Гостеприимство по науке
Как советские санатории превращаются в СПА-отели или апартаменты на продажуБывшие советские санатории в индустрии гостеприимства занимают весомую долю – не менее 20% всего российского номерного фонда (оценка Федерального агентства по туризму). Но проигрывают в конкурентной борьбе за любителей здорового образа отдыха сетевым отелям, современным SPA и велнес-центрам.
Советское наследие
До конца 1990-х гг. именно санатории – лечебно-профилактические учреждения, в которых оздоравливали граждан минеральными водами, лечебными грязями или морскими купаниями – обеспечивали советским людям лучший отдых. Помимо Сочи, Анапы и Ялты это были также курорты Кавказа, Белоруссии и Прибалтики.
К 1980 г. в Кавминводах – крупнейшем на Евро-Азиатском континенте бальнеологическом курорте – функционировали 82 санатория (в том числе 37 профсоюзных почти на 21 000 мест) и 16 пансионатов (около 2000 мест); всего к концу 1980-х гг. заполняемость составляла 40 000 мест, работали 2500 врачей и около 7000 лиц среднего медицинского персонала; ежегодно лечилось и отдыхало около 1 млн человек, сообщает Википедия. После распада СССР, в начале 1990-х на территории Кавказских минеральных вод все еще насчитывалось не менее 115 здравниц, в которых ежегодно отдыхали 200 000 человек – это почти в 10 раз меньше, чем пятью годами ранее. Расцвет курортного дела пришелся на «нулевые». В 2000 г. здесь отдохнули и поправили здоровье почти 500 000 человек. Как считает Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России, популярность санаторного отдыха в этом регионе с каждым годом становится все больше, сервис лучше, а цены выше.
Похожая ситуация складывается и в бывших советских республиках. Магомет Мурадов, начальник отдела туристической политики и стратегии государственного агентства по туризму Азербайджана, рассказывает, что санаторно-курортные учреждения в Баку, Нафталане, Истису, Янардаг и Аркиван действуют до сих пор: «Большинство частных санаториев сохранили медицинское назначение, приспособив систему предоставления услуг к структуре 4-х и-5-и звездочных гостиниц. Оставаясь по сути все теми же здравницами, они все чаще называются SPA-отелями». Например, в курортном городе Нафталан в советское время на балансе государства находился санаторий «Чинар». В 2010 г. его выкупил частный инвестор, провел реконструкцию и открыл на базе бывшей всесоюзной здравницы курортный комплекс Chinar Hotel & SPA. Другой объект – санаторий «Истису», который функционировал в республике с 1958 г., в 2018 г. был перестроен в wellness отель Lancaran Springs. Galaalt Hotel & SPA с минеральными источниками, который заработал в Шабранском районе в 2015 г., появился на месте бывшего советского санатория «Галааты».
Новый взгляд на санатории
Sanatorium Premium – исследовательский проект изучает культуру, практики оздоровления и архитектуру санаториев советского периода. Его участники, Константин Бударин, менеджер проектов в сфере пространственного развития, исследователь архитектуры, и Софья Савельева, куратор спецпроектов в Институте медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», внимательно следят за судьбой старых санаториев и, говоря об этом культурном, архитектурном и недвижимом наследии, выделяют несколько сюжетов и актуальных тем.
Первая – это популярность санаторного отдыха, который занимает существенную долю на рынке российского туризма. Вторая – сохранившаяся ведомственная принадлежность санаториев, которые наследуют не только форму собственности, но и их постоянную аудиторию. Например, санаторий «Вороново» перешедший от Госплана СССР в ведение Минэкономразвития, санаторий «Сосны» числится за администрацией президента РФ. Эти места сохраняют дух оригинала, но сегодня в них можно приехать и отдохнуть не по путевке, а просто заплатив за номер.
Третья – аудитория. Многое, конечно, зависит от санатория, но общий тренд – аудитория стареет. «Марфино» или «Звенигород» – это для публики 60 плюс. С одной стороны, это связано с тем, что все еще действует система льгот, с другой – с отсутствием привлекательных для молодой аудитории современных программ пребывания и гибкости условий.
Четвертая – система путевок. У советских людей была возможность получить бесплатную поездку в санаторий. В некоторых случаях она сохраняется и теперь. Часть путевок разыгрывается на торгах, часть выдают отельным группам граждан различные профильные ведомства. Санатории, предложившие на торгах меньшую цену, получают отдыхающих. Система путевок – это то, что держит санатории на плаву, но в тоже время не позволяет им развиваться, считают участники проекта Sanatorium Premium.
