ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА
В Дербенте реализуется сразу несколько проектов
нового мастер-плана
Это редкий случай, только у 30 из более 1100 российских городов вообще есть мастер-планы


Елена Верещагина
Для Ведомостей
ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА.
архитектура, дизайн
В Дербенте реализуется сразу несколько проектов
нового мастер-плана
Это редкий случай, только у 30 из более 1100 российских городов вообще есть
мастер-планы


Елена Верещагина
Для Ведомостей
Реализуется сразу несколько проектов мастер-плана Дербента – это редкий случай для российских городов

Продуманная градостроительная политика в городе или регионе создает четкие правила игры для застройщиков и инвесторов. Мастер-план как инструмент комплексного решения задач регионального и локального развития выглядит привлекательным для этих целей, но у российских городов пока не складывается с мастер-планами. Поручение Владимира Путина двухлетней давности заменить генпланы мастер-планами для сокращения сроков градостроительной подготовки в крупных городах так и осталось нереализованным. Однако у Дербента получилось не просто создать мастер-план, но и сразу начать его осуществлять.

По информации пресс-службы Дом.РФ, мастер-планы к настоящему времени разработаны у 25–30 более чем из 1100 российских городов. Подсчет осложняется тем, что в условиях неурегулированного правового поля мастер-планирования разрабатывается масса документов с тем же названием, но без нужного содержания, отмечает руководитель аналитического отдела агентства стратегического развития «Центр» Ольга Грицан. Это могут быть архитектурные или градостроительные концепции, аналоги проектов планировки, концепции благоустройства, иные документы, не содержащие реальных инструментов развития территорий и не предлагающие стратегии развития города.

Однако сдвиги на поле мастер-планирования все же есть. В 2020 г. было представлено сразу несколько документов: Дом.РФ и КБ «Стрелка» презентовали стратегию пространственного развития Суздаля, мастер-план Кисловодска, который должен развивать инфраструктуру города-курорта, привлекая туристов. Но пока дальше всех на этом пути ушел дагестанский Дербент.

Реализуется сразу несколько проектов мастер-плана Дербента – это редкий случай для российских городов

Продуманная градостроительная политика в городе или регионе создает четкие правила игры для застройщиков и инвесторов. Мастер-план как инструмент комплексного решения задач регионального и локального развития выглядит привлекательным для этих целей, но у российских городов пока не складывается с мастер-планами. Поручение Владимира Путина двухлетней давности заменить генпланы мастер-планами для сокращения сроков градостроительной подготовки в крупных городах так и осталось нереализованным. Однако у Дербента получилось не просто создать мастер-план, но и сразу начать его осуществлять.

По информации пресс-службы Дом.РФ, мастер-планы к настоящему времени разработаны у 25–30 более чем из 1100 российских городов. Подсчет осложняется тем, что в условиях неурегулированного правового поля мастер-планирования разрабатывается масса документов с тем же названием, но без нужного содержания, отмечает руководитель аналитического отдела агентства стратегического развития «Центр» Ольга Грицан. Это могут быть архитектурные или градостроительные концепции, аналоги проектов планировки, концепции благоустройства, иные документы, не содержащие реальных инструментов развития территорий и не предлагающие стратегии развития города.

Однако сдвиги на поле мастер-планирования все же есть. В 2020 г. было представлено сразу несколько документов: Дом.РФ и КБ «Стрелка» презентовали стратегию пространственного развития Суздаля, мастер-план Кисловодска, который должен развивать инфраструктуру города-курорта, привлекая туристов. Но пока дальше всех на этом пути ушел дагестанский Дербент.


Дербент, самый древний город на территории РФ, решил выполнить перезагрузку нестандартным путем через инструмент мастер-планирования, отмечают в агентстве «Центр»

Управление архитектуры и градостроительства ГО «город Дербент»

Дербент, самый древний город на территории РФ, решил выполнить перезагрузку нестандартным путем через инструмент мастер-планирования, отмечают в агентстве «Центр»

Управление архитектуры и градостроительства ГО «город Дербент»
Зачем это древнему городу
Мастер-план есть у Дербента благодаря открытому международному конкурсу, проведенному в 2019 г. Призовой фонд составил 14,5 млн руб. Заказчиком выступил благотворительный фонд «Я люблю Дербент», конкурс поддержали правительство Республики Дагестан и администрация городского округа Дербента. Победил консорциум под лидерством проектно-консалтинговой компании «Новая земля» (в составе которого французская Groupe Huit, Mae Architects из Великобритании, West 8 из Нидерландов и НИУ ВШЭ, Россия), предложивший концепцию «Дербент – перекресток культур, где древность встречается с будущим».

