Проекты широкого действия

Районы Москвы преображаются и дорожают после редевелопмента промзон на территории

Москва в старых границах почти исчерпала потенциал для новой застройки, но в городе более 18 800 га промышленных территорий, и положение многих промзон делает их оптимальным вариантом для создания проектов комплексной застройки. Немало среди фабричных зданий памятников истории (с 2015 г. департамент культуры города Москвы признал промышленную архитектуру столицы отдельным видом культурного наследия), бережное приспособление которых позволяет создавать интересные архитектурные концепции. Все вместе меняет в лучшую сторону облик и социальную среду тех районов, где реализуются проекты редевелопмента.

По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, с 2011 г. по декабрь 2020 г. в столичных промзонах введено 836 объектов капитального строительства общей площадью 25,8 млн кв. м. Из них: 334 объекта жилой недвижимости, 67 социальных объектов; 30 – промышленно-производственного назначения, 260 коммунально-складских и 145 административно-деловых объектов. На сегодняшний день на территории бывших промзон находится почти 70% предложения новостроек (139 проектов), по оценке агентств недвижимости, и больше половины из них – бизнес-класса.

Бутырский район

В начале 2000-х Бутырский район, расположенный среди крупных транспортных развязок, железнодорожных путей и заброшенных фабрик, был одним из самых депрессивных в столице. В 2009 г. промышленными территориями в окрестностях «Дмитровской» начали интересоваться девелоперы, и одним из первых проектов редевелопмента в Москве стал дизайн-завод «Флакон». По соседству с «Флаконом» в 2016 г. открылся Хлебозавод №9 – арт-пространство с ресторанами, магазинами и офисами. Создатели сделали ставку на формирование комфортной городской среды, поэтому общественное пространство было открыто в два этапа: в первые шесть месяцев закончили первую линию основных строений и благоустроили сквозную пешеходную аллею от станции метро «Дмитровская» до «Флакона», следующие 8 месяцев ушли на капитальный ремонт зданий, в которых разместились 18 000 кв. м коммерческих пространств, и реализацию полного благоустройства территории общественного пространства площадью 4,5 га. 

Хлебозавод №9 /Фото предоставлено пресс-службой «Хлебозавода»
Сейчас территория бывшего хлебозавода стала арт-пространством с офисами и ресторанами /Фото предоставлено пресс-службой «Хлебозавода»

В проект было инвестировано 600 млн руб., которые в основном были потрачены на проектирование, капитальный ремонт и благоустройство территории. В результате редевелопмента бывшие промзоны около «Дмитровской» стали креативным центром Бутырского района. А благоприятная среда «Флакона» и «Хлебозавода» стала катализатором роста стоимости близлежащего жилья, а также притянула новые жилые проекты. За последние 5 лет средняя стоимость 1 кв. м увеличилась с 168 000 руб. до 228 000 руб. (26,3%), по данным IRN.  В 2017 г. между «Савеловской»и «Дмитровской»началось строительство квартала в стиле Нью-Йоркских небоскребов «Савеловский-сити», 1 кв. м в которых стоит более 400 000 руб.

Басманный район

Район около метро «Бауманская» планирует стать образовательно-деловым. В начале 2021 г.напротив Лефортовского парка стартовало строительство нового кампуса МГТУ им. Н.Э. Баумана. К 2024 г.здесь появится Бауманская технологическая долина: центр инноваций и технологий, современная открытая библиотека 24/7, конгресс-центр, музеи и выставочные комплексы, общежития для студентов и молодых ученых, открытые общественные пространства и спортивные площадки. 

«Новая территория позволит расширить научно-образовательное пространство вуза, создать условия для трансформации образовательного процесса под задачи опережающего развития, построить лаборатории и центры мирового уровня для развития науки по приоритетным направлениям: цифровые технологии, квантовые вычисления, экология, новые материалы, биомедицинская техника», – делится планами ректор МГТУ Анатолий Александров. Общий объем нового строительства составит около 169 000 кв. м. Появление кампуса позволит раскрыть для всех желающих большую территорию в центре Москвы, доступа к которой не было около 70 лет.

