Технологии рынка
Застройщики говорят о внедрении элементов интеллектуальных систем в проектах
Управлять умным жильем тоже надо с умом


Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
Городская среда
Застройщики говорят о внедрении элементов интеллектуальных систем в проектах
Управлять умным жильем тоже надо с умом


Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
Один из итогов глобальных процессов цифровизации – появление умного, комфортного и безопасного жилья, управлять которым также надо с умом. Спрос на такое жилье уже формируется

В СССР в 1984 г. на одном из предприятий ВПК начали серийно выпускать домофоны «Визит». С тех пор система сильно эволюционировала. Но любой владелец дома, напичканного интеллектуальными системами, знает это чувство отвратительного бессилия, когда отключают интернет. Или, что совсем худо, электричество.

Один из итогов глобальных процессов цифровизации – появление умного, комфортного и безопасного жилья, управлять которым также надо с умом. Спрос на такое жилье уже формируется

В СССР в 1984 г. на одном из предприятий ВПК начали серийно выпускать домофоны «Визит». С тех пор система сильно эволюционировала. Но любой владелец дома, напичканного интеллектуальными системами, знает это чувство отвратительного бессилия, когда отключают интернет. Или, что совсем худо, электричество.
Интеллект и традиции
Цифра в моде. В Санкт-Петербурге в режиме онлайн проходит большая часть согласований в строительстве (лишь Агентство по управлению памятниками упорно держится за бумагу); растет доля BIM-проектирования; рабочие чертежи выполняются в AutoCAD и т. д. Встретить на стройке прораба с «синькой» – экзотика. Но динамика цен и регулярно случающиеся в новостройках скандалы показывают: пока ни BIM, ни AutoCAD не привели к снижению себестоимости строительства. И революцию в качестве построенного тоже пока не обеспечили.

Пандемия и самоизоляция дали сильный импульс внедрению интеллектуальных систем в строительство, ЖКХ и продажи недвижимости. Дистанционные сделки, показы жилья онлайн помогли отрасли пережить кризис. Но главное в другом: формируется новый спрос, рождающий предложение. А новые кварталы – автономные, комфортные, приближенные к природе – претендуют на качественно новый уровень управления домашним хозяйством.

Обкатка цифровых технологий управления жилыми домами пока происходит в домах, построенных вполне традиционными способами, в отдельных проектах, реже (при комплексном освоении) – в границах кварталов. И преимущественно в категории жилья от бизнес-класса и выше (по данным Kalinka Group, в высокобюджетном сегменте Москвы каждый пятый проект уже оснащен полным комплектом системы «умный дом», а отдельные элементы применяются в 90% новостроек). В СССР новый «дом с домофоном» тоже можно было отнести к бизнес-классу. Просто бизнеса еще не было.

Общеупотребительного определения «умный дом» нет и сейчас – скорее, некое облако смыслов. Застройщики говорят о «внедрении отдельных элементов интеллектуальных систем» и все чаще – о создании «цифровой среды» в проектах.

Компания «Юникорн» в марте 2021 г. выиграла конкурс на проектирование, поставку и монтаж оборудования для объектов ГК ФСК. В комплекте: удаленное управление освещением и розетками, оповещение о протечках, автоматическое перекрытие воды в случае аварии, управление микроклиматом. Датчики и приборы интегрированы в экосистему Ujin и действуют на базе облачной платформы Ujin Os. Проект будет реализован в ЖК «Режиссер», Sydney City и «Архитектор», всего около 3000 квартир. Как сообщают представители «Юникорна», система Ujin внедрена также на объектах компаний «Кортрос», «Основа», MR Group, Glorax Development. Также разработчик подписал соглашение с группой «Самолет», и, как сообщил девелопер, группа планирует закупить смарт-инфраструктуру на сумму более 1 млрд руб. за 5 лет. «Ujin может интегрироваться с 95% существующего на рынке оборудования. Платформа объединяет все сервисы, необходимые для функционирования умного ЖК, в том числе связанные с ЖКХ, системами безопасности и инженерными системами. Кроме того, платформа включает в себя маркетплейс – сервис для покупки товаров в магазинах, находящихся как на территории жилого комплекса, так и в непосредственной близости от него», – говорится в пресс-релизе «Самолета».

MR Group, в свою очередь, в ближайшие пять лет планирует инвестировать в «цифровую среду» 3,5 млрд руб., рассчитывая занять «лидирующие позиции в сфере цифровизации инженерных систем зданий и сервисов для жителей», сообщалось в пресс-релизе компании. «Умный город» с помощью «Юникорна» планирует построить в проекте Russian Design District в новой Москве группа «Родина». И так далее.

