Больше развлечений, меньше площадь
Районные торговые центры заменят для покупателей крупные моллы и будут больше ориентироваться на потребности «своей» аудитории180 международных сетей, включая онлайн-магазины и сегмент развлечений, приостановили деятельность в РФ (данные Knight Frank Russia). В мае зарубежные компании не разрывали еще договоры с собственниками торговых площадей и продолжали вносить арендную плату, поэтому нельзя было сказать, что торгцентры опустели, – но закрытые жалюзи витрины не радуют посетителей и других арендаторов. «Доля вакантных площадей в среднем по рынку – 7–9%. Пока она не сильно выросла, так как бренды, которые заявили о закрытии, не съехали», – говорит Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров. Но арендные платежи складываются из фиксированной части и процента от оборота, которого у приостановивших коммерческую деятельность компаний нет, и доход ТЦ уменьшился.
По словам Ольги Антоновой, руководителя департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (до апреля 2022 г. – Cushman & Wakefield), если все западные игроки решат уйти с российского рынка, то освободится около 40% площадей. ТЦ недополучат в среднем 25% дохода. Для многих объектов это будет означать преддефолтное или дефолтное состояние.
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, напоминает, что торгуют в Москве не только иностранные ритейлеры. И хотя выручка многих собственников ТЦ существенно сократится, она не упадет до значений, когда не будет денег на операционное обслуживание бизнеса.
«Успешным считается торговый центр с посещаемостью более одного человека в сутки на 1 кв. м. Предполагается, что потребитель регулярно (2–3 раза в месяц) заходит в ТЦ и может тратить здесь запланированный владельцем чек».
Москаленко рассчитывает, что массового закрытия ТЦ не произойдет. И ожидает в ближайшие несколько месяцев стабилизации трафика из-за легализации параллельного импорта или появления новых поставщиков для привычных товаров, как это произошло с российским подразделением польского ритейлера LPP SA (Reserved, Sinsay, Cropp, House и Mohito). Впрочем, скорее всего и названия будут другие, и товары другие – но продажи будут. «Произойдет перераспределение долей, изменение форматов. Будем наблюдать новые союзы и сделки в коммерческой недвижимости», – прогнозирует Антонова.
Андрей Большаков, управляющий партнер юридической фирмы Bolshakov & Partners, полагает, что 10–20% торговых центров в Москве все же закроются. Ранее эксперты обсуждали перспективы строительства на месте ТЦ жилых комплексов. Сейчас и девелоперам жилой недвижимости не до покупки новых площадок, тем не менее случаи движения в эту сторону уже есть. Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia, в качестве примера приводит недостроенный ТЦ «Торжок» в Химках, который выкупившая его компания «Брусника» планирует превратить в жилой комплекс.
«Строить жилье будут на месте торговых центров, формат которых давно устарел. Такие объекты требуют больших вложений в реконструкцию, а вероятность того, что обновленный ТЦ оправдает затраты, крайне мала. Жилье с большей вероятностью принесет прибыль, – говорит Хакбердиева, добавляя, что «строительство жилья на месте ТЦ было более актуально в прошлом году, сейчас многие проекты на паузе».
Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom, согласен, что примеры еще могут быть, но вряд ли они приобретут массовый характер хотя бы потому, что из-за особенностей градостроительного планирования в Москве далеко не везде технически возможно построить жилые дома.