Пятая – специфика архитектуры, в особенности если речь идет о крупных комплексах: значительные площади отведены под медицинские и общественных нужды, номерной фонд относительно скромный. В санаториях можно найти редкие на сегодняшний день вещи: полноценные кинозалы, экстравагантные бассейны, бесчисленные гектары территорий и т.д.
Реконструкция и модернизация часто становятся губительными для санаториев. Удачным примером реконструкции участники проекта называют ГТК «Суздаль», где ремонт был произведен с вниманием к оригинальной архитектуре комплекса.
Шестая – превращение санаториев в SPA-отели и велнесс-центры. На практике это значит сокращение медицинской программы, отказ от архитектурных излишеств. К положительным моментам реконструкции и модернизации исследователи относят введение современных стандартов по оснащению номерного фонда (матрасы, кондиционеры, сантехника). К отрицательным то, что наследие теряется, а цены растут.
Путевка в жизнь
В РФ в настоящее время действует около 2500 различных санаторно-оздоровительных заведений и более тысячи пансионатов. Большинство здравниц, примерно 1000 объектов, расположено в Краснодарском крае, – оценивает вице-президент AREA (Association of Real Estate Agencies) Николай Винидиктов.
Винидиктов делит санатории на 4 типа. Частных около 5%, ведомственных – 10%. Самая большая группа – около 70% – находятся на балансе у государства. «Еще можно выделить почти заброшенные, но худо-бедно работающие и медленно умирающие. Таких на постсоветских просторах осталось 15% от всех оздоровительных учреждений», – подсчитывает эксперт. Примерно 500 объектов санаторно-курортной отрасли, по данным исследования Федерального агентства по туризму, находятся в «потенциальной продаже», но в основном это не активные продажи на профессиональном уровне, а пассивный процесс с периодическими торгами без внятной финансовой модели.
Впрочем, есть регионы куда отельеры и инвесторы заходить не спешат. Например, в Крыму, где по словам Винидиктова, подавляющее большинство санаториев безнадежно устарело, желающие их переделать в очередь не выстраиваются – гостиничный бизнес здесь попадает под санкции. С 2014 г. в этом регионе не появилось ни одного нового оператора индустрии гостеприимства.
«На полуострове сейчас на продажу выставлено не менее 50 санаториев и домов отдыха. В основном они расположены вне «Большой Ялты», где большинство крупных объектов уже находятся во владении девелоперов или компаний, создающих там корпоративные курортные объекты. Сложнее всего здесь найти готовый или пригодный для реконструкции объект рядом с морем и хорошей логистикой», – говорит Иван Шариков, девелопер проекта «Резиденция «Дипломат» в Ялте.
Одним из самым известных советских пансионатов Андрей Садо, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty, называет санаторий «Дружба» на 13 га собственной территории недалеко от Евпатории. «Удивительное по архитектурному стилю здание санаторно-оздоровительного центра даже было принято в 1985 г. разведкой США за ракетную, пусковую установку», – рассказывает Садо.
Архитектурный облик ведомственного санатория Днепропетровского производственного объединения «Южный машиностроительный завод», крупнейшего предприятия по производству ракетно-космической техники, с высоты «птичьего полета» действительно напоминал не то пусковую ракетную установку, не то летающую тарелку. Конструктивистское здание круглой формы площадью 11 500 кв. м на ножках-колоннах с тремя выдающимися на кровле башнями словно зависло над берегом моря. Для места со сложными геологическими условиями и рельефом такое конструктивное решение стало оптимальным.
«Дружба» принимает посетителей по сей день, номерной фонд рассчитан на 500 человек, которым предоставляется трехразовое питание. На территории есть кофейня, игровая комната для детей, универсальная спортивная площадка и спортзал, библиотека, кинозал, крытый бассейн, охраняемая автостоянка и 400 м береговой линии с приватным пляжем.
По словам Шарикова, потенциал для нового строительства в регионе огромен, так как почти 30 лет здесь не строилось ничего. Сами санатории Крыма функцию не поменяли, но парковые и прибрежные территории бывших советских здравниц начали застраиваться жильем еще 10 лет назад.
