Могут ли девелоперы заработать на отдыхе

Зимой 2021 г. российские курорты оказались не готовы к наплыву отдыхающих, хотя развитие курортной гостиничной инфраструктуры России в этом году получило очередной мощный импульс. Летом, во время Петербургского международного экономического форума, были подписаны инвестиционные соглашения о строительстве современных отелей на Черноморском побережье, в Алтайском крае, на Дальнем Востоке, всего на 150 млрд руб. частных средств. Тогда же, летом, Ростуризм объявил о программе льготного кредитования строительства гостиничных комплексов. По словам замглавы Ростуризма Елены Лысенковой, поддержка инвесторов в строительство крупных гостиничных проектов – одна из наиболее ожидаемых мер. Льготные кредиты на сумму от 100 млн до 70 млрд руб. будут предоставляться на срок до 15 лет по ставке 3–5% годовых на строительство и реконструкцию отелей (от 120 номеров) или многофункциональных комплексов, в составе которых есть номерной фонд.

Аккредитацию для работы по этой программе получили 20 банков, в их функции входит отбор потенциальных заемщиков с точки зрения финансовой надежности. Окончательное решение принимает Ростуризм совместно с правительственной комиссией по туризму. Прием заявок от банков на строительство гостиничных комплексов в России по программе льготного кредитования Ростуризм завершил в начале октября, заявлено более 50 проектов. И, как отметила Лысенкова, еще как минимум 50 находятся на рассмотрении у банков. Кроме того, планируется, что до конца года будет объявлено следующее окно для подачи заявок.

Ростуризм будет субсидировать банкам сумму в размере ставки рефинансирования, всего на это до 2024 г. по нацпроекту выделено почти 19 млрд руб. По оценкам ведомства, за этот период может быть выдано 200 млрд руб. кредитов. В Ростуризме считают, что льготное кредитование позволит инвесторам активнее вкладываться в развитие инфраструктуры и в стране появится больше качественных отелей, работающих круглый год, а не только в короткий сезон. Что в свою очередь увеличит конкуренцию и положительно скажется на соотношении цены и качества отдыха в России.

Определенную положительную роль для развития внутреннего туризма и  появления новых мер господдержки сыграли ограничения, связанные с пандемией – российские отдыхающие сменили Турцию и Египет на поездки внутри России. Но оказалось, что мест на существующих российских курортах на всех не хватает. «В I полугодии 2021 г. на рынке наблюдалась нехватка качественных отелей из-за большого наплыва отдыхающих. Гостиницы категории 4 и 5 звезд в июне-июле были загружены на 95-98%», – отмечает Максим Гончаров, старший руководитель проектов группы компаний SRG. По его оценке, международным стандартам в России отвечает не более 20% номерного фонда гостиниц.

«Наплыв туристов как на популярные курорты, так и в ранее почти невостребованные показал, что инфраструктура принимающей стороны не готова обеспечить конкурентный продукт для массового спроса, не говоря уже о предложении для верхнего ценового сегмента. Неудовлетворенный спрос точно превышает то предложение, которое запланировано к вводу в настоящее время. Косвенным подтверждением готовности российского туриста путешествовать по стране можно назвать итоги программы «туристского кэшбека» (возврат части средств, потраченных на оплату отдыха в России на предусмотренных программой условиях. Вернуть можно 20% от расходов на оплату тура, путевки, проживания, но не более 20 000 руб.) – говорит Марина Мережко, старший директор департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. – По отзывам участников рынка, по ряду направлений объем бронирований вырос в 3-5 раз, речь идет и о таких направлениях, как Северный Кавказ, Байкал, Карелия, Камчатка и т.п.».

Поменять экономику и сервис

«Низкая процентная ставка по кредиту способна сделать гостиничные проекты более привлекательными, – считает Станислав Сагирян, вице-президент и акционер ГК «РКС-Девелопмент». – Но для успеха всего предприятия нужен еще хороший сервис в гостиницах».