Концерн ЮИТ недавно приобрел екатеринбургскую команду IT-разработчиков «Диспетчер 24» вместе с продуктом. «Д24» позволяет централизованно собирать и хранить обращения жильцов, передавать заявки в РСО, отслеживать качество и сроки выполнения заявок, фиксировать данные по приборам учета и т. д. По данным «ЮИТ сервиса», к системе уже подключено более 500 000 квартир в 26 городах. И пермский «Юникорн», и «Диспетчер 24» – резиденты фонда «Сколково».

В феврале «Сбер» заявил о создании платформы умного дома; пока скромно – лампочки, розетки. Но это лишь начало.

В проектах компании «СПб реновация» сервисные системы дополнены такими опциями, как WiFi и точки зарядки на всей территории комплексов, камеры слежения на детских площадках, которые можно подключить к приложению для родителей. IP-домофония переадресует вызов с домофона на смартфон жильца.

По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), холдинг оснащает проекты класса «комфорт плюс» и выше системой «Дом.онлайн». Схема та же: сервис собирает показания датчиков, передает данные в УК, позволяет оплачивать счета, не выходя из дома. В ЖК бизнес-класса жители также смогут управлять доступом в парадные со смартфонов.

Но уже сейчас стоит обратить внимание на важный момент. Если, например, жители умного дома решили поменять управляющую компанию – у новой УК должно быть такое же ПО? Это, мягко говоря, ограничивает выбор. И допустим, УК собирает и обрабатывает заявки. Затем передает их в тот же ЖЭК или аварийную службу. Если там по-прежнему трудится легендарный Афоня – «цифровая эпоха» на этом и закончится. Задачу подружить отдельно взятый умный дом с кварталом надо решать на старте и до старта, а не в процессе.

«В наших новых проектах закладывается множество опций, которые призваны обеспечить функционирование умного дома, – говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб реновации». – Некоторые из них уже не ограничиваются пределами собственно квартиры, а распространяются на весь район».

Интеллект и традиции
Цифра в моде. В Санкт-Петербурге в режиме онлайн проходит большая часть согласований в строительстве (лишь Агентство по управлению памятниками упорно держится за бумагу); растет доля BIM-проектирования; рабочие чертежи выполняются в AutoCAD и т. д. Встретить на стройке прораба с «синькой» – экзотика. Но динамика цен и регулярно случающиеся в новостройках скандалы показывают: пока ни BIM, ни AutoCAD не привели к снижению себестоимости строительства. И революцию в качестве построенного тоже пока не обеспечили.

Пандемия и самоизоляция дали сильный импульс внедрению интеллектуальных систем в строительство, ЖКХ и продажи недвижимости. Дистанционные сделки, показы жилья онлайн помогли отрасли пережить кризис. Но главное в другом: формируется новый спрос, рождающий предложение. А новые кварталы – автономные, комфортные, приближенные к природе – претендуют на качественно новый уровень управления домашним хозяйством.

Обкатка цифровых технологий управления жилыми домами пока происходит в домах, построенных вполне традиционными способами, в отдельных проектах, реже (при комплексном освоении) – в границах кварталов. И преимущественно в категории жилья от бизнес-класса и выше (по данным Kalinka Group, в высокобюджетном сегменте Москвы каждый пятый проект уже оснащен полным комплектом системы «умный дом», а отдельные элементы применяются в 90% новостроек). В СССР новый «дом с домофоном» тоже можно было отнести к бизнес-классу. Просто бизнеса еще не было.

Общеупотребительного определения «умный дом» нет и сейчас – скорее, некое облако смыслов. Застройщики говорят о «внедрении отдельных элементов интеллектуальных систем» и все чаще – о создании «цифровой среды» в проектах.

