Почему рынок домов для пожилых людей не может заработать в полную силу

Сегмент рынка недвижимости для пожилых людей – Senior housing – один из самых привлекательных для инвесторов на Западе. В объеме «серебряной экономики» (совокупности экономической деятельности, связанной с потребностями людей старшего возраста) 60% приходится на недвижимость. По данным Savills, в дома престарелых и пансионаты Европы в первой половине прошлого года было вложено более 4 млрд евро. Это рекорд за полугодие и на 38% выше среднего показателя за последние пять лет.

Как объясняет Вадим Бараусов, директор «Фонда 60+», это инвестиции в строительство и реконструкцию различных форматов недвижимости для пожилых. Вкладываются в основном институциональные инвесторы, в первую очередь – фонды. Частные инвесторы заходят через аналоги ПИФов, но могут инвестировать и самостоятельно.

На развитом рынке Senior housing есть четыре элемента: качественные объекты, квалифицированные операторы, институциональные инвесторы и стабильная система финансирования. Сравнивать с Россией это невозможно – российский рынок недвижимости для пожилых находится в зачаточном состоянии, но есть надежда, что из этого ростка разовьется достойный продукт.

По американской классификации в Senior housing выделяется три базовых формата: independent living (для независимого проживания), assisted living (для ассистированного проживания, для людей, нуждающихся в периодическом уходе), nursing homes (стационары с постоянным сестринским уходом). Российский рынок можно условно разделить на коммерческую недвижимость для пожилых и адаптированную под их потребности жилую. В России все же есть цивилизованные операторы, девелоперы, инвесторы (счет идет на десятки), архитектурные бюро (считанные единицы), даже институт развития (Дом.РФ), работающие в этом сегменте. В конце прошлого года представители этих компаний проанализировали состояние рынка за круглым столом, организованным «Фондом 60+». 

Потенциальный спрос в России на качественные услуги высок – по данным Минтруда, доля людей старше трудоспособного возраста к 2030 г. достигнет 30%. Пожилым людям требуются уход, медицинские услуги, пансионаты, санатории, центры реабилитации, приспособленное к их нуждам жилье. По подсчетам «Фонда 60+», тех, кто нуждается в специализированной помощи и проживании в стационарах, всего 4%. Остальным подошла бы жилая недвижимость.

На российском рынке недвижимости для пожилых представлены пансионаты и гериатрические центры, организованные на базе санаториев, гостиниц. Среди крупных операторов – «Опека», «Сениор групп», УКСС, «Теплые беседы», «Гармония», «Забота». Есть еще серый сектор – размещенные в частных загородных коттеджах «дома престарелых». Рынок малоизучен, и та статистика, которая иногда приводится, как правило, неточна. У «Фонда 60+» есть цифры по Санкт-Петербургу и Ленинградской области: это 5420 мест, 165 объектов, 76 операторов частных пансионатов. Доля новых специализированных проектов – 20%, они появились за последние 3–5 лет.

Объекты и проекты

Случаи, когда компания-оператор является собственником здания пансионата, редки. В основном операторы здания арендуют, реконструируют и предлагают разный набор услуг, тарифов и графиков проживания. Например, в управлении сети пансионатов «Опека» 15 объектов: 14 – в аренде, один – в собственности.

Пять лет назад по специальному проекту был построен пансионат «Курортный» в поселке Песочный (Санкт-Петербург) – 5000 кв. м, 93 двухместные комнаты. Как говорит Леонид Ноткин, гендиректор компании «Забота и опека», инвестор пансионата «Курортный», он хотел бы реализовать еще один-два проекта. 

В управлении ГК «Сениор групп» есть объекты сестринского ухода (три из них в Московской области). В планах, по словам управляющего компании Алексея Сиднева, – новые проекты в Москве, Ленобласти и регионах.

Пожалуй, самый известный широкому читателю пансионат по телепрограммам о звездах советского кино, которые в нем жили, – резиденция «Идиллия» на Большой Филевской улице в Москве. Это проект реконструкции, инициированный предпринимателем Владимиром Погребенко, владельцем сети отелей Azimut Александром Клячиным и гендиректором KR Properties Сергеем Матюхиным. Площадь пансионата – 5000 кв. м, есть парк, создана полностью безбарьерная среда. Трехэтажное здание рассчитано на 200 резидентов. По словам Юлии Климовой, директора «Идиллии», в ближайших планах открытие еще двух центров в Москве.