«Девелоперы мечтают о том, чтобы перестроить существующие санатории в комплексы с квартирами/апартаментами, которые можно продать, но зачастую эти объекты находятся на территории заповедников или ООПТ, где есть целебные источники, сосновые леса, – и это конечно затрудняет согласование любой стройки. Однако, если грамотно и профессионально использовать ресурс здравниц, то реновированные и приспособленные под SPA-отели санатории, смогут стать источником неплохого дохода», – уверен Садо.
«Но, чем больше проходит времени, тем меньше у таких объектов перспектив – построить на их месте новый комплекс с нуля легче и дешевле, чем заниматься реновацией и восстановлением старых зданий», – рассуждает Винидиктов. Каждый такой проект требует в среднем от 200 млн руб., чтобы хоть как-то его обновить, а для качественной модернизации нужно значительно больше – миллиарды рублей, и срок такой реновации – несколько лет.
Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL, приводит в пример бывший огромный сталинский санаторий «Россия» в Сочи (1946 г. постройки), в 2006 г. ставший бутик-отелем Rodina Grand Hotel & SPA всего на 40 номеров. Через цепочку фирм отель перешел во владения структуры Олега Дерипаски, которой принадлежит компания «Гост отель менеджмент», управляющая Rodina Grand Hotel & SPA. Осенью 2021 г. помимо основного корпуса гостиницы с 15 га субтропического парка, здесь заработал еще один – «Клуб здоровья и долголетия», где постояльцам предлагается совместить отдых с медицинской программой. Общий объем инвестиций в этот проект составил 4,5 млрд руб., из которых 150 млн руб. было потрачено на покупку медицинского оборудования.
Современная история Swissotel Kamelia Sochi началась в 2014 г., хотя основное здание санатория «Наука» было построено еще в 1935-м. Эпоха расцвета наступила для него в конце 1940-х гг., когда «Наука» вошла в состав «Интуриста». В 1970 г. на территории парка построили новый 11-ти этажный корпус пансионата «Камелия», где отдыхала вся партийная элита страны, послы других государств, великие ученые, американские астронавты и русские космонавты, музыканты, артисты и спортсмены.
В 2011 г. за реконструкцию курортного комплекса под руководством архитектора Алексея Гинзбурга взялась компания «Галс-девелопмент». Здание бывшего санатория «Наука» с фасадом в стиле ар-деко было полностью перестроено. Сейчас в комплексе пятизвездочный отель на 203 номера, апартаменты и объекты для отдыха, в том числе – Pűrovel Spa & Sport центр. По оценке Colliers International, «Галс-девелопмент» инвестировал 2,6 млрд руб. в аренду территории пляжа и покупку земли, еще примерно 200–300 млн руб – на адаптацию инженерной инфраструктуры и 4,8 млрд руб. было потрачено на строительные работы.
В 2019 г. у санатория «Красмашевский» в Сочи, который пустовал более 18 лет, появился новый хозяин – AR Group. Сочинский девелопер выкупил его у предыдущего владельца на аукционе за 700 млн руб. и до 2024 г. планирует вложить в строительство и реконструкцию 2,8 млрд руб. В первом квартале 2020-го, после того, как было получено заключение историко-культурной экспертизы, AR Group и ООО «Красмашевский» начали реставрационные работы в трех исторических корпусах. В двух новых корпусах разместятся жилые апартаменты, которые выставлены на продажу под брендом Grand Royal Residences, и апарт-отель Radisson Collection Hotel, Sochi на 127 номеров. Соглашение об этом с AR Group было подписано в августе 2021 г. «В портфолио Radisson Hotel Group в России пока нет примера редевелопмента бывших советских санаториев под гостиницу. «Красмашевский» станет первым подобным опытом», – комментирует Мария Знова, старший директор по развитию бизнеса Radisson Hotel Group. На территории бывшего санатория сохранились уникальные постройки – кинотеатр и бассейн, их реставрируют. На территории комплекса планируют открыть SPA-центр с бассейном площадью 1400 кв. м.
По словам Айка Зебеляна, руководителя AR Group, в Сочи исторические объекты под реновацию редко получают сервис отельного оператора: «Такая практика есть, но распространенной ее вряд ли можно назвать. Территории бывших заброшенных советских здравниц чаще становились площадками для строительства коттеджных поселков, а не реновации объектов санаторно-курортной отрасли. Мы же планируем сохранить первозданную эстетику этого курортного места, чтобы здесь вновь воцарилась атмосфера высококлассного отдыха».
