Нас ждет переоценка потребления и передел рынка

Складские девелоперы сейчас благодарят пандемию. За два ее года отрасль получила мощный стимул к развитию: увеличение числа онлайн-заказов, бурное развертывание маркетплейсов и собственных виртуальных каналов продаж у федеральных сетей способствовали росту логистического рынка и умножению числа спекулятивных проектов. Склады даже обошли по доходности торговые центры. Сейчас и те и другие теряют клиентов – ряд брендов заявил о приостановке деятельности или уходе с российского рынка, что очевидно заставит игроков сегмента индустриальной недвижимости скорректировать планы по дальнейшему развитию и управлению существующими объектами.

Что переживает отрасль сейчас и что ждет ее в обозримой перспективе, в интервью «Ведомости. Недвижимость» рассказывает Глеб Белавин, заместитель генерального директора девелоперской компании «МЛП», крупнейшего оператора российского складского рынка.

– Еще недавно одной из главных угроз для традиционного ритейла считался бурный рост онлайн-торговли. Под нее заявлялись все более масштабные складские проекты, но вы еще год назад перечисляли причины, которые этот рост могут притормозить. Тогда это не было очевидным. Какие неочевидные причины, которые могут изменить ситуацию в отрасли сейчас, вы видите?

– Это неочевидное уже становится очевидным, а именно – переоценка потребительской активности. Мы занимаемся складами, но товар сюда [на склад] откуда-то едет и куда-то отправляется. Проблемы будут и с тем, и с другим. Ту реальность, в которой мы сейчас находимся, я даже кризисом не могу назвать, мы находимся в процессе формирования новой системы координат. Я бы сравнил этот процесс с фазовым превращением в термодинамике – это переход вещества из одной термодинамической фазы в другую при изменении внешних условий.

– Аналитики Nielsen назвали этот процесс проще: «Кризис в квадрате».

– У нас сейчас трансформация идет, и это всего лишь один из этапов. У китайцев, например, один иероглиф обозначает и проблему, и возможность. Мы переосмысливаем многие правила поведения, в том числе потребительского. Думаю, что сейчас мы столкнемся с тем, что оно изменится не только внутри нашей страны, но и за ее пределами.

– Вы не случайно упомянули Китай? Вы наблюдаете по вашим проектам, что идет переориентация «на восток»? Или пока это просто надежды?

– Фазу «перехода», в которой мы сейчас все находимся, можно сравнить с обвалом в горах: сначала покатился один снежок, потом пошла лавина. Остановить это пока невозможно и понять, обо что эта лавина «споткнется», тоже пока нельзя. Прецедент текущей ситуации я вижу лишь в XIV веке, когда рухнула тогдашняя европейская система, а началось все с падения венецианских домов Барди и Перуцци (в 1344 г., спустя четыре года после смерти главы дома Peruzzi связанные с ним компании объявили о банкротстве, за которым последовала череда «дефолтов» их клиентов: папской курии, королевства Неаполь и других стран – «Ведомости. Недвижимость»).

Спасибо 2020-2021 гг. – в эти годы [из-за пандемии] произошла перенастройка [логистики], в частности, грузы пошли напрямую из Китая. Поэтому, я думаю, что эта проблема не будет иметь такой острый характер, как пару лет назад.

– Так это же хорошо.

– Да. И вроде как начало 2022 г. ознаменовалось неожиданной победой многих стран над ковидом и снятием либо полностью, либо большей части ковидных ограничений. Но выглядело это настолько демонстративно, что можно было предположить, насколько болезненными были эти ограничения, и радостные рапорты об их отмене были вызваны скорее экономическими причинами. Экономики ряда стран трещали по швам: люди сидели по домам, потребление падало, потребление энергии росло, что толкало цены на энергоносители вверх, производства стояли. С 2022 г. были связаны надежды, что мы ковид победили и сейчас «побежим» [развиваться]. Но не тут-то было.

Каким образом эта история повлияет на процентное соотношение в нашем товарообороте товаров и услуг из разных стран, какую долю займут Китай или Индия, – зависит от того, чем закончится эта фаза «перехода».

– В ваших объектах заполняемость была стопроцентной?

– Она такой и осталась. Складской девелоперский рынок с точки зрения бизнес-процессов достаточно прост. Есть определенный ряд действий, которые ты должен совершить для того, чтобы оптимизировать выручку и прибыльную составляющую. Их можно пересчитать буквально по пальцам одной руки. Но инертность мышления до сих пор заставляет большинство игроков сегмента коммерческой недвижимости (не только складского, но и, к примеру, офисного) сидеть на «старых» контрактах и ничего не предпринимать, пока они не закончатся.

– А зачем суетиться?