К жилой недвижимости для пожилых также проявляют интерес крупные частные девелоперы, видит на этом направлении серьезный потенциал и Дом.РФ. Как рассказал Антон Финогенов, заместитель гендиректора «Фонда Дом.РФ», такой формат будет востребован активными «пенсионерами», относящимися к среднему классу. Планировки, организация пространства в таком жилье должны учитывать потребности людей, которые проводят много времени дома или в своем квартале/районе. Речь может идти о малоэтажных и индивидуальных домах и специальной инфраструктуре, например центрах реабилитации, СПА-комплексах.

Что строить

Архитектурное бюро «Арбат» занималось 12 проектами для госучреждений и шестью по заказу бизнеса. Самый востребованный проект, который девелоперы просят сделать архитекторов, по наблюдениям управляющего бюро Алексея Окрушко, – реконструкция гостиниц и пансионатов в 50 км от МКАД. По словам Елены Бунько, заместителя гендиректора сети «Опека», в российских регионах таких гостиниц и санаториев много, их можно быстро превратить в качественные современные пансионаты. Реконструкция выгоднее, чем строительство с нуля. 

Немногочисленные крупные девелоперы и инвесторы (среди них «Синара девелопмент», «Сениор групп») заказывают у бюро «Арбат» проекты зданий премиум-класса для гериатрических центров, мультиформатных комплексов, такое строительство или реконструкция стоит до миллиарда рублей. Но пока мало кто готов тратить деньги на качественные современные проекты. Красноречивая иллюстрация – история одного из участников архитектурного конкурса социальных проектов для пожилых людей, который проводил Минстрой в 2019 г., – шведского концерна Semrén & Månsson. Как рассказала Наталья Фурман, директор по развитию продукта Semrén & Månsson в России, их проект представлял собой модульный дом из блоков, которые адаптируются к разным категориям жителей. Проект оценило жюри, он занял четвертое место и получил рекомендации для апробации в конкретных субъектах Федерации, но после конкурса, как говорит Фурман, «было вяло». Поступили запросы от регионов, но в итоге ничего не было построено: «все уперлось в стоимость строительства», которую можно сопоставить с ценой возведения отеля плюс минимальные затраты на медицинские технологии.

На взгляд Окрушко, наиболее эффективно строить по современным технологиям типовые здания до трех этажей с площадями примерно 1500 кв. м и стоимостью около 100 млн руб. У таких проектов меньше проблем с выделением земли, им не требуется экспертиза, они по силам малому и среднему бизнесу и способны подвинуть серый коттеджный сектор, который нередко снабжает ленты информационных агентств криминальными новостями.

Сколько копить на старость

Если оператор зарегистрирован в реестре поставщиков социальных услуг, он работает по 442-ФЗ. С клиентом, признанным нуждающимся в социальном обслуживании, заключается договор, и оплата идет по государственным тарифам. Клиент оплачивает часть стоимости (не более 75% своего дохода), остальное финансируется из бюджета субъекта РФ. Оператор может оказывать услуги и вне перечня, что определяет 442-ФЗ, за дополнительную плату.

В качестве и стоимости услуг частных пансионатов большой разброс: от размещения в комнате на восемь коек с сиделкой без обучения и минимумом услуг до пребывания в одноместном специально оборудованном номере в гериатрическом центре с квалифицированным персоналом; от 1000 до 20 000 руб. в сутки. В среднем услуги частного стационара для пожилых в Санкт-Петербурге или Москве стоят 3000–4000 руб. в сутки (90 000–120 000 руб. в месяц). Так, в «Идиллии» сутки обходятся в среднем в 7000 руб.

«Если оператор минимизирует затраты на аренду, оборудование, персонал, доходность такого бизнеса может быть выше 30%. Для качественных услуг более высокие издержки упираются в ограниченный платежеспособный спрос, поэтому эффект здесь принципиально ниже – 6–9%», – комментирует Бараусов.

