Кто покупает средневековые замки

Первые крепости люди начали строить еще до нашей эры, однако такими, какими мы видим их сейчас, замки становятся примерно с XI в. Изначально они создавались для защиты от врагов и как своего рода логистический хаб при долгих военных походах. Но начиная с позднего Средневековья крепости утратили свое прямое назначение и стали семейными резиденциями богатых феодалов.

В XXI в. замки по-прежнему востребованы у богатых покупателей, хотя в 2008−2016 гг. в некоторых странах, например, Франции, такая недвижимость фактически не продавалась, поскольку кризис заставил многих состоятельных клиентов отказаться от нерациональных покупок. Тогда стоимость замков упала на 30–50%. В последние пять лет французский рынок вновь набрал обороты, его не смогла пошатнуть даже пандемия.

Сколько стоит взять замок

Стоимость замков среднего размера, до 1000 кв. м, с парком в 10−15 га, варьируется от 0,6 до 2 млн евро. За эти деньги можно купить комфортный для проживания, но не отремонтированный объект. Полностью отреставрированный замок с современными удобствами обойдется уже в 3–4 млн евро.

Гораздо дороже крупные замки площадью от 2000 кв. м — как правило, это хорошо известные исторические памятники. Они встречаются редко, на всю Францию в открытой продаже выставлены лишь 5 лотов, например, Шато дю Марэ под Парижем и Шато де Менар (Château de Ménars) на Луаре. Цена таких замков – от 5 млн до 70 млн евро.

Наиболее востребованы замки XVII и XVIII веков. А вот более старые строения с трудом находят покупателя, поскольку в них чаще всего проблемы с естественным освещением, из-за чего внутри может быть довольно мрачно.

Секретные ходы и слабый интернет

При упоминании старинных замков на ум сразу приходят известные проблемы жизни в таких сооружениях: холод, плесень, сырость. Всего это можно избежать, регулярно и добросовестно следя за состоянием объекта.

Проживание в бывшей крепости – дорогое удовольствие, точная сумма зависит от запросов самого собственника. При экономичном подходе обслуживать замок может пара сотрудников, это обходится минимум в 50 000 − 75 000 евро ежегодно. В среднем реальная стоимость будет составлять около 100 000 − 200 000 евро в год.

В той же Франции существуют различные ограничения по выбору подрядчиков. Нужно найти местные компании и местных сотрудников. Нам не известно ни одной управляющей компании, которая бы комплексно предлагала подобные услуги.

Если замок не имеет статуса исторического памятника, его вполне можно приспособить для комфортного проживания. Так, в одном из средневековых замков постройки XII в. в регионе Лимож есть два лифта, бильярдная, библиотека, комната для переговоров, музыкальная комната и кинозал. Все современные технологии легко применимы к таким объектам (хотя иногда жильцы жалуются на слабый Интернет — сигнал плохо проходит через толстые стены).

С другой стороны, если это исторический памятник, придется получить разрешение от государственных служб (во Франции — после обсуждения с Ассоциацией архитекторов – Architectes de Bâtiments de France).

В некоторых замках до сих пор сохранились тайные подземелья и секретные проходы, которые жильцы могут приспособить для собственных нужд. Но если замок классифицирован как исторический памятник, то это тоже нужно будет согласовывать.

По опыту нашей компании, дополнительных расходов на содержание классических замков не больше, чем в случае с обычными домами (налоги на землю, проживание и так далее). Для исторических памятников существуют налоговые льготы, а иногда и субсидии. Например, если владелец замка получает доход, открывая его для посетителей не менее 40 дней в году или сдавая в аренду минимум на 3 года, он может вычесть из суммы дохода от недвижимости 100% расходов на ремонтно-реставрационные работы, а также проценты по кредитам, связанным с приобретением объекта.

Теоретически, можно отбить расходы на содержание замка за счет туристов, но это зависит от многих факторов (концепция, турпоток в регионе, стоимость авиаперелетов, наличие сопутствующих услуг и прочее).

Нужно стать оруженосцем

Чтобы жить в средневековом замке в наши дни, нужна толика определенного фанатизма. Это не квартира или кондоминиум для беззаботного проживания, здесь всегда есть за чем ухаживать, поэтому нужно захотеть «стать оруженосцем». Мотивацией к приобретению замка обычно является сочетание стремления к аристократизму, страсти к истории и любви к старинному камню.

По нашему опыту, чаще всего речь идет о мужчинах старше 45 лет, успешных в бизнесе и желающих демонстрировать принадлежность к узкому элитному кругу. Также это могут быть коллекционеры редких ценностей, в том числе трофейной недвижимости, реже – успешные бизнесмены, желающие вернуть некогда принадлежавшие их роду семейные резиденции.

Миллиардеры из стран Персидского залива, США или России время от времени посещают выставленные на продажу замки и пытаются купить их, однако часто их предложения намного ниже запрашиваемой цены. Дело в том, что такие покупатели оценивают объекты с сугубо практической точки зрения и в первую очередь думают об окупаемости вложений. Покупка же замка носит скорее эмоциональный характер. К тому же, часто замки требуют внушительных вложений в ремонт, замену канализации, установки отопительных систем и так далее. Речь может идти о суммах в несколько миллионов евро.

Интерес к замкам проявляют не только крупные частные инвесторы, но международные гостиничные компании, хотя такие сделки тоже редкость. Сетевые отельеры предъявляют строгие требования к оформлению номеров, их планировке, инженерным системам, меблировке. Кроме того, не каждая локация подходит для гостиницы, а ведь многие бывшие крепости расположены в труднодоступных местах с минимальной инфраструктурой.

В некоторых странах большинство исторических замков находится в распоряжении общественных организаций (National Trust в Великобритании) или государства (Германия). А те, в свою очередь, могут сдавать замок потомкам первоначальных владельцев в наем, срок соглашения может доходить до 999 лет.

Это связано с тем, что в 20-м столетии многие аристократические семейства обеднели и уже не могли обслуживать свои семейные гнезда, из-за чего были вынуждены отдавать их банкам за долги или под охрану государства.

Сейчас некоторые владельцы пытаются заработать на исторической недвижимости, сдавая площади в аренду под отель, либо для проведения торжественного приема, фестиваля или семинара. Поэтому зачастую замки в Германии и Франции становятся центрами культурного притяжения с музейным комплексом, гостиницей и рестораном. Впрочем, такой подход распространен лишь среди собственников объектов дешевле 1 млн евро – нередко они достаются в наследство или покупаются под небольшой частный бизнес. В более крупных сооружениях намного сложнее обеспечить стабильный поток клиентов и регулярное обслуживание объекта.