Коворкинг vs офис: на чьей стороне право

Еще до пандемии российские власти обратили внимание на коворкинги, начав предоставление субсидий организаторам коворкинг-пространств. Можно было получить до 1 млн руб. при условии соблюдения требований, обозначенных в постановлениях правительств г. Москвы №1393-ПП от 23 октября 2019, Московской области №788/39 от 25 октября 2016). Полагая, что коворкинг дешевле классической аренды, власти решили поддержать операторов коворкингов, а тем самым – малый и средний бизнес, которому не всегда легко справляться со ставками арендной платы.

На практике стоимость аренды офиса вполне сопоставима с арендой коворкинга, если говорить о схожих по качеству пространствах. И это с учетом сопутствующих аренде расходов на «наполнение» помещений. Так что тезис о дешевизне коворкинга не совсем корректен (считаем 1:1). Однако коворкинги стремительно занимают место рынке, поэтому мы проанализировали отдельные правовые аспекты коворкинга, сравнив его с классической арендой. 

Коворкинг: что за договор?

Несмотря на попытки коворкинг-пространств детально регламентировать весь порядок взаимодействия в стандартных договорах присоединения, их условия зачастую не разрешают реально возникающие споры между сторонами. Приходится обращаться к законодательству РФ, и тут возникает сложность: нормы о каком договоре применять к коворкингу? 

Часто договор коворкинга рассматривают как договор оказания услуг. Если в части охраны, клининга и подобных услуг вопросов не возникает, то можно ли и к центральному элементу коворкинга (доступу к рабочему пространству и офисному оборудованию) также применить режим услуг? Недостаток этого подхода в том, что к услугам можно свести практически любую полезную деятельность. Поэтому квалификация «услуги» должна быть остаточной, то есть когда неприменимы другие режимы. Помимо очевидного временного владения и пользования имуществом, характерного для режима аренды, в коворкинге пользователь удовлетворяет свой интерес сам, однократно получив доступ к имуществу от оператора и далее извлекая пользу из данного имущества самостоятельно, что фактически приравнивает коворкинг к договору аренды. 

Наиболее полно суть отношений в отражает смешанный договор:

·          аренда недвижимости при использовании здания (его части) / помещения;

·          аренда совокупности движимых вещей (компьютер, стол, стул и т.п.);

·          услуги в части охраны, клининга и пр.

Есть, однако, нюансы с идентификацией объекта аренды в случаях, когда ни за человеком, ни за компанией конкретное рабочее место в коворкинге не закреплено. Данную проблему можно решить, определив в качестве объекта аренды площадь коворкинг-пространства и применяя режим множественности лиц на стороне арендатора с некоторыми корректировками, выводимыми из существа отношений коворкинга.

Если спор попадает в суд, то для квалификации договора исследуется реально сложившийся комплекс отношений.Поэтому, если стороны не просто употребят слова «аренда» или «услуги», но и структурно разделят услуги и аренду, отразив данные квалификации в описании прав и обязанностей, суд, безусловно, примет это во внимание при оценке. Пока суды крайне редко сталкиваются со спорами в коворкингах, однако в уже имеющемся незначительном количестве решений применяют положения об аренде к доступу к рабочему пространству.

Отношения с контрагентом

Посмотрим, какой режим является оптимальным для разрешения вопросов между оператором и пользователем при отсутствии иного регулирования в договоре:

Из сравнения режимов можно сделать следующие выводы:

·          главное отличие в том, что в услугах лишить или ограничить клиента в его праве на выход из договора в любой момент без объяснения причин гораздо сложнее, нежели в аренде;

·          прочие правовые отличия режимов аренды и услуг либо непринципиальны на практике, либо нивелируются качественной проработкой условий конкретного договора коворкинга;

·          практическая ценность ряда норм из режима услуг для коворкинга сомнительна;

·          в режиме аренды также имеются неуместные для коворкинга нормы, однако их меньше.

Возвращаясь к сравнению классической аренды офиса и коворкинга с точки зрения правовых аспектов отношений контрагентов принципиальных минусов той или другой формы не усматривается. Счет уже 2:2.

Рынок – это тоже коворкинг?

Экономически рынок является древним аналогом коворкинга: там также предоставляются места для осуществления коммерческой деятельности, оператор берет на себя обеспечение условий функционирования рынка.

В 2013 г. Президиум ВАС РФ пришел к выводу о смешанном характере договора предоставления места на рынке: в нем содержатся отношения как из договора аренды, так и услуг, что еще раз свидетельствует в пользу смешанной природы аналога рынка – коворкинга.

Менее экономически близкая к коворкингу конструкция – каршеринг – квалифицируется судами как краткосрочная аренда, поэтому от квалификации аренды в подобных конструкциях использования чужой вещи уйти сложно.

Стоит ли регистрировать компанию в коворкинге?

По закону не существует обязанности регистрировать компанию в месте, находящемся на праве собственности или аренды у компании. Нет и запрета регистрации по месту нахождения коворкинга. Главное – обеспечить реальное получение корреспонденции по месту нахождения юридического лица.

Судебная практика показывает, что коворкинг может быть признан адресом массовой регистрации, что ведет к отказу в регистрации. Данный риск устраним, однако он есть, поэтому победное очко присуждаем аренде офиса.

Компаниям, которые решатся быть первопроходцами в новой коворкинг-реальности, следует:

·          уточнять заранее, зарегистрированы ли какие-либо лица в коворкинг-центре и сколько их;

·          по возможности зафиксировать данную информацию в качестве заверения в договоре с коворкинг-центром (например, в договоре коворкинга или почтового обслуживания);

·          включить предоставление гарантии оператором: в любую единицу времени использования компанией коворкинга как адреса регистрации количество зарегистрированных наряду с компанией лиц по данному адресу не будет превышать определенное количество. Это даст возможность взыскать потенциальные убытки или неустойку (при наличии в договоре) с оператора;

·          заключить с оператором договор на почтовое обслуживание, гарантирующий получение всей корреспонденции, адресованной компании. В случае судебного спора с регистрирующим органом данный договор будет доказательством отсутствия намерения заблокировать связь с вашей компанией.