Курортная недвижимость Краснодарского края: дорого и мало

Пандемия и закрытие границ обеспечили рост интереса к недвижимости на российских курортах, а льготная ипотека дополнительно стимулировала спрос, расширив круг потенциальных клиентов, говорит Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании Macon. С другой стороны, по его словам, предложение на первичном рынке резко сократилось. В Краснодарском крае ключевой причиной замедления девелоперской активности стало ограничение выдачи новых разрешений на строительство, которое фактически существует последние два года во всех прибрежных городах. В основном интерес покупателей сосредоточен на объектах в Сочи, Анапе, Геленджике и их пригородах, и везде цены в 2021 г. росли.

На море влекут людей климат, «большая вода», инфраструктура развлечений и возможность «заработать» на сдаче жилья в аренду, говорит Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. Селигер, «Золотое кольцо» и прочие красоты средней полосы ассоциируются у обитателей больших городов больше с майскими праздниками, Байкал и Алтайский край слишком дороги в плане транспортной доступности, да и следить за сохранностью и содержанием объектов на расстоянии сложно, рассуждает Марина Лашкевич, ведущий эксперт Buy Buy House. Остаются два направления – Крым и Краснодарский край. И если полуостров пока отпугивает покупателей жилья непризнанным статусом, то Краснодарский край остается единственным надежным регионом с теплым морем.

Первый курорт 
на пороге дефицита

Сочи – главный курорт России. Здесь традиционно сосредоточено самое большое предложение курортной недвижимости: по оценке Ильи Володько, по итогам первого полугодия 2021 г. на первичном рынке многоквартирного жилья было представлено 450 строящихся и сданных домов в составе 213 жилых комплексов (1,5 млн кв. м). Доля местных игроков – около 70%. В портфеле первой десятки девелоперов – это компании «Неометрия», «Альпика групп», «Черномор», «Мебельщик», AR Group, ARS Group, AVA Group, «Монолит», «Сочи-парк пять плюс», «Корона» – сконцентрировано 59,2% всего предложения. Среди причин, которые заставляют крупных региональных и в том числе столичных игроков повременить с экспансией в Краснодарский край и конкретно в Сочи, Татьяна Бурлаковская, гендиректор Golden Brown Group, назвала действующий мораторий на строительство. Ограничения продлятся до 2023 г., пока не будет разработан и утвержден генеральный план города, уточнил Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Вторая причина, по словам Бурлаковской, – отсутствие понятных и единых правил игры для всех участников рынка недвижимости. Из-за чего компании делают выбор в пользу регионов с более прозрачной, стабильной законодательной базой, сильной страховой и банковской поддержкой. Любопытно, что, по словам тех же экспертов, отсутствие единых правил, обилие невнятных игроков и затем запрет на застройку – все это отнюдь не отпугивает потенциальных покупателей.

По данным Macon, с начала 2021 г. в Сочи были открыты продажи в 42 жилых комплексах (129 100 кв. м), в основном бизнес- и комфорт-класса (41,9 и 34,3% соответственно). Самые крупные премиальные проекты – Ramada Residence в Хостинском районе (апарт-отель в 350 м от побережья, 350 апартаментов площадью от 28 до 41 кв. м, от 440 000 за 1 кв. м) и Mantera Seaview Residence на федеральной территории «Сириус» (319 апартаментов площадью от 53 до 137 кв. м по цене от 1,5 до 2,5 млн руб. за 1 кв. м). А также Grand Royal Residences в Центральном районе Сочи, где выходят на рынок новые корпуса (апартаменты от 25 до 232 кв. м, от 0,9 млн руб. за 1 кв. м). В бизнес-классе продается ЖК «Кислород» в Хостинском районе (проект комплексного развития территории, 15 корпусов 19-этажных домов, от 16 до 65 кв. м по цене от 276 000 до 758 000 руб. за кв. м).

После появления на рынке таких проектов, как Mantera Seaview Residence, Grand Royal Residence под управлением Radisson, «Волна», «Монэ», у покупателей в элитном сегменте наконец-то появился выбор, говорит Бурлаковская, и спрос с начала года вырос на 65%. Но большинство покупателей рассматривают недвижимость в Сочи в качестве инвестиций – их привлекает пассивный доход от сдачи в аренду юнитов в апарт-отелях. Тех, кто приобретает элитную недвижимость для собственного сезонного отдыха или как второй дом, интересует высокий уровень сервиса, поэтому в приоритете проекты под брендом гостиничного оператора. «Когда люди платят по 1,5 млн руб. за 1 кв. м, они хотят уровень «5 звезд», – говорит Бурлаковская.

По оценкам Володько, всего на первичном рынке непроданными остаются 10 100 квартир. Большая часть из них сосредоточена в объектах крупных застройщиков (69,5%), на долю «частных» приходится 30,5%. 71,3% предложения еще только строится, сроки сдачи в целом соблюдаются или незначительно отстают от заявленных, 21,9% – в уже сданных объектах, в проблемных – 6,8%.

По оценке Володько, 22,5% предложения – от частных застройщиков и, по его словам, такие девелоперы могут заниматься реализацией дорогостоящих проектов и реконструкцией, но типичный продукт их деятельности – мало- и среднеэтажные дома на участках, предназначенных для ИЖС. Распространенная практика – строят выше допустимого (три этажа), и по этой причине зарегистрировать собственность можно только через суд, который не всегда выносит решения в пользу застройщика. Также в Сочи мало новостроек, которые продавались бы по ДДУ. В первом полугодии 2021 г. их было 22,3% от всех строящихся комплексов, в остальных объектах продажи осуществляются с помощью инвестиционных договоров или паевых взносов по ФЗ-215.

Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС девелопмент», отмечает, что многие местные девелоперы строят ЖК для постоянного проживания, которые принципиально отличаются от проектов, которые создаются именно как курортные. «Курортной недвижимости нужна соответствующая инфраструктура, которая не требуется стандартным ЖК, поскольку иначе собственник просто будет переплачивать за услуги, которыми не пользуется», – объясняет он.

Большинство застройщиков предпочитают работать в Сочи, в Анапе и Геленджике нет такой строительной активности. По данным Macon, на сегодняшний день в стадии строительства в Геленджике – всего три объекта, два из которых уже проданы: ЖК бизнес-класса «Бриз» на ул. Шмидта и дом комфорт-класса на ул. Гринченко, 21. Строительство «Атмосферы» в мкр. Северный (проект «Стройинвеста») остановилось, по данным ЕРЗ, введена процедура банкротства. Предложение на первичном рынке сформировано в том числе и введенными в эксплуатацию объектами с остатками – это всего 300 квартир и апартаментов.

В Анапе в стадии строительства находится 513 000 кв. м жилой недвижимости (данные Macon). По словам Коваленко, в Анапе и в Анапском районе с начала года выдано всего два разрешения на строительство – на третью очередь ЖК Holiday House, которую строит «РКС девелопмент», и на два дома бизнес-класса в ЖК «Два адмирала» (СК «Каскад»). В пригороде Анапы, деревне Варваровка в 10 км от города, строится комплекс бизнес-класса Anapolis Residence, совместный проект компаний «Перспектива+» и «РКС девелопмент». Это 29 домов высотой 7–8 этажей в 300 м от моря. Квартиры от 38 до 61 кв. м сдаются с чистовой отделкой, минимальная цена лота – 5,3 млн руб.

Продолжением Anapolis Residence и Holiday House станет анонсированный «РКС девелопментом» туристско-рекреационный кластер Holiday Polis. Всего планируется построить до 2029 г. 500 000 кв. м жилой курортной недвижимости и 100 000 кв. м коммерческой. Компания вложит в проект 65 млрд руб., сообщила Евгения Муханова, финансовый директор ГК «РКС девелопмент».

Деньги – рекой

В 2021 г. цены на новостройки на черноморских курортах Краснодарского края били рекорды. С начала года рост новостройки «большого» Сочи, по данным Est-a-Tet, в проектах эконом-класса подорожали на 70% до 186 000 руб. за кв. м, в проектах комфорт-класса – почти на 60%, до 235 000 руб. за кв. м, а в бизнес- и премиальном сегментах – более чем на 80%. По оценке Володько, 378 900 руб. за кв. м в среднем – это уже московский уровень.

Дошло до того, что в последние месяцы застройщики переписывали ценники раз в неделю, рассказывает Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet. Был даже случай, когда компания-застройщик взяла деньги по сотне броней на квартиры, а затем все их вернула, серьезно повысив цену. Аналитики Urban Awards на основе данных платформы bnMAP.pro установили, что с января по август 2021 г. в 11 жилых комплексах в г. Сочи 1 кв. м подорожал более чем в 2 раза, а в 21 – на 50–100%. Ценовой рекорд принадлежит ЖК «Триумф» (Адлер), который подорожал в 2,8 раза (с 167 950 до 468 950 руб. за кв. м). А снижение цены произошло только в одной, зато и самой дорогой новостройке города – в апарт-комплекс Reef Residence, где в январе – феврале цена была в диапазоне 1,68-1,78 млн руб. за 1 кв. м, а уже летом стабилизировалась в коридоре 1,32–1,33 млн руб. за кв. м.

Основной рост цен в Сочи начался с сентября прошлого года и продлился до мая текущего года, рассказывает Родионцев. С мая спрос откатился на уровень 2019 г.: кто хотел купить, уже это сделали раньше. А жилье сильно подорожало, изменились условия по ипотеке – теперь сумма льготного ипотечного кредита ограничена 3 млн руб. При первоначальном взносе в 15–20% от стоимости квартиры эта сумма не позволяет приобрести большую часть выставленного на первичный рынок предложения, считает Володько.

Цены выросли и в Анапе. После старта продаж третьей очереди Holiday House за три дня продали 212 квартир, в 10 раз больше, чем на старте второй очереди весной 2020-го, делится Коваленко. Цена за 1 кв. м по итогам первого полугодия 2021 г. выросла в 1,9 раза до 145 500 руб.

Жилье в новостройках Геленджика подорожало меньше: на 11% с начала 2021 г., а за весь 2020 год – на 43%, подсчитали аналитики компании Macon. Сейчас в среднем в Геленджике 1 кв. м предлагают по 154 000 руб.

Уже сейчас видна тенденция к снижению цен на жилье, говорит Сивова. По ее мнению, инвестиции в курортную недвижимость становятся все менее актуальными, а взвинченный в несколько раз ценник останавливает покупателей. Володько все-таки считает, что в отдельных сегментах в 2021–2022 гг. цены могут прирасти еще на 15–25% за счет дефицита. Но рано или поздно цены наталкиваются на предел возможностей покупателей.-