Капитальные затраты окупаются минимум 15 лет, а с учетом постоянного подорожания стройматериалов этот срок может увеличиться еще, говорит Бунько. С точки зрения экспертов, об экономике проекта можно говорить, если, допустим, в здании-«полуторатысячнике» размещается 70–80 человек. Большие дома сложно заполнять и создавать там соответствующую атмосферу.

По оценке Сиднева, люди с доходом 100 000 руб. в месяц не могут себе позволить для родителей пансионат с качественным уходом. Государство, по его мнению, должно компенсировать часть затрат не только из региональных бюджетов, но и из федерального, так как низкие тарифы и ограниченные бюджетные суммы по этой статье не дают возможность получить услуги частных пансионатов тем, кто в них нуждается.

Проблемы отрасли

Пока рынок домов для пожилых не может заработать в полную силу из-за проблем, с которыми сталкиваются девелоперы. Проекты обязаны проходить экспертизу (кроме зданий до 1500 кв. м). «В проектах, прошедших экспертизу, на человека заложено 125 кв. м общей площади с учетом МОП», – говорит Бунько. Такое требование операторы считают неоправданным, по оценке Сиднева, разумное решение – около 40 кв. м общей площади на человека. В «Опеке» считают, что 35–38 кв. м достаточно для рационального использования пространства и комфортного проживания.

Следующая проблема – с землей: гораздо выгоднее пустить участок под строительство жилого дома, чем под социальный объект. Между тем, как замечает Сиднев, со стороны клиентов есть спрос на объекты в спальных районах городов, так как родные хотели бы чаще навещать своих стариков и как можно меньше тратить время на дорогу.

Земля – это дорого. Упомянутый «Курортный» был построен благодаря «тройственному союзу» – государства, благотворительного центра «Хэсэд Авраам» и инвестора. На льготных условиях государство выделило гектар земли. «Если бы мы заплатили за землю коммерческие деньги, то проект не имел бы никакого смысла», – говорит Леонид Ноткин. Инвестор заплатил 12 млн руб., рыночная стоимость была «в разы больше», по его словам.

Возможно, стоит включить пансионаты в состав социнфраструктуры, которую возводят компании при строительстве ЖК, предлагает Окрушко. Это позволило бы решить проблемы с участками и дало бы возможность «местным» пожилым людям со временем переселяться в пансионат недалеко от дома. Но для этого требуется уравнять пансионаты со школами и детскими садами по вкладу в социальное развитие.

Кроме того, девелоперам необходима помощь от государства в части подготовки документации, подключения к коммуникациям и льготного кредитования. В декабре прошлого года вышло постановление правительства № 2200 о федеральных субсидиях регионам, реализующим проекты для пожилых людей. По оценке Бараусова, это может привлечь девелоперов в отрасль. 

Хотя в целом эксперт считает, что чем меньше полагаться на помощь со стороны государства, тем лучше будет созданная недвижимость в долгосрочном плане. «Можно что-то выиграть локально за счет льгот и прочего, но проиграть в качестве продукта».

Сервисные апартаменты как перспектива

Еще один сектор рынка недвижимости потенциально мог бы предоставлять пожилым людям услуги и квадратные метры – сервисные апартаменты, которые сейчас позиционируются как решение для туристов, командированных и студентов.

Но и здесь нужны льготы по выделению участков и присоединению к коммуникациям. Кроме того, говорит Марина Павлюкевич, гендиректор PLG, управляющие компании работают с частными инвесторами, заточенными на доходность выше банковского вклада – минимум 10%. Режим краткосрочного проживания более выгоден для инвесторов, но пожилым людям, напротив, чаще всего необходимо долгосрочное. Следующая сложность – инвестор может расторгнуть договор и переориентировать недвижимость в случае каких-то непредвиденных обстоятельств. Поэтому необходимо закрепить функциональное назначение здания, и сделать это можно только по другой схеме, например через ПИФ.

Тем не менее со временем Senior housing оформится как класс недвижимости, уверен Сиднев. Девелоперам, которые хорошо заработали за прошлый год и стали интересоваться этим сектором, надо понимать, что эта недвижимость малодоходная, но зато доходность стабильная и долгая, речь идет о сроке в 30–50 лет.