Создатели коливингов рекламируют их как жилье для молодежи

В будущем такой формат жилья может стать полезным людям старшего поколения.

Владей меньшим – 
пользуйся всем

В России пока классических коливингов – по пальцам пересчитать, и зачастую они больше похожи на хостелы, где для аренды предлагаются отдельные комнаты или койко-места. «Это жилье чаще рассматривают для посуточной или краткосрочной аренды. Хотя такие проекты и позиционируют как коливинги, общего с западными образцами у них не много», – описывает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Не знает примеров «качественных профессиональных заселенных коливингов» в России и Феликс Блинов, гендиректор инвестиционной группы «РВМ капитал». Но уже появляются проекты от крупных девелоперов, Блинов приводит в пример AFI Tower, который AFI Development строит в пр-де Серебрякова в Свиблове, и апарт-отель Coliving YouCo на ул. Орджоникидзе в Санкт-Петербурге компании Becar.

«В YouCo цены – от 3,1 млн руб. за юнит. Мы стараемся не делать больших метражей, сейчас гостям не нужны хоромы. В комнатах они только спят и принимают душ, все остальное время проводят в коворкингах, на тренингах», – так видит будни потенциальных обитателей операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Анастасия Заболотная. 

Общественные пространства (их соотношение в коливинге к жилым составляет 2 к 1) занимают весь первый этаж и часть цоколя. Коммунальные платежи выше, чем в жилом доме: добавляются услуги event-менеджера, который организует досуг. По словам Заболотной, в We & I by Vertical (это сертифицированная гостиница уровня три звезды) почти весь номерной фонд уже распродан: «Покупатели – абсолютно разные люди, но их объединяет одно: квадратные метры они покупают не для жизни, а в качестве инвестиционного продукта». Есть и «пакетные инвесторы», которые выкупают от 10 юнитов до целого этажа. То есть главный клиент для девелоперов – это инвестор, который потом будет сдавать юниты в коливингах «новым кочевникам». 

«Владей меньшим – пользуйся всем» – слоган на сайте строящейся AFI Tower. Общественные пространства (коворкинг, кафе, салон красоты, прачечная, фитнес-зал и т. д.) на первом и минус первом этажах занимают 1200 кв. м. В жилом небоскребе будут многокомнатные квартиры площадью около 100 кв. м, однако основное предложение – небольшие студии. По словам руководителя отдела аналитики AFI Development Ирины Емелиной, сейчас минимальная цена студии в 23,5 кв. м с чистовой отделкой – 7 млн руб., максимальная –  22,4 млн руб. Почти 60% покупателей – жители столицы, 15% – из Подмосковья, на региональных клиентов приходится 26% спроса.

Ниши в нише

Есть и профильные коливинги – их делают в расчете на определенную аудиторию. Например, как Community Heroes, оснащенный компьютерами и 12 капсулами для ночевки для геймеров в центре Санкт-Петербурга (от 250 руб. в сутки).

Организатор сети коливингов Роман Сыроежкин рассказал, что в Москве у него есть несколько «жилых сообществ» разной направленности: «ЗОЖ-квартиры», где не употребляют алкоголь, сигареты и занимаются спортом (из четырех комнат в квартире в одной – спортзал), или для вегетарианцев. «Все строится по схеме субаренды. Мы снимаем квартиры и потом сдаем их. Объекты разные. В основном это 3–4-комнатные, в них останавливаются от 4 до 10 человек, но это не хостел, потому что люди живут от четырех месяцев, у них схожие интересы. Цена – от 9000 руб. в месяц», – объясняет Сыроежкин. Пока в России это не девелоперский продукт. 

