Субаренды будет больше

Рынок складской недвижимости оказался одним из немногих бенефициаров пандемии Covid-19. Активное развитие сферы e-commerce и дефицит качественных объектов побуждали многие компании арендовать помещения «впрок», с учетом перспективы развития бизнеса. Наступивший кризис повлек за собой нарушение логистических цепочек, трудности с поставками товаров, а следовательно – сокращение товарных запасов на складах. Излишние помещения стали для арендаторов обузой. Учитывая, что большинство контрактов аренды являются долгосрочными и неразрывными, вынужденной мерой в данных условиях становится сдача простаивающих помещений в субаренду.

Хроники субаренды

В ретроспективе тенденция на субаренду не выглядит новой: это своего рода маркер кризисного периода. Девелоперы складских помещений класса А впервые столкнулись с практикой субаренды в 2007 г. В тот период застройщики были ориентированы на сдачу площадей крупными блоками, поэтому некоторые компании (например, логистические операторы) брали площади «на вырост», а «излишки» пересдавали третьим лицам. Склады оборудовались стеллажами, и за счет этого готовые блоки предлагались в субаренду по ставкам выше рыночных.

За 2008 г. доля субаренды достигла 16% от общего объема сделок. В первой половине 2009-го – 17% в связи с большим объемом освободившихся площадей на рынке: с наступлением экономического кризиса компании не решались заключать долгосрочные контракты и стали арендовать небольшие площади (от 2000 кв. м) на более короткие сроки, чем ранее. Главными арендодателями выступили 3PL-операторы, чьи склады пустовали из-за снижения товарооборота клиентов. Однако эта тенденция продлилась недолго – уже во второй половине 2009 г. доля сделок субаренды сократилась до менее 1%. Такая динамика объясняется тем, что владельцы складов стали забирать «излишки» обратно для выведения их на вторичный рынок и привлечения новых арендаторов, которые к тому времени стали выбирать более надежную классическую аренду.

По итогам 2010 г. доля сделок субаренды составила 4%. Отдельные компании продолжили использовать ее как инструмент оптимизации затрат. Ставки выросли и в среднем были на 20–25% выше, чем ставки прямой аренды.

В 2014 г. субаренда вновь стала актуальной, однако в тот период девелоперы шли навстречу клиентам. Ввиду высокой вакансии на рынке арендодатели старались удержать арендаторов. Так, в контрактах была прописана возможность расторжения договора, а также возможность пересмотреть условия, в частности, площадь арендуемых помещений. Высокая вакансия в этот период связана с выходом на рынок большого объема спекулятивных площадей. В 2014 г. был зафиксирован рекордный объем ввода складских площадей за всю историю рынка – 1,957 млн кв. м, из которых на спекулятивные площади пришлось около 70%.

После кризиса 2014-2015 гг. и до сегодняшнего момента рынок субаренды не формировался в прежних объемах. Фиксировались лишь отдельные сделки, суммарная площадь которых не была сопоставима с текущими показателями.

Снова в тренде

Еще в начале 2022 г. на рынке качественной складской недвижимости наблюдался дефицит площадей. На сегодняшний день товарные запасы на складах сокращаются, и арендаторы снова ищут возможность оптимизации издержек. На данный момент более половины всех предлагаемых в субаренду площадей приходится на Московский регион – 59%, на Санкт-Петербург – около 10%, на остальные регионы – до 31%. За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в регионах России увеличилась на 1,2%, в Санкт-Петербурге – на 1,1%, в Московском регионе – на 1,5%. Значительное различие в долях вакантных площадей и площадей, предлагаемых в субаренду, между Москвой и регионами объясняется меньшей развитостью региональных рынков. Компании, которые смогли выйти на региональные рынки и арендовать большие помещения, – это крупные устойчивые предприятия, которым по-прежнему нужны все площади.

В целом, по всей стране в мае этого года объем качественных складских площадей, предлагаемых в субаренду, превысил 500 000 кв. м против 124 000 кв. м на конец 2021 г. (рост в четыре раза). Только в Московском регионе предложение складов в субаренду увеличилось в три раза, до 300 000 кв. м. Показатель свободных для аренды площадей от девелоперов по схеме прямой аренды на конец мая 2022 г. увеличился до 445 000 кв. м. Стоит отметить, что в Московском регионе уже был заключен ряд сделок с площадями, предлагаемыми по схеме субаренды, – около 96 000 кв. м или 19% объема всех заключенных с начала года сделок. Показатель приближается к рекордному значению 2008 г., когда общий объем площадей, занятых по схеме субаренды, достиг 101 000 кв. м  (16% всех сделок по итогам года).

В Санкт-Петербурге рост объемов субаренды менее стремительный, но значительный относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 39 000 кв. м – до 48 700 кв. м, девелоперы по состоянию на май 2022 г. предлагали в прямую аренду 60 000 кв. м площадей.

Действуют по ситуации

К середине года доля вакантных площадей, предлагаемых как в аренду, так и в субаренду, может совокупно вырасти на 2,5–3%, что связано с уходом некоторых зарубежных компаний с рынка и оптимизацией затрат других игроков. Примечательно, что в субаренду площади предлагают именно те компании-арендаторы, которые были драйверами роста рынка в последние годы. Большинство из них – представители сектора онлайн-торговли.

Для арендаторов такой способ оптимизации несет определенные риски: например, субаренда носит краткосрочный характер и имеет более гибкие условия расторжения договора, в некоторых случаях подразумевает необходимость трансформации помещений под субарендатора, которые необходимо обговаривать с владельцем склада, а также согласование кандидатуры субарендатора с арендодателем. Кроме того, часто арендатор вынужден предлагать площади по ставкам, идентичным тем, которые предлагают арендодатели, а иногда даже снижать цены ниже тех, которые платит сам, чтобы привлечь кандидатов и хотя бы частично компенсировать издержки.

Для арендодателя приемлемо, когда арендатор предлагает в субаренду не более половины своих площадей и на короткий срок. Если же арендатор намерен заключить договор о субаренде на всю площадь или большую ее часть на длительный срок, такое предложение становится прямой конкуренцией предложению самого арендодателя. Поэтому в данном случае владелец может сменить арендатора.

В целом, развитие рынка субаренды во многом отвечает потребностям арендаторов, которые в нынешних реалиях не готовы принимать долгосрочные решения и действуют ситуативно, исходя из текущих потребностей. Такая активность, скорее всего, сохранится до тех пор, пока не встанет вопрос об уходе арендатора или не останется альтернативных вариантов сделок на рынке. Мы ожидаем, что субаренда скоро трансформируется в прямую аренду. На конец мая 2022 г. ставки по площадям, предлагаемым в субаренду, были чуть выше или на сопоставимом уровне со среднерыночными ставками. В случае долгой экспозиции объемов и перехода площадей из статуса субаренды в прямую аренду от девелопера ставки могут снизится.