Пришло время розничных инвесторов в коммерческую недвижимость

Можно без преувеличения сказать, что в 2020 г. лучшей инвестиционной идеей для частного инвестора в недвижимость была покупка жилья с привлечением программы льготной ипотеки: за это время цены в некоторых проектах в Москве выросли на 30-40% и более. Основной пик роста цен уже позади. Причин для этого несколько: от постепенного сворачивания программы льготной ипотеки (в том числе ограничение суммы кредита до 3 млн рублей) до обычного эффекта высокой базы.

Конечно, на рынке по-прежнему можно найти интересные жилые проекты на ранней стадии выхода на площадку, но «обыграть» отдел продаж девелопера становится все сложнее — стартовая стоимость все выше, а уверенности в том, что застройщик будет выполнять свои обязательства по договорам бронирования на стадии «предпродаж», все меньше.

Частным инвесторам пришло время задуматься о более долгосрочных инвестиционных планах и присмотреться к еще одной возможности, которая завоевывает место на рынке – это вложения через приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Это не новинка для российского рынка: в конце этого года исполнится 20 лет с момента принятия 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», который стал основополагающим документом для формирования индустрии коллективного инвестирования в недвижимость и не только.

За прошедшие 20 лет интерес к ЗПИФН переживал и подъемы, и спады. В начале такие фонды массово использовались для оптимизации налогообложения и повышения уровня безопасности владения активом крупными собственниками, в дальнейшем — стали популярны для упаковки и владения крупными неликвидными активами, например, земельными участками, которыми владеют банковские и инвестиционные структуры. Но они никогда не выполняли своей основной функции – создания стоимости для розничных инвесторов. 

Стоит отметить достоинства ЗПИФН как способа держания крупных активов ультрасостоятельных инвесторов. Более того, в связи с недавними изменениями в законодательстве, связанными с налогообложением капитала, выводимого за границу, мы видим существенный рост интереса к переходу на структуру ЗПИФН как на схему владения активами со стороны крупных игроков рынка.

Главные факторы

Есть два главных фактора роста инвестиционной привлекательности закрытых фондов недвижимости: низкие ставки по депозитам свыше 1 млн руб., с дохода по которым к тому же теперь взимается НДФЛ, и сосредоточение огромного количества частных инвесторов на фондовом рынке, отчасти вызванное именно первым фактором.

Уверен, многие уже наслышаны о рекордно низких ставках по депозитам, но о том, что число клиентов, пользующихся брокерским обслуживанием, только за 2020 г. выросло в 2,3 раза и составило 9,9 млн человек, а уже к апрелю 2021 г. превысило 11 млн, знают не все. Во многом такой активный рост стал возможен благодаря высочайшей конкуренции между крупнейшими банками, которые за последние годы создали невероятно продвинутые и удобные мобильные приложения, где клиенты могутне только мгновенно совершать денежные переводы, но и получать доступ к широкому кругу инвестиционных продуктов. 

Исходя из того, что по разным опросам, доля россиян, считающих недвижимость лучшим инструментом инвестирования, составляет от 30 до 40%, я вижу отличные предпосылки для стремительного роста количества ЗПИФН для розничных инвесторов. За прошедшие 12 месяцев о создании собственных розничных фондов заявили, пожалуй, все крупные банки. Продолжают наращивать портфели топовые игроки рынка («Сбер управление активами», «ВТБ Капитал управление активами»). Включились в процесс и девелоперы недвижимости и инвестиционные компании (MR Group, PNK group, «Парус управление активами»).

Важные критерии 

Выбирая ЗПИФН, в который имеет экономический смысл вложить деньги, важно оценить цели по доходности, уровню риска, и срок, на который вы готовы принять такой риск. В зависимости от этого можно выбрать одну из четырех стратегий инвестирования, принятых в мировой практике: Core, CorePlus, Value-Added или Opportunistic. 

Первая, Core, подразумевает вложения в стабилизированный актив, приносящий арендный поток. Имеет смысл инвестировать в фонды с этой стратегией ту часть портфеля, которая предназначена для создания стабильного дохода, которую продают только в случае крайней необходимости. Доходность стратегии Core, в первую очередь, зависит от наличия или отсутствия кредитного плеча на объекте, на что нужно обращать особенное внимание. Информация об этой и других важных характеристиках объекта должна содержаться в презентационных материалах фонда. Привлечение кредитного плеча возможно только в фондах для квалифицированных инвесторов.

Если же инвестор ориентируется на более агрессивную доходность и/или готов отложить получение инвестиционного результата на два-три года, могут подойти стратегии Value-Added и Opportunistic, которые представляют собой более сложные бизнес-модели, с потенциалом более высокой отдачи, но и более рискованные.

Таким образом, вы инвестируете в большей степени не в объект недвижимости, а в команду, которая может его создать или улучшить. Здесь нужно быть особенно внимательным и обращать особое внимание на то, чтобы интересы управляющего полностью совпадали с вашими интересами как инвестора.

Рекомендации

Для этого существуют стандарты, созданные такими авторитетными отраслевыми ассоциациями, как INREV или ILPA, которые базируются на «трех китах»: «Команда», «Процессы» и «Послужной список». 

– Команда. Крайне полезно узнать, кто непосредственно будет управлять активами/деньгами. Какой у команды опыт, насколько она мотивирована быть с инвесторами «в одной лодке» не только на стадии сбора денег, но и на стадии реализации актива. У команды должна быть мотивация от результата. Следует выяснить, каково соотношение вознаграждения за управление (managementfee) и вознаграждения за успех (performancefee), инвестирует ли управляющая компания собственные средства в проект. Это базовые вопросы для любого бизнес-проекта: доверительное управление вашими средствами не будет исключением.

– Процессы. Важно понять, как организован инвестиционный процесс, как осуществляется выбор активов, насколько регулярна и полна отчетность, есть ли возможность регулярного общения с управляющей компанией и другими пайщиками.

Стоит запросить ключевые параметры из финансовой модели проекта/актива и ознакомиться с ним с привлечением внешнего эксперта. Особенное внимание я бы рекомендовал обратить на предполагаемую стоимость актива при его продаже в будущем, ведь, как показывает опыт, самые большие «вольности» управляющие позволяют себе именно в этой части финансовой модели. 

– Послужной список. Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость только начинает развиваться, и оценивать работу управляющей команды можно только за короткое время. Я бы обратил внимание не только на самые успешные проекты управляющего, но и на наиболее неудачные — в данном вопросе как нельзя лучше работает правило: «За одного битого двух небитых дают». Также полезно расспросить проверенных клиентов УК или навести справки на рынке, если есть такая возможность. 

Главная рекомендация: задавайте вопросы! Если вам что-то не понятно в инвестиционной презентации, добейтесь полного четкого ответа. Хороший управляющий дает инвестору максимум информации об активе/проекте не для того, чтобы его запутать, а для того, чтобы помочь ему принять самостоятельное взвешенное решение.