Бизнес рассчитывает на помощь властей на всех этапах реализации проекта и на то, что власти понимают важность его интеграции в экономику региона – сколько рабочих мест даст гостиница, какие выгоды принесет, какие потребности регион сможет решить за счет этого строительства, – перечисляет Марина Мережко. Рабочие группы с участием представителей администрации могут ускорить процессы согласований, организации слушаний, разработки проектной документации и т.п. Уже практически всем стало понятно, что туризм – это мощный драйвер развития экономики, соответственно и интерес к индустрии возрос как со стороны бизнеса, так и со стороны властей, – резюмирует Мережко.

В регионах есть желающие строить отели, утверждает Сагирян. Большинство проектов в Краснодарском крае создают федеральные компании, но есть и локальные игроки. Например, «РКС» собирается создавать туристический кластер в Анапе – достраивать ЖК, строить гостиницу и дополнительную инфраструктуру. Компания «Баркли» объявила о строительстве гостиничного комплекса в курортном пригороде Анапы – Варваровке, на ПМЭФ-2021 было подписано соглашение о намерениях с администрацией города и оператором  – работать комплекс будет под брендом Accor. Предполагается строительство круглогодичного семейного гостиничного комплекса категории 4 звезды, спортивно-оздоровительного комплекса, центра развлечений, объектов общественного питания, спортплощадок, парковочных зон и благоустройство пляжной территории. Проект планируется реализовать в течение 5 лет, объем инвестиций оценивается в 3,5 млрд руб. «Отношение к Анапе будет меняться. Если будет последовательная политика у инвесторов – все будет отлично», – говорит Сагирян.

В регионах верят и сети. Недавно в Ростове-на-Дону открылся второй отель сети Radisson. Владельцы рассчитывают на примерно 10-летнюю окупаемость за счет синергии – отель является частью большой рекреационной и торговой инфраструктуры, куда уже входят ТРК «Горизонт», мультиплекс и аквапарк. По словам гендиректора АО «ТК Горизонт» Дана Полонского, это расширяет аудиторию – предполагается, что в сезон отель будет популярен для «транзитных» гостей, едущих на черноморские курорты, в остальное время его постояльцами станут жители ближайших городов, приезжающих, к примеру на детские каникулы, или на выходные. Бизнес-инфраструктура отеля дает возможность проводить корпоративные мероприятия и конгрессы.

Мережко считает, по популярным направлениям можно добиться окупаемости за 10-15 лет, но на развивающихся рынках нужны гораздо более «длинные деньги» при более или менее сравнимых расходах инвестиционного периода. Потому что возможности таких еще не развитых рынков (в удаленных регионах РФ) обеспечить высокую загрузку и цену номера не сравнимы с возможностями таких направлений, как, например, курорты Краснодарского края. Тем более если речь идет о строительстве пилотного проекта, который должен будет тянуть на себе маркетинг всего направления. В такой ситуации льготное кредитование лишь в некоторой степени сократит разрыв в возможностях рынков и позволит проектам выйти на сравнимые сроки окупаемости.

Один из вариантов, который может помочь инвесторам, – делать апарт-отели, которые окупаются быстрее. «Гостиницы начинают приносить полноценную прибыль спустя несколько лет после открытия, рассчитывать на сверхприбыль даже на курортах с высоким сезонным трафиком не приходится. Одних только льготных кредитов недостаточно, чтобы бизнес потянулся строить отели, – считает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S. – В апарт-отелях номерной фонд распродается частным инвесторам по 214-ФЗ, вернуть инвестиции можно в среднем за 2-3 года». Оптимально для регионов, которые не являются местом притяжения туристов. Так бизнес несет меньше рисков, а загрузка зависит не только от турпотока, но и спросом на средне- и долгосрочную аренду со стороны местных жителей.

Курорт у дома

Отдельная ветвь туристической экономики – загородные отели. «Как и многие другие отрасли из сферы услуг, они испытали из-за пандемии сильный стресс, последствия которого ощущаются до сих пор, – говорит Максим Морозов, основатель компании M9 development. – Человек всегда будет испытывать потребность в физическом, ментальном отдыхе. После закрытия границ люди стали искать возможность развлечься даже не в пределах одной страны, а в пределах региона проживания. Но посещение людьми общественных пространств уже не будет точно таким же, каким оно было до начала пандемии».