«Концепция развития территории МГТУ им. Н.Э. Баумана предусматривает не просто строительство новых корпусов, но фактически создание нового городского квартала. Помимо научных объектов здесь появится парк, городская площадь, сеть пешеходных маршрутов. Также обсуждается вопрос благоустройства набережной и строительства пешеходного моста через реку Яузу», – сообщил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Современная архитектура новых корпусов Бауманки дополнит городскую канву. Памятники архитектуры – Фанагорийские казармы и здание бывшего Химического факультета МВТУ – обещают отреставрировать, они станут «новыми центрами культурного досуга и просвещения», а новые строения проектируют малоэтажными.

Проекты Бауманской технологической долины /предоставлено пресс-службой МГТУ им. Н.Э.Баумана

Напротив будущих корпусов Технологической долины находится деловой квартал нового формата «Суперметалл», который заработает уже в августе 2021 г. По проекту первый этаж бывшего главного цеха НИИ Чермет им. Бардина (построено в 1944 г., наследие сталинского ампира, фасад цеха имеет статус памятника архитектуры) превратится в открытую оранжерею с общими рабочими зонами, переговорными комнатамии гастрономическими пространствами, доступную как для резидентов офисов, так и для горожан и студентов Бауманки. «Объединить тех, кого принято разводить по разным углам: обитателей бизнес-центров и креативных кластеров, – объясняет идею Алексей Капитанов, CEO проекта. – Доступ к классной инфраструктуре получают не только те компании, которые традиционно могут позволить себе офисы класса А, но и маленькие креативные команды, которым для работы достаточно 20 кв.м».

/Фото предоставлено пресс-службой проекта «Суперметалл»
Первый этаж бывшего главного цеха НИИ Чермет им. Бурдина превратится в открытую оранжерею с общими рабочими зонами /Фото предоставлено пресс-службой проекта «Суперметалл»

По данным пресс-службы «Суперметалла», инвестиции в проект составили 850 млн руб. По состоянию на июнь 2021 г. стоимость продажи офисных помещений начинается от 230 000 руб. за кв. м, но собственники рассчитывают, что уже через полгода она составит 400 000 руб. 

Также в результате редевелопмента в Басманном районе появляются новые жилые проекты. Например, московский завод счетно-аналитических машин им. Калмыкова на Нижней Красносельской улице превратится в комплекс LOFTEC с благоустроенной территорией и крытым паркингом. В семи корпусах зданий бывшего завода общей площадью 30 000 кв. м появятся 300 апартаментов. 

На территории бывшего Московского ткацко-отделочного комбината в Басманном районе возводится клубный квартал «Резиденции архитекторов». Известная ткацкая фабрика прекратила свою работу много лет назад. Центром притяжения обновленного пространства станет широкий пешеходный бульвар, который пройдет через весь жилой комплекс и соединит Большую Почтовую улицу и набережную. Два берега реки Яузы соединит пешеходный мост.

До 2018 г. окрестности «Бауманской» были не слишком привлекательными. Изменения повлекло за собой появление в 200 м от станции метро креативного кластера «Басманный двор». Пешеходной улицей он соединил «Бауманскую» с ТТК, а кафе, рестораны и магазины положили начало формированию благоприятной среды района. 

 

Красносельский район

Красносельский долгое время был спальным районом между центром столицы и территорией железной дороги. В 2018 г. этот контекст резко изменил новый проект лофт-апартаментов «Красная стрела» (295 000 за кв. м). Бывшие купеческие склады конца XIX в. превратились в жилой комплекс, их первые этажи стали коммерческими, общественные пространства, которых так не хватает району, появились на крыше.

Бывшие купеческие склады в Красносельское районе /Фото предоставлено пресс-службой проекта «Красная стрела»
Общественные пространства на крыше лофт-апратаментов /Фото предоставлено пресс-службой проекта «Красная стрела»

Все эти и другие проекты редевелопмента создают комфортную и безопасную среду, что влечет за собой увеличение стоимости и коммерческой недвижимости. Растет уровень проектов-арендаторов, что в конечном счете также улучшает инфраструктуру района.