«В январе 2022 г., по данным Knight Frank, в Москве планировалось открыть 450 000 кв. м новых торговых центров. Думаю, откроется только половина или максимум 2/3 из заявленных»
И почти все опрошенные «Ведомости. Недвижимостью» эксперты согласны с тем, что выжившие торговые центры ждет смена концепции и что ТЦ, ориентированные только на покупки, – это даже не вчерашний, а позавчерашний день. Уже давно есть ТЦ со свадебными часовнями внутри (Mall of America, штат Миннесота, Америка), крытым горнолыжным склоном (Mall of the Emirates, Дубаи), каналом, по которому можно прокатиться на гондоле (Villagio, Доха), и т. п. В России в пандемию в торгцентрах активно открывались «Мои документы», пункты вакцинации и прочие полезные сервисы. «Все больше запросов на ребрендинг и реконцепцию объектов до конца года. Мы можем увидеть около 20 проектов ребрендинга ТЦ в Москве», – говорит Магда Чихонь, партнер-основатель Blank Architects. Уже было объявлено о реконцепции ТРЦ «Гагаринский», ТРК «Облака», открылся фудхолл в ТЦ «Лес».
Чихонь говорит, что стандартный подход – когда сначала определяются потенциальные арендаторы – будет меняться в сторону кастомизации объекта для «своего» посетителя. К разработке концепций начнут привлекать социологов, которые смогут проанализировать потребности потребителей. Понятие «якорь» трансформируется: само здание постепенно станет «якорем», притягивающим посетителей.
История вопроса
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG: «15-20 лет назад если и подразумевались коммерческие площади на первых этажах, то они как правило были без витрин, со ступенями и пандусами на входе, с низкими потолками и неудобными планировками. В панельных или монолитных домах – никто просто не занимался отдельным проектированием и подготовкой концепции для коммерции. В 2000-х гг. в панельных районах доля коммерческих помещений составляла 3-5%, редко 6% – и все равно возникали вакантные площади. Качественный ритейл зачастую просто не мог втиснутся в предложенные помещения. Интересно, что так было не всегда. Коммерческие помещения в зданиях дореволюционной постройки в исторических торговых коридорах до сих пор на пике спроса. В советское время «золотым веком» стрит-ритейла стало размещение магазинов вдоль главных улиц Москвы: на первых этажах размещались с высокими потолками и витринами – по такому принципу сформирована Тверская улица, Ленинский и другие проспекты. В период Хрущева стрит-ритейл не развивался, стояли другие задачи, а вот в «брежневках» снова обратили внимание на развитие торговой инфраструктуры – наиболее популярным форматом в этот период стали стилобаты жилых домов вдоль оживленных магистралей. В 1990-е гг. тоже были попытки создания новых торговых коридоров – например, Братиславская улица в Марьине с торговлей, общепитом, развлечениями. Там много стилобатов и отдельно стоящие здания, раньше была практика перекрывать движение транспорта в выходные дни, чтобы люди могли свободно гулять. В свое время Братиславскую улицу даже называли «Марьинской Тверской». Около 10 лет назад появились проекты комплексного развития территории, которые базируются на реновации промышленных зон. Редевелопмент территории ЗИЛа должен был стать примером для застройщиков, в том числе по части проектирования первых этажей и формирования коммерческой инфраструктуры. То, что сейчас считается нормой для качественного проекта, тогда было из разряда ноу-хау – единый архитектурный дизайн-код, вход на первый этаж с уровня земли и другие принципы безбарьерной среды, высота потолков в коммерции 5-6 м, отсутствие несущих стен внутри помещений. Были заложены технологические помещения с правильной загрузкой, необходимой вытяжкой, электричеством и т.д. И с этого периода (2015-2016 гг.) большинство проектов стали развиваться именно в таком комплексном исполнении. В последние годы большинство крупнейших застройщиков качественно формируют коммерческую инфраструктуру, но рынок меняется и это надо учитывать. Сейчас объемы коммерческой инфраструктуры обычно больше, чем 10 лет назад – если считать только первые этажи, то по Москве средний показатель около 7%. Можно приблизительно посчитать, что если в Москве строится 4 млн кв.м, то около 5-7% от этой цифры – новый стрит-ритейл».
Возрастет популярность мастер-классов, связанных с хобби, – сейчас такие активности есть в центрах искусств и галереях. Но и в торговых центрах, например, приглашенные художники могут проводить занятия по рисованию или лепке на территории крупного якорного арендатора – таким образом станет расти и трафик, и конверсия.