Доходный дом

По данным Емелиной, около 46% клиентов покупают квартиры в AFI Tower, чтобы потом их сдавать. Это можно будет делать с надбавкой в 13–15% по сравнению со среднемесячными ставками в Свиблове, уверена Емелина. По данным ЦИАН, более-менее приличные однокомнатные у метро в этом районе сдают от 35 000 руб. в месяц, квартиры в новом ЖК Silver – за 48 000 руб. Доходность в проекте такого формата может быть 8–9% годовых. После уплаты налогов и сопутствующих расходов собственник сможет рассчитывать на 33 000–35 000 руб. в месяц чистой прибыли. «Таким образом, через восемь лет студия в 24 кв. м, которую после ввода небоскреба в эксплуатацию (IV квартал 2023 г.) в аренду сдавали пять лет и потом продали, принесет почти 6 млн руб.», – обещает Емелина. 

Владелец сети LogINN Алла Цытович говорит, что инвестиции в один коливинг среднего размера – это 10–15 млн руб. (в данном случае помещения взяты в аренду на 5–7 лет), а минимальный чек для инвестора – 3 млн руб. Эти вложения удваиваются за пять лет, утверждает она. 

Блинов оценивает перспективы рантье: «Это не самая выгодная инвестиция. Но она консервативная и вполне сопоставима по доходности (5–6% годовых) с инвестициями в квартиру». Блинов уточняет, что в первую очередь важна локация: потребители готовы покупать или арендовать квартиру небольшой площади, готовы даже переплачивать за нее, если она расположена в центре города рядом с метро. Также необходимо наличие развитой инфраструктуры внутри проекта, которая нивелирует главный минус коливинга – малую жилую площадь. 

Широкова полагает, что основной доход можно получить не от сдачи юнита, а от увеличения стоимости объекта. По мнению директора по продукту «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, как и любой объект недвижимости, не каждый коливинг не в каждом месте интересен для инвестиций. Но в Москве перспективы у этого формата есть, уверена она. 

По возрасту встречают

На Западе коливинги пытаются привлечь представителей поколения бэби-бумеров и намерены красиво стареть с ними, поскольку такая модель жизнеспособна.

Стивен Зиман, управляющий партнер Life Europe, создатель коливинга для пожилых людей Hamlet Living в Нидерландах, вспоминает, что сначала коливинги ориентировались на «низко висящие плоды» – студентов, молодых специалистов без детей или людей в возрасте до 40 лет (цитата по сайту Socialworkplaces). Сейчас совместное проживание все более интересует пенсионеров, которые даже задумываются о продаже квартиры и переезде в Hamlet Living. Поэтому идеей проекта стало создание места для активных пожилых людей, где они могут вести интересную жизнь рядом с ровесниками.

Кристофер Бледсо, представитель американского коливинга Ollie, пишет в блоге Senior Living Innovation, что «чуть менее 20% жителей коливинга – люди старше 50 лет, а около трети – в возрасте 60».

Архитектор Матиас Холлвич, руководитель нью-йоркской архитектурной компании Hollwich Kushner, уверен, что модель совместного проживания идеальна для многих независимых бумеров (рожденных в 1946–1964 гг.), но ее нужно будет адаптировать по мере того, как эти люди будут достигать 70–80-летнего возраста.

«В России хотя коливинги и рекламируют как жилье для 20–30-летних, но в последнее время наблюдается рост интереса со стороны людей старше 30, обычно сотрудников IT-сферы, которые хотят работать, жить, встречаться с друзьями, не выходя из дома», – делится наблюдениями партнер Colliers Владимир Сергунин.

Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development (сейчас компания рассматривает возможность создания коливинга в своих жилых комплексах), также отмечает, что в подобном формате жилья увеличивается число постояльцев старше 30 лет, и ожидает, что в дальнейшем возрастные границы станут расширяться. Еще одним возможным направлением активного развития он называет «дачные коливинги», которые объединяют несколько частных загородных домов с единым земельным участком, детской площадкой и местами для отдыха. 

«Люди в возрасте 45–50+ экономически активны, продолжают решать насущные проблемы, работать, учиться, отдыхать. Коливинги с собственной инфраструктурой и городской инфраструктурой вокруг них позволяют удовлетворять эти потребности», – утверждает Могилевцева-Головина. Глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева согласна, что целевой аудиторией таких проектов могут быть люди, находящиеся в предпенсионном возрасте или сразу после выхода на заслуженный отдых, которым перестает хватать полноценного общения.-