Дербент – самый южный город России, он находится в Дагестане, на берегу Каспийского моря, здесь живет 120 000 человек. В 2003 г. его Цитадель, Старый город и крепостные сооружения были включены в список всемирного наследия ЮНЕСКО. Но туристический потенциал города не используется: по данным Индекса качества городской среды Минстроя РФ, Дербент находится в категории «неблагоприятных» – здесь нет очистных сооружений для канализации и ливневых стоков и процветает незаконное строительство на общественных территориях (информация с сайтов регионального и республиканского информационных агентств). Средняя зарплата в Дагестане в 2020 г. была 27 200 руб. (данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Дагестан), а доля теневой экономики, по оценкам правительства республики, составляет 60% в отдельных отраслях. Впрочем, основные проблемы, которые предлагалось решить, типичны для российских городов: неэффективная экономика, обеднение человеческого капитала, устаревшие инженерные сети и нехватка социальной инфраструктуры, низкий уровень качества городской среды, деградация исторического наследия.

Целью конкурса как раз было получить оптимальный мастер-план, реализующий сценарий «жизнестойкий город». Это город, способный выдерживать социальную и экономическую нагрузку и подстраиваться под меняющиеся условия среды. Победивший в конкурсе мастер-план основан на принципах компактного города и предполагает развитие не новых территорий, а уже обеспеченных инфраструктурой. По задумке авторов редевелопмент неэффективно используемых промышленных территорий в центральной части и на юге позволит развить экономику города за счет создания новых коммерческих и сервисных функций, развития логистики, направления медицинского туризма. Будет сформирована пешеходная «туристическая миля Дербента», а набережная Каспийского моря, которая сейчас в городе отсутствует, станет главным общественным пространством.

Зачем это древнему городу
Мастер-план есть у Дербента благодаря открытому международному конкурсу, проведенному в 2019 г. Призовой фонд составил 14,5 млн руб. Заказчиком выступил благотворительный фонд «Я люблю Дербент», конкурс поддержали правительство Республики Дагестан и администрация городского округа Дербента. Победил консорциум под лидерством проектно-консалтинговой компании «Новая земля» (в составе которого французская Groupe Huit, Mae Architects из Великобритании, West 8 из Нидерландов и НИУ ВШЭ, Россия), предложивший концепцию «Дербент – перекресток культур, где древность встречается с будущим».

Дербент – самый южный город России, он находится в Дагестане, на берегу Каспийского моря, здесь живет 120 000 человек. В 2003 г. его Цитадель, Старый город и крепостные сооружения были включены в список всемирного наследия ЮНЕСКО. Но туристический потенциал города не используется: по данным Индекса качества городской среды Минстроя РФ, Дербент находится в категории «неблагоприятных» – здесь нет очистных сооружений для канализации и ливневых стоков и процветает незаконное строительство на общественных территориях (информация с сайтов регионального и республиканского информационных агентств). Средняя зарплата в Дагестане в 2020 г. была 27 200 руб. (данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Дагестан), а доля теневой экономики, по оценкам правительства республики, составляет 60% в отдельных отраслях. Впрочем, основные проблемы, которые предлагалось решить, типичны для российских городов: неэффективная экономика, обеднение человеческого капитала, устаревшие инженерные сети и нехватка социальной инфраструктуры, низкий уровень качества городской среды, деградация исторического наследия.

Целью конкурса как раз было получить оптимальный мастер-план, реализующий сценарий «жизнестойкий город». Это город, способный выдерживать социальную и экономическую нагрузку и подстраиваться под меняющиеся условия среды. Победивший в конкурсе мастер-план основан на принципах компактного города и предполагает развитие не новых территорий, а уже обеспеченных инфраструктурой. По задумке авторов редевелопмент неэффективно используемых промышленных территорий в центральной части и на юге позволит развить экономику города за счет создания новых коммерческих и сервисных функций, развития логистики, направления медицинского туризма. Будет сформирована пешеходная «туристическая миля Дербента», а набережная Каспийского моря, которая сейчас в городе отсутствует, станет главным общественным пространством.