Люди не хотят тратить много времени и средств на дорогу. Чем более доступным в этом смысле будет тот или иной загородный отель, тем чаще и регулярней его услугами будут пользоваться люди, уверен эксперт. Даже в случае полного открытия границ и победы над коронавирусом формат загородных отелей будет весьма востребован, в этом он также уверен. Причина такого оптимизма проста – это самый доступных вариант для отдыха у жителей мегаполисов. «А людям свойственно выбирать более доступные варианты», – объясняет Морозов.

По словам экспертов, в лучших загородных отелях, до которых доезжают москвичи, загруженность на выходных стопроцентная, так было например в Old House Resort & Spa в Ростовской области – уже в октябре все новогодние праздники забронированы. В Подмосковье 90% отелей уже заняты на 100% в новогоднюю неделю, говорит Морозов – в Les Art Resort, «Солнечный», «Изумрудный лес» уже не попасть, та же ситуация в Arturs SPA Hotel by Mercure на Дмитровке. Такая же загрузка и в Ярославской, Владимирской и Тверской областях.

В разы выросла загрузка и в будни. Хотя многим отелям не хватает инфраструктуры и набора услуг для приезжающих. «В Ленобласти это выглядит примерно так: «Вот тебе дом и номер, сиди, выпивай, развлекай себя сам». Других активностей не предлагается», – рассказывает Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. А цены, по ее словам, за год выросли более чем на 50%. Встретить Новый год стало дороже более чем вдвое по сравнению с 2019-м. «Пяти-семикратное увеличение цен могут позволить себе те, кто вложился в собственную инфраструктуру для отдыха. Перенес сюда турецкий all inclusive. У кого больше, разнообразнее всевозможных активностей, рассчитанных на все возрасты и интересы, у тех очереди по любым ценам. Но так вкладывались далеко не все, так что средний рост с 2019 г. скорее, трёх-четырёхкратный», – уточняет Басина.

Предложение увеличилось не столь значительно, поскольку за год сложно ввести такой крупный объект, как новый загородный отель. «Те, кто уже планировал расширяться – ускорились сильно. Некоторые собственники напротив, отложили реконструкцию и решили быстро заработать на фоне ажиотажного спроса, так что качественного и нового предложения не много», – говорит Басина. География спроса, по ее словам, разная. Но когда все интересное в радиусе «шаговой» доступности занято, люди согласны ехать «на природу» подальше.

Дальше всех готовы отправиться москвичи. Отдых в Подмосковье – это дорого и не всегда интересно, столичные жители готовы преодолевать внушительные расстояния. Например, нынешним и прошлым летом огромное количество москвичей побывало в Карелии, Вологодской и Архангельской областях.

«В настоящее время большинство посетителей загородных отелей в Московской и прилегающих областях останавливаются на короткое время. Семьи с детьми становятся менее привязаны к офису, и могут позволить себе небольшое путешествие даже среди рабочей недели, особенно если работу можно взять с собой», – говорит Алексей Хоменок, гендиректор бюро G5 Architects. И напротив, длительное проживание в загородном отеле может стать альтернативой аренде загородного дома не только на лето, если там есть комфортная рабочая зона, скоростной интернет и устойчивая мобильная связь. «Для загородных отелей создание на территории комфортных рабочих пространств может стать ощутимым конкурентным преимуществом. Некоторые из сетевых игроков уже реализуют такие рабочие зоны в своих комплексах», – говорит Хоменок. С функцией коворкинга – Чехов API, SPA-отель Величъ Country Club или база отдыха и коворкинг-центр «Парк Руза» в Подмосковье, «Болотов.Дача» в Тульской области, Radisson Resort & Residences Zavidovo с полноценным коворкингом в Тверской.

Есть еще одна социальная функция, которую, по мнению Морозова, могут взять на себя загородные отели: «Отельный бизнес для властей, вне зависимости от региона, одна из основных составляющих местной экономики. Жители региона не только работают, но они испытывают постоянную потребность в отдыхе и развлечениях. И задача региональных властей – позаботиться об удовлетворении этой потребности. Когда деньги в регионе не только зарабатываются, но и здесь же тратятся, то это оказывает положительное влияние на региональную экономику в целом, рассуждает Морозов. Ведь важно не то, где деньги заработаны – главное, где их люди тратят».