Как снова и снова будет выживать торговая недвижимость

Не успев оправиться от последствий коронакризиса, российские ритейлеры и участники рынка торговой недвижимости вновь попали в переплет. Из-за санкций и разрыва логистических цепочек, разрушения деловых связей ряд экспертов ожидает череду банкротств и «девятый вал» передачи моллов на баланс банкам. Ряд торговых центров может прекратить свою деятельность из-за неудачной локации, избыточной конкуренции и просто «по старости». Девелоперы жилой недвижимости уже смотрят на ТРК с избыточными земельными участками для перепрофилирования их под жилье. Но возможен и другой сценарий: кардинальное переформатирование торгового рынка.

Судный день

В настоящее время на рынке торговой недвижимости ситуация одна из самых тяжелых, в некоторых ТЦ закрыто до 70% магазинов. Несомненно, в ближайшие месяцы, как и в пандемию, встанут вопросы об условиях и порядке применения двух важных законодательных норм, заложенных в договорах аренды. Во-первых, правил о прекращении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств; во-вторых, о форс-мажоре как основании освобождения от ответственности за неисполнение обязательства, а в отдельных случаях и как основании для прекращения договора. Если арендатор закрыл торговую точку из-за решения «материнской» компании, которое было вызвано политическими мотивами, то арендодатель и российский суд едва ли согласятся с тем, что закрытие магазина по таким причинам – это обстоятельство непреодолимой силы. Разрыв логистических цепочек, дефицит товаров, обвал рубля, неопределенность и многое другое с правовой точки зрения остаются обычными коммерческими рисками. Напомним, что аналогично в 2021 г. в ожидаемом всеми итоговом определении по делу ТД «Перекресток» Верховный суд высказался против расторжения договора в связи со снижением из-за антиковидных мер потока покупателей и выручки . Форс-мажор должен быть установлен с учетом конкретных обстоятельств и не может быть универсальным для всех категорий арендаторов. Предположу, что и в новых условиях нельзя будет с одной мерой подходить ко всем договорам, однако масштаб возникших у арендаторов проблем, возможно, заставит суды пересмотреть взгляд на «кризис» как изменившиеся обстоятельства (форс-мажор), либо все же послужит поводом для дальнейшего вмешательства законодателя.

Уйти нельзя остаться

Компании с иностранным участием, которые весь март пытались вывести из акционеров резидентов из «недружественных» стран, столкнулись с фактической невозможностью это сделать: на продажу долей нужно разрешение правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ. В итоге пока «иностранцы» пытаются сохранить персонал и законсервироваться, публично заявив о прекращении работы в России для минимизации рисков. Де-факто – многие из «приостановившихся» хотят вернуться. Ряд игроков даже не скрывают готовности работать снова сразу же, «как только позволит ситуация».

Сложнее обстоят дела у дистрибуторов, представляющих те или иные бренды. Их выручка зависит от поставок, которые прекратились. Таким компаниям все же следует смотреть в сторону реструктуризации и антикризисного управления, а не ждать у моря погоды. Ведь зарплату, аренду и кредиты надо платить сейчас. Позитивный момент заключается в том, что в 2014 г. после запретов на ввоз импорта из западных стран российский рынок уже опробовал сценарии развития подобных ситуаций. Мы в свое время консультировали дистрибьюторскую продуктовую группу «Фудлайн», которая из-за эмбарго могла стать банкротом. Своевременное принятие решений о закрытии основного бизнеса, реструктуризация активов и сделки с банками-кредиторами позволили компании избежать банкротства и трансформировать бизнес.

Оттенки серого

По данным Knight Frank, сейчас на рынке около 160 оффлайн и онлайн ритейлеров объявили о приостановке коммерческой, инвестиционной деятельности, а также поставок в Россию. Это от 10 до 25% арендаторов в зависимости от класса ТЦ и его расположения. Пока подавляющее большинство ритейлеров не разрывает договоры аренды, но если ситуация не разрешится, то вакантность в моллах будет расти. С другой стороны, Минпромторг уже заявил о том, что планирует отменить ответственность за ввоз в страну товаров без разрешения правообладателя. Правда, «серый» импорт коснется только тех вещей, которые «необходимы для насыщения потребительского рынка». Решение позволит обойти санкционное давление и отказ компаний работать с российским бизнесом напрямую. В Минпромторге уточнили, что речь не идет о легализации контрафакта, но лишь о возможности «ввоза оригинальных товаров по альтернативным каналам».

Остается проблема с логистикой и удорожанием доставки. 10 международных логистических компаний деятельность в России приостановили. Сейчас магазины, работающие по франшизе, и универмаги работают на остатках, а новые коллекции не получены до сих пор. Но как только появятся внятные логистические цепочки через лояльные государства, поставки в торговые центры и магазины возобновятся. Не исключено даже, что и компании, официально ушедшие с рынка, согласятся продавать не напрямую некоторые свои марки и коллекции второй-третьей линии.

А завтра что?

Все заметили, что некоторые рестораны McDonald’s продолжили работать – решение о приостановке деятельности не затронуло франчайзинговые проекты. Тренд на ЗОЖ и активный досуг, развитие VR позволяют надеяться, что часть вакантных площадей может быть занято предприятиями из сферы услуг, спорта, развлечений, косметических и SPA-процедур, а также медицины.

Кроме того, по прогнозам CBRE, на рынке могут закрепиться азиатские, американские и европейские бренды, не включенные в крупные концерны. Еще один вариант – развитие собственных торговых марок российскими и «обрусевшими» игроками даже в тех сегментах, где они раньше не развивались принципиально. Об этом уже заявили фуд-гиганты и DIY. Разумеется, выигрывают и те, кто вовремя диверсифицировал бизнес на онлайн и оффлайн, но не заигрался, как в свое время «Дочки-сыночки», в битву с маркетплейсами.

В любом случае, придется учитывать, что у российского покупателя станет меньше денег. Покупательский бум начала марта, когда все пытались приобрести на обесценивающиеся рубли хоть что-то и сделать «стратегические запасы» всего и вся, очевидно, завершен. Некоторые ритейлеры именно тогда, чтобы не остаться с пустыми полками и складами, подняли цены до заградительных. Опустят ли они их позднее – вопрос преждевременный, равно как и тот, будут ли в России вообще покупать что-то, кроме товаров первой необходимости. Впрочем, по данным SuperJob, пусть каждый второй житель России стал больше экономить, но каждый седьмой – больше тратить. По сравнению с коронакризисом тех, кто решил увеличить расходы, стало почти вдвое больше. По их мнению, в условиях высокой инфляции делать накопления неразумно.