Компания «Юникорн» в марте 2021 г. выиграла конкурс на проектирование, поставку и монтаж оборудования для объектов ГК ФСК. В комплекте: удаленное управление освещением и розетками, оповещение о протечках, автоматическое перекрытие воды в случае аварии, управление микроклиматом. Датчики и приборы интегрированы в экосистему Ujin и действуют на базе облачной платформы Ujin Os. Проект будет реализован в ЖК «Режиссер», Sydney City и «Архитектор», всего около 3000 квартир. Как сообщают представители «Юникорна», система Ujin внедрена также на объектах компаний «Кортрос», «Основа», MR Group, Glorax Development. Также разработчик подписал соглашение с группой «Самолет», и, как сообщил девелопер, группа планирует закупить смарт-инфраструктуру на сумму более 1 млрд руб. за 5 лет. «Ujin может интегрироваться с 95% существующего на рынке оборудования. Платформа объединяет все сервисы, необходимые для функционирования умного ЖК, в том числе связанные с ЖКХ, системами безопасности и инженерными системами. Кроме того, платформа включает в себя маркетплейс – сервис для покупки товаров в магазинах, находящихся как на территории жилого комплекса, так и в непосредственной близости от него», – говорится в пресс-релизе «Самолета».

MR Group, в свою очередь, в ближайшие пять лет планирует инвестировать в «цифровую среду» 3,5 млрд руб., рассчитывая занять «лидирующие позиции в сфере цифровизации инженерных систем зданий и сервисов для жителей», сообщалось в пресс-релизе компании. «Умный город» с помощью «Юникорна» планирует построить в проекте Russian Design District в новой Москве группа «Родина». И так далее.

Концерн ЮИТ недавно приобрел екатеринбургскую команду IT-разработчиков «Диспетчер 24» вместе с продуктом. «Д24» позволяет централизованно собирать и хранить обращения жильцов, передавать заявки в РСО, отслеживать качество и сроки выполнения заявок, фиксировать данные по приборам учета и т. д. По данным «ЮИТ сервиса», к системе уже подключено более 500 000 квартир в 26 городах. И пермский «Юникорн», и «Диспетчер 24» – резиденты фонда «Сколково».

В феврале «Сбер» заявил о создании платформы умного дома; пока скромно – лампочки, розетки. Но это лишь начало.

В проектах компании «СПб реновация» сервисные системы дополнены такими опциями, как WiFi и точки зарядки на всей территории комплексов, камеры слежения на детских площадках, которые можно подключить к приложению для родителей. IP-домофония переадресует вызов с домофона на смартфон жильца.

По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), холдинг оснащает проекты класса «комфорт плюс» и выше системой «Дом.онлайн». Схема та же: сервис собирает показания датчиков, передает данные в УК, позволяет оплачивать счета, не выходя из дома. В ЖК бизнес-класса жители также смогут управлять доступом в парадные со смартфонов.

Но уже сейчас стоит обратить внимание на важный момент. Если, например, жители умного дома решили поменять управляющую компанию – у новой УК должно быть такое же ПО? Это, мягко говоря, ограничивает выбор. И допустим, УК собирает и обрабатывает заявки. Затем передает их в тот же ЖЭК или аварийную службу. Если там по-прежнему трудится легендарный Афоня – «цифровая эпоха» на этом и закончится. Задачу подружить отдельно взятый умный дом с кварталом надо решать на старте и до старта, а не в процессе.

«В наших новых проектах закладывается множество опций, которые призваны обеспечить функционирование умного дома, – говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб реновации». – Некоторые из них уже не ограничиваются пределами собственно квартиры, а распространяются на весь район».

Продавцы умных устройств видят перспективы

Затраты в сегменте устройств для умного жилища достигнут $62 млрд в 2021 г. – такие прогнозы от Strategy Analytics звучали на встрече Clubhouse, которую в марте организовали коммуникационные агентства Kestler & Wolf и JetCom. На российском рынке продажи в этой категории стремительно растут: представители электронного дистрибутора «Ситилинк» заявили, что в 2020 г. продажи подобных устройств выросли на 62% в штуках и 64% – в денежном выражении, у Ozon в прошлом году спрос на умные устройства увеличился в 2,5 раза – гораздо больше, чем на электронику в целом. «Связной» говорит о росте товарной категории в I квартале 2020 г. в 23 раза. Эксперты из «Ростелекома» прогнозируют, что рынок умных технологий продолжит расти в среднем на 30% в год. Драйвером роста может стать усовершенствование законодательства в сфере обеспечения комфорта и безопасности жилых зданий, экономии ресурсов. Тормозят процесс высокая цена системы «умный дом», дефицит квалифицированных специалистов и консервативный менталитет как застройщиков, так и потребителей.
Продавцы умных устройств видят перспективы