Новый ресурс
«Вдумайтесь, какой ресурс появляется у Дербента. У них сегодня 1 млрд [руб.] – консолидированный бюджет. Вдумайтесь: 5 млрд в год. Мы можем сделать многое» – в 2018 г. так отреагировал глава Дагестана Владимир Васильев на сообщение о том, что член Совета Федерации Сулейман Керимов, лидер рейтинга богатейших предпринимателей России по версии Forbes, зарегистрирует свой бизнес в Дагестане (цитата по сообщению ТАСС). Как сообщало агентство, это могло принести в бюджет города около 5 млрд руб. в год в виде налогов. В это же время мэром Дербента стал помощник Керимова по бизнес-проектам Хизри Абакаров (в 2020 г. досрочно сложил полномочия, став госсекретарем Дагестана, пост мэра занял Рустам Пирмагомедов).

В начале 2019 г. на республиканском уровне была утверждена госпрограмма «Комплексное территориальное развитие муниципального образования городской округ «город Дербент» с общим объемом финансирования 28 млрд руб. на шесть лет. В числе ожидаемых результатов – создание 2500 рабочих мест, посещение 160 000 туристов в год, реконструкция дорог, школ и объектов культуры, новое строительство.

Новый ресурс
«Вдумайтесь, какой ресурс появляется у Дербента. У них сегодня 1 млрд [руб.] – консолидированный бюджет. Вдумайтесь: 5 млрд в год. Мы можем сделать многое» – в 2018 г. так отреагировал глава Дагестана Владимир Васильев на сообщение о том, что член Совета Федерации Сулейман Керимов, лидер рейтинга богатейших предпринимателей России по версии Forbes, зарегистрирует свой бизнес в Дагестане (цитата по сообщению ТАСС). Как сообщало агентство, это могло принести в бюджет города около 5 млрд руб. в год в виде налогов. В это же время мэром Дербента стал помощник Керимова по бизнес-проектам Хизри Абакаров (в 2020 г. досрочно сложил полномочия, став госсекретарем Дагестана, пост мэра занял Рустам Пирмагомедов).

В начале 2019 г. на республиканском уровне была утверждена госпрограмма «Комплексное территориальное развитие муниципального образования городской округ «город Дербент» с общим объемом финансирования 28 млрд руб. на шесть лет. В числе ожидаемых результатов – создание 2500 рабочих мест, посещение 160 000 туристов в год, реконструкция дорог, школ и объектов культуры, новое строительство.
Что предстоит сделать
«Нельзя стратегию оставить набором принципов и лозунгов. Мастер-план нужно переводить в реализацию, что мы и делаем. На основе стратегии определяются пилотные инвестпроекты, разрабатываются проектные решения и начинается работа на конкретных земельных участках», – говорит партнер «Новой земли» Иван Курячий. Сейчас на разной стадии находится 13 инвестпроектов, заложенных в мастер-плане Дербента. Ключевые – создание нового жилого микрорайона, регламентация исторического центра, благоустройство общественных пространств и улиц, новая набережная. Разрабатываются объемно-пространственный регламент застройки и дизайн-код центральной части города и магалов – уникальной исторической застройки у стен крепости Нарын-Кала. Долгое время магалы были практически закрытой частью города, планируется сделать их фрагментом пешеходного туристического маршрута, сюда будут попадать после осмотра крепости.

