроса повлияли как закрытие границ, так и то, что Калуга была выбрана новогодней столицей России, считает Стутко. Загородные курортные отели с хорошим сервисом, инфраструктурой для круглогодичного отдыха и современным номерным фондом крайне востребованы, показывают высокую заполняемость и достаточно высокую маржинальность, подтверждает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа».

Рост спроса на комфортный отдых в окружении природы уже заинтересовал застройщиков. По словам Колченко, «Основа» рассматривает несколько площадок под строительство загородных отелей в Коломне, Зарайске и других местах в Московской области. Компания рассчитывает на льготы для инвесторов – субсидирование процентной ставки по кредиту и компенсацию за создаваемую инженерную инфраструктуру. По словам Заболотной, Becar думает о выходе в загородный отельный сегмент в качестве управляющей компании.

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, перспективы загородного гостиничного сегмента выглядят довольно оптимистично: он менее насыщен, чем городской, и с учетом пандемии его емкость только возросла. «В ближайшие годы мы увидим появление небольших быстро реализуемых проектов, – прогнозирует она. – Второй волной станут крупные проекты реконструкции баз отдыха, санаториев, на это потребуется 2–3 года. В течение пяти и более лет ожидается открытие первых очередей новых крупных курортов, сопоставимых с такими проектами, как «Красная Поляна», «Роза Хутор» или «Завидово». Их полная реализация рассчитана на 10–15 лет, говорит Широкова.

Хотя Фролова считает, что популярность загородных отелей скорее временная и уверенности в том, что направление будет развиваться на протяжении долгих лет, у инвесторов нет. Концепция загородных отелей всегда предполагает наличие инфраструктуры – нельзя просто построить здание на берегу реки и надеяться на поток клиентов. А вложения в такую инфраструктуру превышают инвестиции в строительство отеля городского типа. К примеру, затраты на создание инфраструктуры городского отеля составят 40–45% от общего объема инвестиций в проект, а загородного – 50–55%, подсчитала Фролова.

Традиционно, чтобы повысить маржинальность загородных курортов, девелоперы пристраивали рядом коттеджные поселки. Не исключено, что новая волна коронавируса оживит и эту практику.-

ПОКУПКА ПОД СНОС

Покупателей на гостиничные активы мало. Усенко говорит, что в обширной базе данных о продажах коммерческой недвижимости глобального исследовательского агентства Real Capital Analytics за 2020 г. в России зарегистрировано всего шесть сделок с ними. В большинстве случаев это купля-продажа земельного участка, когда приобретается не денежный поток от работающего отеля, а морально и физически устаревшее здание под снос с последующим строительством МФК. Так проданы, например, Primorskaya Hotel и Adler Hotel в Сочи, Kempinski Grand Hotel в Геленджике. Ни одна из этих сделок не может считаться инвестиционной продажей гостиницы или быть связанной прямо или косвенно с экономическими условиями 2020 г., подчеркивает Усенко.

По оценкам JLL, общая сумма сделок на гостинично-санаторном рынке России в 2020 г. составила около 17,6 млрд руб. (в 2019 г. – 14,3 млрд руб.). Снижение стоимости заемного финансирования привело к росту инвестиций. В JLL отмечают несколько портфельных сделок в гостиничном сегменте, а поскольку их в принципе немного, любая влияет на общую статистику. Основные сделки проходили в Сочи, как одном из самых популярных направлений для отдыха, рассказывает Татьяна Белова, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, но сделок с брендированными отелями не было, добавляет она.

Большинство инвесторов заинтересовано в приобретении гостиниц высокого сегмента, говорит Виктория Петрова, замдиректора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank. Но есть нюансы: если объект находится под управлением известной сети, условия договора могут быть достаточно жесткими (например, предусмотрены отчисления доли прибыли, что делает бизнес менее доходным), а заключается договор на срок от 20 лет.

В числе резонансных сделок – продажа ВЭБ.РФ через торги бывшего олимпийского объекта в Сочи – апарт-отеля «Русские сезоны» на 200 номеров за 1,7 млрд руб. Отель был в залоге в ВЭБ.РФ под выданный кредит на его строительство. С третьей попытки в январе 2021 г. «Газпром» продал гостиничный комплекс «Пик отель» в Красной Поляне (93 номера, продать пытались с 2017 г.) за 1,131 млрд руб., сообщил «Интерфакс».

В ноябре прошлого года сообщалось о покупке на торгах Александром Клячиным (владельцем «Метрополя», сети отелей Azimut и компании KR Properties) компании «РЖД-здоровье», которой принадлежат 19 санаториев в разных регионах, включая Московскую область и Краснодарский край. Сумма сделки – 6,67 млрд руб. Представитель Клячина рассказал, что «бизнесмен решил принять участие в торгах, поскольку это хороший портфель активов с широкой географией, а сегодня большой спрос на отдых внутри страны». «Гледен инвест» (компания Клячина, занимается инвестициями в сфере гостиничной недвижимости, в том числе инвестирует в загородные отели и объекты санаторного типа) давно развивает санаторно-курортный сегмент в ряде регионов, например в Сочи, Нальчике, Воронеже, Подмосковье. Существующий профиль активов «РЖД-здоровья» будет сохранен, поскольку компания заинтересована развивать санаторно-курортный сегмент рынка. «Ничего неординарного в случае сделки с РЖД не произошло, компания увидела интересный для инвестиций профильный объект и приобрела его на приемлемых для бизнеса условиях», – сообщил представитель компании.

На 31 марта назначен аукцион (повторный) по продаже территории недостроенного гостиничного комплекса «Стивилон» в центре Геленджика, его минимальная цена – 850 млн руб. (в общей сложности 16 га в аренде до 2052 г., 17 недостроенных коттеджей, по информации Русского аукционного дома (РАД). «Площадь земельного массива под застройку – 11 га, что дает возможность возвести дополнительную гостиничную инфраструктуру, создав таким образом современный многофункциональный курортный комплекс. Учитывая выросший спрос на внутренний туризм, для инвестора это может стать выгодным вложением средств», – считает Евгения Кудина, директор Южного филиала РАДа. «Де-факто это коттеджный поселок, но все серьезные интересанты предполагают его использовать именно как гостиничный комплекс», – комментируют в РАДе.

Фролова считает, что именно сейчас хорошее время для проектов на инвестиционной стадии, объясняя это тем, что возобновления турпотока можно ожидать к летнему сезону 2023 г. А этот срок соответствует инвестиционному циклу проекта. «Начатые сейчас проекты будут сданы в эксплуатацию к моменту, когда рынок уже восстановится», – говорится и в распространенном компанией пресс-релизе.

По мнению Ухановой, прошлый год стал лишь катализатором для развития новых тенденций, в том числе по диверсификации гостиничных портфелей «за счет включения помимо городских отелей, ориентированных на деловой спрос, курортных объектов, которые сейчас востребованы из-за роста внутреннего туризма».