Затраты в сегменте устройств для умного жилища достигнут $62 млрд в 2021 г. – такие прогнозы от Strategy Analytics звучали на встрече Clubhouse, которую в марте организовали коммуникационные агентства Kestler & Wolf и JetCom. На российском рынке продажи в этой категории стремительно растут: представители электронного дистрибутора «Ситилинк» заявили, что в 2020 г. продажи подобных устройств выросли на 62% в штуках и 64% – в денежном выражении, у Ozon в прошлом году спрос на умные устройства увеличился в 2,5 раза – гораздо больше, чем на электронику в целом. «Связной» говорит о росте товарной категории в I квартале 2020 г. в 23 раза. Эксперты из «Ростелекома» прогнозируют, что рынок умных технологий продолжит расти в среднем на 30% в год. Драйвером роста может стать усовершенствование законодательства в сфере обеспечения комфорта и безопасности жилых зданий, экономии ресурсов. Тормозят процесс высокая цена системы «умный дом», дефицит квалифицированных специалистов и консервативный менталитет как застройщиков, так и потребителей.
Новый уровень
Переход от квартиры к дому, от дома – к кварталу и микрорайону таит в себе определенные риски. На заре «цифровизации» учреждения и ведомства наперегонки бросились обзаводиться сайтами, кто как умел. В итоге появились десятки разрозненных баз данных, которые не стыкуются друг с другом, на повторную оцифровку документов тратятся огромные деньги. Этой ошибки (разрозненности решений) еще можно избежать.

В 2019 г. два города в Ленобласти – Сосновый Бор и Гатчина – были официально включены в федеральную программу «Умные города». Соглашение о цифровизации городского хозяйства подписали на Петербургском экономическом форуме. Обозначили три ключевых направления: экономия энергоресурсов и бюджетных средств, безопасность жителей и вовлечение их в процесс управления городом. Затем добавилось четвертое – транспорт.

По словам Людмилы Нещадим, главы администрации МО «Гатчинский муниципальный район», совместно с Минстроем разработана дорожная карта. В этом году финансирование скромное: 8 млн руб. из местного бюджета. В Гатчине рассчитывают на помощь области (36 млн руб. для программы умных остановок), а затем и на федеральное софинансирование. Тем более что в 2021 г. Гатчина официально стала столицей региона, а столичный статус обязывает. Уже внедрен сервис для обращений «Активный гражданин»; следующий шаг – «Монитор мэра»: система позволяет следить за коммунальной спецтехникой. «Важно, чтобы программный комплекс мог использоваться любым муниципальным образованием, не только Гатчиной, – говорит Нещадим. – Каждый город или поселок имеет особенности, но должны быть общие подходы, которые можно тиражировать». Основной партнер проекта – Сбербанк. В разработке решений участвуют вузы и местные активисты. Система будет синхронизирована с платформой «Госуслуги» и подсистемой «Безопасный город».

Есть и внешние факторы. В Гатчине запущен исследовательский реактор в Петербургском институте ядерной физики (ПИЯФ); открылся индустриальный нано-парк, в город пришли предприятия фарминдустрии. Меняется состав населения: резидентам ПИЯФа или нано-парка как-то не к лицу спорить с управдомом. Кстати, цены на строящееся жилье в Гатчине за 2020 г. выросли на 43,6% – рекорд для региона. Да и для России, пожалуй, тоже.

Цифровые технологии будут использованы в проекте города-курорта Gatchina Gardens, который строится около Вырицы. Направления те же: энергоэффективность и экономия ресурсов, логистика (безопасность перемещений), единая система платежей, комфорт. Проект реализуется с участием концерна «Ростелеком». «Цифровая платформа управления комплексом создается не из соображений моды, а в ответ на растущие запросы жителей, – говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта, вице-президент Ассоциации умных городов. – Важно, чтобы ее архитектура была открытой и легко дополнялась новыми опциями. Второе условие: она должна быть интегрирована в платежные системы, должна работать с муниципальными и федеральными платформами, включая, разумеется, «Госуслуги».

Пока система развивается органично, шаг за шагом, не отменяя предыдущих ступенек. В конце концов, если климат-контроль работает только при закрытых окнах – может, в загородном доме он не так и нужен?

Ирина Ирбитская, архитектор, руководитель европейского проекта «Цифровые города», предсказывает переход от закрытых (пропиетарных) дорогих систем – к открытым, адаптивным, которые будут собираться из готовых «кубиков»: «Современные цифровые технологии позволяют подогнать систему персонально под вас. Все зависит от приоритетов пользователя. Датчики, сенсоры, камеры становятся массовым продуктом, архитектуру управления можно заказать почти так же просто, как мы заказываем проект вентиляции. Значительная часть цифровых систем настраивается под клиента и зависит от его предпочтений».