Другой проект касается редевелопмента территории заброшенного карьера по добыче камня: здесь появится жилой микрорайон для 2500 жителей. Главная задача проекта, к которому «Новая земля» привлекла нидерландских архитекторов из бюро Drom, – создать доступную и качественную среднеэтажную застройку, новый городской центр, «в котором будет интересно проводить время горожанам и туристам». «В этом проекте планируется отработать механизм государственно-частного партнерства, – говорит управляющий партнер «Новой земли» Григорий Соломин. – Город обеспечит рекультивацию карьера для создания здесь ландшафтного парка и благоустроит прилегающую территорию будущей жилой застройки. Обеспечит район социальной инфраструктурой, здесь же появится важный культурный центр. Все это позволит девелоперу сделать архитектуру высокого качества и удержать стоимость жилья в пределах существующих цен на рынке недвижимости города». «Тренды заданы в правильном направлении. Но корректировки должны быть с учетом региона, платежеспособности населения, себестоимости квадратного метра – эти моменты нужно более детально изучать при реализации», – комментирует единственный крупный девелопер Дербента, директор Gachalav Group Гачалав Гачалаев. Среди особенностей региона он выделяет низкую платежеспособность населения и отсутствие востребованных банковских инструментов. Для справки: норматив стоимости 1 кв. м в первом полугодии, по данным Минстроя, в Дагестане один из самых низких в России – 31 500 руб. По данным РИА «Дагестан», рыночная цена выше на 5000–7000 руб. Согласно федеральному проекту «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда», в Дербенте планируется ввод 11 млн кв. м с 2019 по 2024 г.

Еще один проект предлагает создание вместе с горожанами зеленого пояса вокруг новых компактных границ Дербента по аналогии со стенами древней крепости. Первым делом Сосновый бор на окраине города превратят в пространство с прогулочными маршрутами, кемпингом, детскими и спортивными площадками. В итоге осуществления всех задумок зеленый пояс парков и виноградников будет выводить к морю.

Реализацией проекта занимается более 30 проектных бюро и компаний, эксперты в области градостроительства, урбанистики, транспорта. «Мы бежим рядом с паровозом, который идет очень быстро. Нам нужно за ним успеть», – говорит Иса Магомедов, главный архитектор Дербента. После создания мастер-плана было реформировано управление архитектуры и градостроительства, штат увеличился с трех до 20 человек, появился отдел по работе с историческим наследием.

Среди долгосрочных эффектов, к которым должны привести преобразования, – создание среды для бизнеса, которая обеспечила бы диверсификацию экономики и новое качество жизни города. «В идеале должны быть сформированы условия для развития предпринимательства, появиться площадки и объекты, выгодные для инвестирования», – добавляет Грицан. По ее словам, основная цель всей работы – повышение качества жизни в городах, что должно снизить отток населения и тем самым повысить устойчивость локальной экономики и потребительский спрос на разные группы товаров, в том числе на недвижимость. «Мастер-план будет работать там, где разные субъекты, которые друг другу не подчиняются, – публичная власть, бизнес, сообщество – захотят и смогут договориться о выборе целей, будут готовы объединить усилия для совместной постановки задач и достижения целей», – считает руководитель проектов MLA+, один из разработчиков первого российского мастер-плана, который был создан для Перми, Андрей Головин. В конце 2020 г. в ходе рабочей поездки в Дагестан вице-премьер Юрий Трутнев заявил о том, что градостроительный опыт Дербента необходимо распространять на другие города страны. У города есть возможность продемонстрировать, как наличие мастер-плана позволяет синхронизовать государственные, муниципальные и частные усилия и инвестиции для развития территорий.
Что предстоит сделать
«Нельзя стратегию оставить набором принципов и лозунгов. Мастер-план нужно переводить в реализацию, что мы и делаем. На основе стратегии определяются пилотные инвестпроекты, разрабатываются проектные решения и начинается работа на конкретных земельных участках», – говорит партнер «Новой земли» Иван Курячий. Сейчас на разной стадии находится 13 инвестпроектов, заложенных в мастер-плане Дербента. Ключевые – создание нового жилого микрорайона, регламентация исторического центра, благоустройство общественных пространств и улиц, новая набережная. Разрабатываются объемно-пространственный регламент застройки и дизайн-код центральной части города и магалов – уникальной исторической застройки у стен крепости Нарын-Кала. Долгое время магалы были практически закрытой частью города, планируется сделать их фрагментом пешеходного туристического маршрута, сюда будут попадать после осмотра крепости.