В прошлом году владелец сети Azimut Hotels и московского «Метрополя» миллиардер Александр Клячин приобрел на торгах сеть санаториев «РЖД-здоровье» за 6,674 млрд руб. Это 19 санаториев, расположенных в Краснодарском и Ставропольском краях, в Поволжье, Московской и Калининградской областях. В один из крупных проектов – санаторий «Солнечный» в Кабардинке – Azimut инвестировал около 150 млн руб., они пойдут на на улучшение номерного фонда и инфраструктуры объекта, сообщила пресс-служба компании. В дальнейшем лучшие практики по совершенствованию «Солнечного» станут реновационным стандартом сети.
В планах Azimut Hotels на 2022 г. 10 подписаний/открытий отелей, увеличение номерного фонда на 10%, особое внимание – отелям категории SPA. Приобретенные объекты брендируют шаг за шагом по мере реновации. Многие россияне хотят восстановить здоровье после перенесенных болезней и качественно отдохнуть, несмотря на закрытые границы, уверены в компании. Также большую роль играет возрастающий тренд на здоровый образ жизни. В Azimut Hotels не исключают, что с восстановлением международного туризма может произойти ребалансировка (россияне вновь предпочтут местным курортам зарубежные), «однако с учетом силы бренда и доверия гостей, а также накопленного опыта и улучшенной инфраструктуры бывших объектов «РЖД-здоровье», сеть уверена в хороших перспективах санаторно-курортного рынка.
Полностью завершенных проектов редевелопмента советских санаториев с сохранением их изначальной функции в России нет, – считает Лукаш Качмарчик, партнер бюро Blank Architects. «В основном это либо полная перестройка санаторных комплексов и гостиниц, включая снос устаревших строений, либо обновление территорий бывших пионерских лагерей. Подобные проекты есть и в Подмосковье, и в других российских регионах. Именно в последние годы, а особенно в период пандемии, многие санатории, находившиеся в госсобственности или в частных руках, перешли к крупным девелоперам и отельным операторам. Через 3-5 лет нас, вероятнее всего, ожидает открытие обновленных проектов в Краснодарском крае, Крыму и Ленинградской области – традиционных местах санаторного отдыха на постсоветском пространстве», – говорит Качмарчик.
Подмосковная здравница
Летом этого года ГК «Основа» приобрела санаторий «Ерино», расположенный в Новой Москве в 17 км от МКАД по Варшавскому шоссе. На территории Москвы это один из самых крупных и благоустроенных санаториев с огромной территорией, собственным парком, серьезной медицинской, оздоровительной и досуговой составляющей. Он был открыт в 1961 г. по инициативе академика Игоря Курчатова специально для нужд Министерства среднего машиностроения СССР (позже Министерства по атомной энергии). Девелопер уже начал его модернизацию. «У нас есть опыт управления городскими и загородными гостиничными комплексами. В «Ерино» мы планируем развивать именно медицинскую составляющую, параллельно предлагая клиентам санатория набор дополнительных сервисов», – говорит Олег Колченко, акционер и управляющий партнер ГК «Основа».
Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, считает, что ресурс застройки территорий бывших санаториев ограничен – старых объектов становится все меньше. «Развитие пойдет на периферию курорта – в Лазаревский, Туапсе, Анапу, Джубгу, Новороссийск, потом – на Азовское море. В Сочи, как и в Геленджике, уже сильно разогреты цены, чтобы можно было рассчитывать на прибыльный проект. А на «флангах» курорта еще есть свободные участки, многие из которых давно ждут своего часа – они могли быть приобретены под застройку и 15 и более лет назад, когда цены были существенно ниже, чем сейчас».
Он же памятник
Многие бывшие советские санатории имеют охранные статусы памятника истории или архитектуры. Связанные с этим ограничения мешают производить «реконструкцию». Кроме того, по словам Винидиктова, в начале 2000-х гг. приватизация санаториев часто проходила с различными нарушениями, по некоторым таким сделкам суды идут до сих пор. В пример Винидиктов приводит Сочинский санаторий им. Серго Орджоникидзе, который был выкуплен частным инвестором с планом реконструкции на 7 млрд руб., но снос исторических корпусов оказался невозможен. В 2016 г. сделка с приватизацией объекта была признана незаконной, санаторий перешел к государству, а собственника обязали возместить бюджету почти 0,5 млрд руб.
