«Новая нефть» гостиничного рынка

2021 г. для кондо-отелей особенный: подписан первый в России договор управления кондо-отелем с международным гостиничным оператором Radisson Hotel Group, а к летнему сезону 2022 г. ожидается открытие первого брендированного кондо-отеля – Adagio Le Rond Sochi в Дагомысе. Такие проекты на курортных территориях в ближайшей перспективе будут превалировать над проектами гостиниц классического формата.

Кондо-отели – объединенные в единое здание апартаменты, принадлежащие разным собственникам, с сервисом от оператора. Такие апартаменты приобретаются «в розницу» преимущественно в инвестиционных целях. За последние 2–3 года концепции более 85% всех гостиничных проектов на территории Краснодарского края, над которыми работала компания Cushman & Wakefield (это почти 20 проектов), были именно таковы. Помимо Краснодарского края, кондо-отели развиваются в Санкт-Петербурге, на Алтае и в Карачаево-Черкесии. Везде, где спросом пользуется курортная недвижимость, формат кондо-отеля интересен девелоперам. Комплексы YES, Vertical и Docklands развиваются в Санкт-Петербурге и ряде других регионов с 2013 г. Они, вероятно, вдохновили девелоперов и в Сочи.

По данным DLA Piper, кондо-отели, получившие распространение в России в последние годы, как правило, представлены следующими двумя форматами:

1. Собственники апартаментов пользуются ими самостоятельно (проживают в них или сдают в аренду третьим лицам) или, по своему выбору, передают их в управление управляющей компании. Такие апартаменты формируют номерной фонд кондо-отеля, за счет сдачи которого в аренду на гостиничном рынке инвестор получает прибыль, а УК – вознаграждение за свои услуги (к таким проектам, в частности, относятся вышеупомянутые комплексы YES, Vertical и Docklands).

2. Апартаменты приобретаются исключительно в инвестиционных целях с обременением – обязанностью передачи их в управление УК без права использовать инвестором апартаменты для собственного постоянного проживания, УК же использует переданные ей в управление апартаменты в качестве номерного фонда. Инвестор может временно находится в кондо-отеле строго ограниченное время.

Комплексы первого типа более сложны в управлении – крайне непросто примирить противоположные интересы собственников. Не всегда собственники, использующие апартаменты для своих нужд, готовы жить по общим правилам кондо-отеля, тогда как временные постояльцы рассчитывают на определенный уровень комфорта и сервиса. Обеспечить им этот комфорт можно лишь при условии, если все будут соблюдать общие правила и стандарты.

В Сочи за последние два года появилось несколько девелоперов, которые реализуют проекты, приближенные именно ко второму – «инвестиционному» – типу. К таким проектам относятся, например, сочинские проекты Radisson Collection, реализуемый AR Group на базе санатория «Красмашеский», и Adagio Le Rond Sochi.

Чтобы кондо-отели второго формата показывали операционную эффективность, все 100% их номеров должны находиться под единым управлением. Если же остаются собственники, которые самостоятельно пытаются сдать апартаменты на открытом рынке, то вся бизнес-модель рискует развалиться из-за угрозы потенциального демпинга и невозможности прогнозировать результаты.

В классическом кондо-отеле все общественные, служебные и вспомогательные помещения, относящиеся к местам общего пользования, также делятся между частными собственниками, равно как и бремя их содержания. Девелопер может передать функции по управлению кондо-отелем УК, которая в том числе будет обеспечивать взаимодействие с собственниками, и фактически выйти из проекта, завершив продажи апартаментов. Однако в российской практике распространена иная схема: девелоперы предпочитают сохранять в собственности доходоприносящие элементы инфраструктуры (рестораны и бары, конференц-залы, СПА и пр.), как с целью извлечения операционной прибыли, так и для сохранения возможности влиять на управление. Операторы также часто требуют от девелопера сохранения за собой определенной части номерного фонда и коммерческих площадей в гостинице для того, чтобы обеспечить эффективное функционирование и контроль над управлением, а также сохранить интерес девелопера к проекту.

Кроме того, большинство гостиничных операторов не готовы брать на себя функцию взаимодействия с множеством собственников, и как правило, заключают договоры или с девелопером, который владеет номерным фондом на основании договоров аренды с индивидуальными собственниками, или с ассоциацией собственников (товарищество собственников недвижимости и/ или управляющая компания). Поэтому участие российских девелоперов в проектах кондо-отелей, как правило, не заканчивается в тот момент, когда все апартаменты распроданы (как это происходит при строительстве жилых комплексов), а продолжается вместе с операционной деятельностью, в которой девелопер либо самостоятельно (посредством УК), либо под руководством и управлением оператора, принимает непосредственное участие, предоставляя ежедневное проживание, управляя продажами дополнительных услуг, обслуживая здание и территорию и развивая продукт в соответствии с требованиями гостиничного рынка.

Бренд, цена и доходность

Привлечение в проект международного гостиничного бренда позволяет девелоперу выделить свой проект среди ряда других кондо-отелей, подчеркнув его позиционирование, высокое качество строительства и отделки, а также эффективность будущего управления, и, кроме прочего, подтвердить серьезность намерений самого девелопера. Поэтому стоимость 1 кв. м апартаментов брендированного кондо-отеля с развитой курортной инфраструктурой превышает среднерыночную стоимость жилья сопоставимого класса в аналогичной локации в среднем на 20–40% (этому же способствует инвестиционный характер покупки апарт-недвижимости).