«Многие люди приходят в ТЦ не только за покупками, а чтобы время провести. По мере того как освобождаются площади, их заполняет сфера развлечений. В большинстве случаев именно развлечения становятся якорем, который притягивает посетителей», – уверена Эля Яфизова, директор департамента коммерческой недвижимости по торговому и офисному направлению Oxe Capital.
Развлекательная зона тоже трансформируется: раньше это были в основном ресторанные дворики, сейчас все больше площадей занимают салоны красоты, тематические парки, катки, бассейны, большие рестораны. Кроме того, по прогнозам Oxe Capital, в объектах торговой недвижимости в ближайшие несколько лет будут расти площади коворкингов (примерно на 25% в год).
Но Ирина Буренко, коммерческий директор R4S, напротив, не готова преувеличивать роль досуговой составляющей: «Вряд ли на площадях Zara или H&M появятся игровые клубы, коворкинги или ярмарки народного творчества. ТЦ, отвечающий требованиям комфорта посетителей, переживет период исхода многих торговых операторов, заменив их другими. Возможна потеря в доходности, но со временем она восстановится».
Антонова также ожидает, что начнут появляться универмаги российских дизайнеров, магазины мелочей, новые российские сети (или расширяться существующие), произойдет замещение уходящих форматов игроками Азиатско-Тихоокеанского региона.
Большой секрет для маленьких
С начала 2000-х гг. в Москве стало появляться больше районных торгцентров, сейчас их около сотни. По данным Knight Frank Russia, ежегодно с 2002 г. и по сей день открывается больше пяти ТЦ с арендуемой площадью менее 30 000 кв. м. Максимальное количество «районников» открылось в 2013 г. (14) и в 2018 г. (13). В прошлом году в столице появилось девять таких объектов.
Во разгар пандемии, когда людям не надо было часто ездить на работу, в небольших магазинах «у дома» стало больше покупателей. Сейчас «районники» и вовсе могут успешно заменить крупные ТЦ: мелочевку купить или просто небольшой шопинг устроить можно в магазинах шаговой доступности, остальное обеспечит интернет-торговля. «Торговые комплексы до 30 000–40 000 кв. м – важная составляющая торговой инфраструктуры города, они будут развиваться», – считает Татаринов.
Районные и микрорайонные объекты могут вообще не пострадать из-за санкций. В среднем в успешных ТЦ суперрегионального формата западные марки занимали 50–70% и приносили до 40% арендного дохода. Малые и районные ТЦ мало зависят от международных брендов: здесь они занимали 20–30% площадей и приносили 10–20% арендной выручки (оценка Commonwealth Partnership).
«Чем больше и масштабнее комплексное освоение территорий, тем выше потребность не только в социальной, но и в коммерческой инфраструктуре, – рассуждает Трушин. По его словам, качественному районному ТЦ не обязательно быть больше 12 000 кв. м, достаточно иметь 2–3 якорных оператора из сегментов продуктов, DIY, детских товаров, электроники и бытовой техники, фитнеса и еще пару качественных ресторанов и небольшую торговую галерею, которая не обязательно будет формироваться иностранными fashion-ритейлерами.
«Формируя концепцию такого объекта, ориентируются не на текущие тренды потребления в целом и не на усредненные потребности потребителей, а на интересы и особенности жизни людей в конкретной локации. Именно «душевность» торгового объекта станет одним из главных факторов, влияющих на желание людей прийти и поддержать его арендаторов покупками», – отмечает Чихонь.
Примерно 80% аудитории «районников» постоянно: это люди, живущие неподалеку, и сотрудники близлежащих офисов. Подстраиваться под их потребности проще, а с учетом небольшой площади – еще и быстрее. В итоге моллы могут стать местом, куда жители крупных городов будут заходить только несколько раз в год, а их маленькие «копии», где нет ничего лишнего и до которых не нужно далеко ходить, станут гораздо более посещаемыми.