– Вот многие так и думают. Хотя на самом деле нам сейчас необходимо проявлять гибкость уровня мастера спорта по художественной гимнастике. Потому что если вашего контрагента начинает трясти по объективным причинам – хотя сейчас очень много и необъективных причин – надо пересматривать договоренности.

– К необъективным причинам вы что относите?

– Решения типа «мы передумали тут работать». Закон о преднамеренном банкротстве еще никто не отменял, и он одинаков и для российских, и для европейских компаний. Если они себе эти проблемы выдумывают – то это не объективная причина, а уголовная статья.

Но есть и объективные причины. Например, проблема с поставками какого-нибудь оборудования, товаров, «разрыв» логистики. И тут надо внимательно по каждому отдельному случаю с контрагентами общаться. Выяснять, какое принципиальное структурное изменение произошло и – если мы можем – проявлять гибкость. Каким образом? Уменьшить площадь, подкорректировать ставки (хотя в структуре затрат, например, ритейла они составляют менее 3%). Важно смотреть на общий объем платежей (у логистов ставки занимают уже 7% в общих затратах).

Бывает и так, что компания понимает, что она сейчас может занять чей-то сегмент и ей нужно увеличить занимаемые площади. У кого-то убыло, у кого-то прибыло.

– Какие сегменты получили сейчас возможности занять чьи-то ниши? Кто станет вашими новыми «якорями»?

– Это безусловно рынок «ширпотреба» или FMCG (товары повседневного спроса – «Ведомости. Недвижимость»). Например, мы видели в последние годы, что в потреблении домохозяйств увеличилась доля собачьих кормов.

– И как же перераспределится состав арендаторов?

– Трудно сказать. Мы видели в марте, как образовывался дефицит на какие-то товары текущего потребления – но тут вопрос, надо ли сейчас «затаривать» склады этим дефицитным товаром, или народ его впрок набрал такое количество, что какое-то время спрос на него будет минимальным.

– То есть спрогнозировать сейчас товарные запасы невозможно?

– Потребители уже «сформировали» складские запасы у себя по домам. Поэтому сейчас мы, как девелоперы, не можем делать ставку на каких-то конкретных арендаторов, мы должны следить за рынком в режиме реального времени. Мы наверняка увидим передел рынков и перераспределение игроков, те, кто гибче, быстро сориентируются и «подберут» определенный сегмент. Те, кто не гибкие, его потеряют.

– Мы увидим на складском рынке новых игроков?

– Думаю, вряд ли. Скорее, произойдет усиление действующих. Среди арендаторов и потенциальных заказчиков склада built-to-suit вряд ли появится какой-нибудь турецкий или новый китайский маркетплейс. И турецкие и китайские товары сейчас успешно продаются на AliExpress или на Wildberries. Последние, кстати, очень гибки и успевают быстро менять схемы бизнеса в зависимости от текущей ситуации.

– В прошлом году на форуме «Ведомостей» по ритейлу основным трендом времени были названы дискаунтеры и маркетплейсы. Сейчас понятно, что дискаунтеризация продолжится, но что будет с маркетплейсами, пока неясно.

– А разве дискаунтеры и маркетплейсы – не одно и то же?

– Не думала об этом. Хорошо, а каковы сейчас перспективы городских складов?

– Они никуда не делись. Спрос на них сохранился. Возможно, инвесторы вскоре посмотрят на них более внимательно. Почему? С одной стороны, сейчас у нас произошло удорожание товаров и логистики. С другой стороны, высвобождаются рабочие места, на рынок выйдет дешевая рабочая сила. Возможно, и транспортная составляющая в логистике станет дешевле – так как последняя переориентируется на внутренние грузоперевозки. То есть мы видим, как можно сбалансировать затраты. Сейчас пока наблюдаем, что расходы на единицу товара увеличиваются и надо искать новые возможности для снижения издержек. Вероятнее всего, мы увидим коррекцию рынка больших складских проектов (по 300 000 – 500 000 кв. м), что даст стимул к появлению небольших локальных игроков, которые более активно займутся редевелопментом площадок под городские склады в тех регионах, где актуальна городская логистика.

– А где брать площадки? Собственники в тех же промзонах известны как самые недоговороспособные контрагенты.

– Возможно, раньше у них были более интересные возможности получения дохода с их недвижимости. Можно было сдавать, к примеру, помещения в первозданном виде, такие «а-ля советские» офисы или склады. Но сейчас они эти деньги могут потерять: спрос на офисы падет, а арендаторы склада могут уйти в аналогичное по цене, но более качественное помещение. Или появятся еще какие-то триггеры, которые заставят собственников в промзонах пересмотреть стратегию «ничего не делать, получать доход».

– Но процесс этот, судя по всему, будет небыстрым.

– Большое заблуждение – пытаться оценить скорость этого процесса и ждать его окончания.