Животрепещущий вопрос ценообразования в настоящее время, как правило, решается путем определения достаточного уровня доходности инвестиций для обеих сторон – девелопера и покупателей апартаментов. Чем дороже продается 1 кв. м апартаментов, тем выше доходность строительных инвестиций для девелопера и ниже доходность инвестиций для покупателей (уровень будущих доходов кондо-отеля в данном уравнении является детерминированной величиной).

Исходя из практики Cushman & Wakefield, девелоперы считают достаточной операционную доходность апартаментов кондо-отеля на уровне процентов по банковским вкладам или немногим выше этого уровня (5–9% годовых на стабилизированный год работы актива).

Существенно более высокий уровень объявляемой доходности может быть тревожным сигналом для покупателя: либо девелопер сознательно снижает свой доход (что возможно, например, в маркетинговых целях для малой части номеров, но маловероятно для всего проекта), либо прогнозы по уровню доходов от реализации кондо-отеля завышены, в том числе, за счет включения в расчет доходности фактора роста стоимости самой недвижимости во времени. В любом случае доходность инвестиций, декларируемая девелоперами, не должна восприниматься покупателями гарантированной величиной (как по банковским депозитам), так как она в существенной степени зависит от достоверности прогнозов развития гостиничного рынка, даты приобретения самого апартамента, а также включенных или не включенных в расчеты расходов, которые будут нести собственники апартаментов кондо-отеля.

Международные операторы подключаются

На протяжении долгого периода времени международные гостиничные операторы не проявляли интереса к проектам кондо-отелей в России. В частности, их отпугивало отсутствие проработанной с юридической точки зрения схемы взаимодействия с многочисленными собственниками апартаментов, а также боязнь злоупотреблений со стороны собственников, что создает как экономические, так и репутационные риски для операторов.

Стоит также отметить непривычность формата кондо-отелей для россиян, отсутствие культуры соблюдения ограничений на права собственников такого инвестиционного продукта, а также отсутствие специального законодательства по этому типу недвижимости, которое бы защищало девелопера и оператора в операционный период.

Однако, как следует из практики международной юридической фирмы DLA Piper, тенденции изменились, и международные гостиничные операторы начинают участвовать в российских проектах кондо-отелей обоих форматов. Различные подходы к формированию данного продукта играют только на пользу рынку. Ближайшие пять лет покажут, какой из форматов будет более востребован рынком и окажется более стабильным с точки зрения удержания бренда и формирования инвесторам ожидаемой ими доходности.

В настоящее время уже разработаны юридические схемы, которые могут дать операторам достаточно уверенности в эффективном управлении отелем, в том числе за счет ограничения прав всех собственников номеров на пользование ими в собственных целях, в конечном счете, для их же блага. Но по-прежнему существуют определенные тонкости, связанные с законодательными пробелами регулирования подобных отношений и особенностями правоприменительной практики, которые приводят к теоретической возможности появления «проблемных» собственников, поведение которых может привести к уходу бренда. Что в свою очередь приведет к существенному снижению стоимости квадратного метра апартаментов. Инвесторы должны быть заинтересованы в сохранении бренда в той же степени, что и девелопер.

Проекты, в которых все собственники передают свои апартаменты в управление, являются более устойчивыми в плане управления. А сохранение у девелопера роли в проекте в качестве крупнейшего собственника определенной части апартаментов в некоторой степени гарантирует другим собственникам заинтересованность девелопера в проекте и в сохранении бренда.

Наблюдаемый рост проектов формата «кондо-отель» по сравнению с классическими гостиницами в курортных локациях подталкивает все большее количество операторов к сотрудничеству с девелоперами таких проектов. Защита интересов оператора, как правило, выражается в переносе ответственности за взаимодействие с собственниками апартаментов на девелопера проекта (собственника комплекса/курорта).

Перспективы актива

Проблематика, связанная с совместным владением гостиничным активом, не пугает наиболее амбициозных девелоперов, готовых реализовывать новый для России продукт. Он привлекателен для всех сторон: быстрый (в сравнении с классическими гостиницами) возврат вложений девелопера, генерирование доходности вложений частных инвесторов в апартаменты, сравнимой с банковской, при одновременной возможности пользоваться качественной курортной недвижимостью под брендом международного оператора, хотя и в течение ограниченного времени (как правило, не более двух недель в высокий сезон и двух недель в низкий сезон, предварительно уведомив управляющую компанию о приезде). Готовность россиян инвестировать в покупку апартамента в кондо-отеле подтверждается темпами продаж первого брендированного кондо-отеля Adagio Le Rond Sochi, более 400 апартаментов которого были реализованы за три года по цене, существенно превышающей среднерыночную.

Логичным продолжением развития рынка кондо-отелей в среднесрочной перспективе может стать обмен между собственниками апартаментов своим (ограниченным) временем пребывания в номерах. То есть время «бесплатного» использования апартамента в кондо-отеле, при известном уровне развития такого рынка, может стать самостоятельным «товаром», который можно будет разместить на соответствующей площадке для обмена: например, обменять свои две недели в январе в Сочи на две недели в августе на Алтае. Однако появление таких обменов в значимых для рынка количествах возможно только при успешном массовом развитии кондо-отелей и готовности необходимого числа потребителей к такому продукту.

Ирина Акутова – директор департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. Павел Ельников – советник, руководитель практики в сфере гостиничного бизнеса в России международной юридической фирмы DLA Piper. Статья написана специально для «Ведомости. Недвижимости»