По мнению Ирбитской, существующая модель города (Smart City 5.0), скорее всего, будет последней. На следующем этапе «начнется эволюция новых моделей, относящихся уже к цифровому градоустройству».

Дом, который подстраивается под человека, вполне уже можно себе представить. Настраиваемый город – пока еще нет. Люди разные, их интересы часто не совпадают. Но они умеют находить компромисс.

Новый уровень
Переход от квартиры к дому, от дома – к кварталу и микрорайону таит в себе определенные риски. На заре «цифровизации» учреждения и ведомства наперегонки бросились обзаводиться сайтами, кто как умел. В итоге появились десятки разрозненных баз данных, которые не стыкуются друг с другом, на повторную оцифровку документов тратятся огромные деньги. Этой ошибки (разрозненности решений) еще можно избежать.

В 2019 г. два города в Ленобласти – Сосновый Бор и Гатчина – были официально включены в федеральную программу «Умные города». Соглашение о цифровизации городского хозяйства подписали на Петербургском экономическом форуме. Обозначили три ключевых направления: экономия энергоресурсов и бюджетных средств, безопасность жителей и вовлечение их в процесс управления городом. Затем добавилось четвертое – транспорт.

По словам Людмилы Нещадим, главы администрации МО «Гатчинский муниципальный район», совместно с Минстроем разработана дорожная карта. В этом году финансирование скромное: 8 млн руб. из местного бюджета. В Гатчине рассчитывают на помощь области (36 млн руб. для программы умных остановок), а затем и на федеральное софинансирование. Тем более что в 2021 г. Гатчина официально стала столицей региона, а столичный статус обязывает. Уже внедрен сервис для обращений «Активный гражданин»; следующий шаг – «Монитор мэра»: система позволяет следить за коммунальной спецтехникой. «Важно, чтобы программный комплекс мог использоваться любым муниципальным образованием, не только Гатчиной, – говорит Нещадим. – Каждый город или поселок имеет особенности, но должны быть общие подходы, которые можно тиражировать». Основной партнер проекта – Сбербанк. В разработке решений участвуют вузы и местные активисты. Система будет синхронизирована с платформой «Госуслуги» и подсистемой «Безопасный город».

Есть и внешние факторы. В Гатчине запущен исследовательский реактор в Петербургском институте ядерной физики (ПИЯФ); открылся индустриальный нано-парк, в город пришли предприятия фарминдустрии. Меняется состав населения: резидентам ПИЯФа или нано-парка как-то не к лицу спорить с управдомом. Кстати, цены на строящееся жилье в Гатчине за 2020 г. выросли на 43,6% – рекорд для региона. Да и для России, пожалуй, тоже.

Цифровые технологии будут использованы в проекте города-курорта Gatchina Gardens, который строится около Вырицы. Направления те же: энергоэффективность и экономия ресурсов, логистика (безопасность перемещений), единая система платежей, комфорт. Проект реализуется с участием концерна «Ростелеком». «Цифровая платформа управления комплексом создается не из соображений моды, а в ответ на растущие запросы жителей, – говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта, вице-президент Ассоциации умных городов. – Важно, чтобы ее архитектура была открытой и легко дополнялась новыми опциями. Второе условие: она должна быть интегрирована в платежные системы, должна работать с муниципальными и федеральными платформами, включая, разумеется, «Госуслуги».

Пока система развивается органично, шаг за шагом, не отменяя предыдущих ступенек. В конце концов, если климат-контроль работает только при закрытых окнах – может, в загородном доме он не так и нужен?

Ирина Ирбитская, архитектор, руководитель европейского проекта «Цифровые города», предсказывает переход от закрытых (пропиетарных) дорогих систем – к открытым, адаптивным, которые будут собираться из готовых «кубиков»: «Современные цифровые технологии позволяют подогнать систему персонально под вас. Все зависит от приоритетов пользователя. Датчики, сенсоры, камеры становятся массовым продуктом, архитектуру управления можно заказать почти так же просто, как мы заказываем проект вентиляции. Значительная часть цифровых систем настраивается под клиента и зависит от его предпочтений».

По мнению Ирбитской, существующая модель города (Smart City 5.0), скорее всего, будет последней. На следующем этапе «начнется эволюция новых моделей, относящихся уже к цифровому градоустройству».

Дом, который подстраивается под человека, вполне уже можно себе представить. Настраиваемый город – пока еще нет. Люди разные, их интересы часто не совпадают. Но они умеют находить компромисс.

Другие материалы
Другие материалы
Показать еще