«Обновление санаторно-курортного комплекса – трудоемкий и сложных комплексный процесс, – соглашается Качмарчик. – Как правило, санатории в СССР возникали не на пустом месте, а создавались на территориях бывших усадеб или больниц. На многих курортах сохранились и постройки XIX в. – таких примеров много, в частности, в Крыму. Такие здания чаще всего признаются объектами культурного наследия и интегрируются в состав инфраструктуры обновляемого проекта».
«Среди советских пансионатов и санаториев много выдающихся произведений архитектуры. Построенные в другую эпоху, на основе другой идеологии, они, тем не менее, обладают качествами, которые не позволяют им устаревать. Хорошо, если новые владельцы воспринимают это как ресурс, который необходимо использовать максимально эффективно. Но если перестроить здание нельзя, то владельцу проще снести и построить новое», – отмечает Александр Асадов, главный архитектор МАХПИ им. Полянского, творческий руководитель бюро Асадова. «И самое трагичное заключается в том, что подобной судьбы не могут избежать даже наиболее значимые архитектурные ансамбли, построенные по проектам ведущих российских зодчих», – сетует Асадов. Архитектор переживает в частности за судьбу подмосковного пансионата «Отрадное» (пример советского модернизма, построенный архитекторами Ильёй Чернявским и Игорем Василевским в 1966–1982 гг.), который с января 2013 г. переименован в реабилитационно-оздоровительный центр «Отрадное Медси».
Александр Асадов, архитектор:
«Известные всесоюзные здравницы были образцами архитектуры сталинского ампира и советского модернизма. В основе проектов советских санаториев была заложена главная идея: человек, попадая на отдых, должен был оказаться в обстановке, качественно отличающейся от привычной квартиры и, в первую очередь за счет необычных общественных пространств с садами, парками и фонтанами, помещений, объединенных в многосветные атриумы, просторные гостиные и холлы. Возможно, из советского пансионата не получится сделать пятизвездочный отель, но это и не нужно. Есть множество других форматов (семейный, клубный, молодежный) для которых авторские архитектурные, планировочные и пространственные решения подойдут как нельзя более органично. В России и мире есть немало примеров реконструкции памятников модернизма и люди специально едут издалека, чтобы получить опыт пребывания в их неповторимой атмосфере».
Курортная арифметика
В поисках оптимальных с точки зрения бизнес-модели решений, инвесторы и девелоперы все чаще объединяются с отельными операторами, но не всегда это самый эффективный выход. Срок окупаемости апартаментов с гостиничным сервисом при высоких рисках составит, по подсчетам Винидиктова, в среднем от 15-20 лет. И пока только в городе-курорте Сочи удается успешно реализовывать масштабные и сложные проекты. «Там объекты курортной недвижимости даже в плохом состоянии пользуются определенным спросом у инвесторов, а их сейчас в Сочи насчитывается около двух десятков. Все это неработающие санатории», – говорит Винидиктов. По его наблюдениям, учитывая довольно большой размер территорий и номерного фонда бывших санаториев, после редевелопмента объектам нужно будет грамотное управление. Инвесторы, не желая рисковать, нередко приходят к более простым решениям – переделывают здания в небольшие апарт-комплексы, офисы или приспосабливают помещения под ритейл.
Всего в Краснодарском и Ставропольском крае с 2016 по 2020 гг. продавалось 72 объекта курортной недвижимости на общую сумму 55 млрд руб., – подсчитывает Винидиктов. На один такой проект в среднем необходимы вложения 0,5-1 млрд руб., для небольших 0,2-0,4 млрд руб., для крупных от 5 млрд руб. и больше.
В 2019 г. совокупная прибыль EBIT у ТОП-100 российских здравниц составила 2,8 млрд руб. Совокупный долг – 14,6 млрд руб. За вычетом процентов за заемные средства и налог на прибыль, заработок санаториев в среднем составил 2% от выручки. «В 2020-2021 гг. за счет повышения уровня внутреннего туризма загрузка санаториев выросла в среднем до 80%, а прибыль в 2 раза. То есть текущий максимальный уровень доходности для санаториев составляет сегодня около 5% с окупаемостью более 20 лет, что привлекательно только для крупных и долгосрочных инвесторов», – резюмирует Винидиктов из AREA.
По мнению Дарьи Каневой, заместителя директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management, наиболее эффективно отдавать санатории под российские бренды – у международных сетей могут быть такие требования к зданиям, которым советские здравницы не всегда отвечают. «Есть удачные примеры подобной реконструкции советского рекреационного наследия у сети Heliopark и Azimut», – говорит Канева.