Другой проект касается редевелопмента территории заброшенного карьера по добыче камня: здесь появится жилой микрорайон для 2500 жителей. Главная задача проекта, к которому «Новая земля» привлекла нидерландских архитекторов из бюро Drom, – создать доступную и качественную среднеэтажную застройку, новый городской центр, «в котором будет интересно проводить время горожанам и туристам». «В этом проекте планируется отработать механизм государственно-частного партнерства, – говорит управляющий партнер «Новой земли» Григорий Соломин. – Город обеспечит рекультивацию карьера для создания здесь ландшафтного парка и благоустроит прилегающую территорию будущей жилой застройки. Обеспечит район социальной инфраструктурой, здесь же появится важный культурный центр. Все это позволит девелоперу сделать архитектуру высокого качества и удержать стоимость жилья в пределах существующих цен на рынке недвижимости города». «Тренды заданы в правильном направлении. Но корректировки должны быть с учетом региона, платежеспособности населения, себестоимости квадратного метра – эти моменты нужно более детально изучать при реализации», – комментирует единственный крупный девелопер Дербента, директор Gachalav Group Гачалав Гачалаев. Среди особенностей региона он выделяет низкую платежеспособность населения и отсутствие востребованных банковских инструментов. Для справки: норматив стоимости 1 кв. м в первом полугодии, по данным Минстроя, в Дагестане один из самых низких в России – 31 500 руб. По данным РИА «Дагестан», рыночная цена выше на 5000–7000 руб. Согласно федеральному проекту «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда», в Дербенте планируется ввод 11 млн кв. м с 2019 по 2024 г.

Еще один проект предлагает создание вместе с горожанами зеленого пояса вокруг новых компактных границ Дербента по аналогии со стенами древней крепости. Первым делом Сосновый бор на окраине города превратят в пространство с прогулочными маршрутами, кемпингом, детскими и спортивными площадками. В итоге осуществления всех задумок зеленый пояс парков и виноградников будет выводить к морю.

Реализацией проекта занимается более 30 проектных бюро и компаний, эксперты в области градостроительства, урбанистики, транспорта. «Мы бежим рядом с паровозом, который идет очень быстро. Нам нужно за ним успеть», – говорит Иса Магомедов, главный архитектор Дербента. После создания мастер-плана было реформировано управление архитектуры и градостроительства, штат увеличился с трех до 20 человек, появился отдел по работе с историческим наследием.

Среди долгосрочных эффектов, к которым должны привести преобразования, – создание среды для бизнеса, которая обеспечила бы диверсификацию экономики и новое качество жизни города. «В идеале должны быть сформированы условия для развития предпринимательства, появиться площадки и объекты, выгодные для инвестирования», – добавляет Грицан. По ее словам, основная цель всей работы – повышение качества жизни в городах, что должно снизить отток населения и тем самым повысить устойчивость локальной экономики и потребительский спрос на разные группы товаров, в том числе на недвижимость. «Мастер-план будет работать там, где разные субъекты, которые друг другу не подчиняются, – публичная власть, бизнес, сообщество – захотят и смогут договориться о выборе целей, будут готовы объединить усилия для совместной постановки задач и достижения целей», – считает руководитель проектов MLA+, один из разработчиков первого российского мастер-плана, который был создан для Перми, Андрей Головин. В конце 2020 г. в ходе рабочей поездки в Дагестан вице-премьер Юрий Трутнев заявил о том, что градостроительный опыт Дербента необходимо распространять на другие города страны. У города есть возможность продемонстрировать, как наличие мастер-плана позволяет синхронизовать государственные, муниципальные и частные усилия и инвестиции для развития территорий.
Другие мастер-планы

Пермь (2010 г.); разработчик – KCAP Architects & Planners,
заказчик – Фонд единого института развития в жилищной сфере

Березники – Соликамск – Усолье (2013 г.); разработчик – Buro Happold, заказчик – «Уралкалий»

Остров Октябрьский, г. Калининград (2019); разработчик – КБ «Стрелка», заказчик – Фонд единого института развития в жилищной сфере

Долина реки Степной Зай в Альметьевске (2020 г., Татарстан);
консорциум «Обермайер консульт», заказчик – «Татнефть»

Другие мастер-планы

Пермь (2010 г.); разработчик – KCAP Architects & Planners,
заказчик – Фонд единого института развития в жилищной сфере

Березники – Соликамск – Усолье (2013 г.); разработчик – Buro Happold, заказчик – «Уралкалий»

Остров Октябрьский, г. Калининград (2019); разработчик – КБ «Стрелка», заказчик – Фонд единого института развития в жилищной сфере

Долина реки Степной Зай в Альметьевске (2020 г., Татарстан);
консорциум «Обермайер консульт», заказчик – «Татнефть»

Другие материалы
Другие материалы
Показать еще