Загородный рынок не успевает за запросами
Девелоперы осторожничают, а в существующих проектах не все соответствует растущим требованиям к жильюВсего на первичном загородном рынке, подсчитали аналитики «Инком-недвижимости», представлено 747 поселков, 82% из них – эконом-класса, и на 90% это участки без подряда, на которых покупателям еще предстоит что-то построить «хозяйственным способом». На комфорт-класс приходится 11%. В компании «НДВ – супермаркет недвижимости» считают, что в целом больше половины всех организованных поселков (55% из 780, по оценке НДВ) – это участки без подряда. В то же время сейчас 60% покупателей рассматривают готовые дома и только 40% – землю под строительство, уточнила Ольга Миронова, руководитель отдела загородной недвижимости компании. Стоимость всего, что есть в предложении, она оценивает в 15 млрд руб.
За первое полугодие в Подмосковье введено 42 новых поселка, в частности, во II квартале появилось 13. За первое полугодие 2020 г. на рынок вышел 21 поселок, за второе – 55, в 2019 г. – 38 и 37 соответственно. На первичном рынке в экспозиции около сотни готовых домов, как только появляются свежие ликвидные лоты, их быстро забирают, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости». Но у девелоперов, по его словам, все еще отсутствует уверенность в спросе на готовые объекты. Поэтому новых поселков с коттеджами вводится минимальное количество.
Что считать неликвидом
Около 30% существующих загородных проектов – это неликвид, переоцененные объекты, считает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Менее половины всего предложения (40 000–44 000 лотов) соответствует возросшим требованиям покупателей, категоричен Максим Гончаров, замдиректора группы компаний SRG. А Таганов к этой категории относит все то, что не было продано в 2020 г. – тогда покупали даже то, что риэлторы не могли сбыть последние лет пять. Очевидно, что новинок не хватает, чтобы пополнить сокращающееся предложение. Ажиотаж прошел, но, по данным SRG, в первом полугодии 2021 г. сделок прошло на 30–40% больше, чем в первом полугодии прошлого года.
Отдельная категория – проблемные поселки, где у застройщиков не хватило средств на завершение проекта или возникли разногласия между инвесторами, из-за чего почти готовый поселок заброшен, продаж там нет, приводят примеры в «НДВ – супермаркете недвижимости»: «Коробки домов долго стояли без хозяина, разворованы коммуникации; проблемы с документами и сорванными сроками. Проще и выгоднее пустой участок под застройку купить, чем такую «заброшку».
Разошлись по классам
За год на загородном рынке Подмосковья, по данным «Инком-недвижимости», средние цены на объекты эконом-, комфорт- и бизнес-класса снизились на 13%, 2% и 6% соответственно. Стоимость лотов премиум-класса выросла на 25%, недвижимость de luxe подорожала на 56%.
Кто виноват
Проекты и дома с более благополучной историей, но современным представлениям о загородном жилье не соответствующие, продаются с трудом или с дисконтом. А требования покупателей только растут. С каждым годом все большее количество параметров переходит из разряда «конкурентных преимуществ» в разряд must have, говорит Ольга Магилина, заместитель гендиректора компании «Kaskad недвижимость». Важно все: и технологии строительства, и стройматериалы, и инженерные коммуникации, и парковочные места. По словам Нины Резниченко, директора департамента загородной недвижимости Savills в России, приветствуются поселки, где оптимизированы платежи на эксплуатацию (а ведь было время, когда про стоимость эксплуатации не вспоминали ни продавцы, не покупатели), в том числе за счет использования технологических новинок.
Строить стало труднее и дороже, но продать дороже не всегда получается. Неудивительно, что девелоперы осторожничают. Как объяснил Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», подготовительный этап создания поселка занимает до двух лет, сама реализация проекта – от двух до пяти. Это большой срок в условиях постоянно меняющихся предпочтений, изменений в законодательстве и роста цен на стройматериалы. Практически все статьи затрат на строительство поселка неподконтрольны девелоперу, говорит Лукинов, поэтому масштабных начинаний нет. «Как правило, проект стартует с одним градостроительным законодательством, но приходится подстраиваться под новые требования, которые устанавливает регулятор», – делится Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Life Development», один из членов жюри «Поселка года». «На рынок выходят или следующие очереди известных проектов, или поселки на площади до 10 га, которые можно сделать за 1,5 года», – говорит Лукинов.
И застройщики по-прежнему делают ошибки. Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, считает самой большой ошибкой предлагать участки с подрядом. Продукт из 2000-х уже неактуален, а у девелоперов не хватает ресурсов, чтобы привлечь инвестора и с его помощью предложить рынку готовые дома, объясняет он. Между тем, по словам Магилиной, покупатель не хочет ждать переезда дольше нескольких месяцев.
«Да, выбирать готовый дом в коттеджном поселке с единой концепцией интереснее: можно дом рассмотреть, побродить, примерить его на себя, – рассуждает Лукинов. – Но одно нужно всегда понимать: готовые дома дороже». Эксперт уверен, что продажа участков с подрядом позволяет сохранить единую концепцию поселка.
Но и с концепциями не все так гладко. «Многие поселки могут быть расположены где угодно, в них нет идентичности, архитектуры, учитывающей контекст застройки, – говорит Энди Сноу, главный архитектор проектной компании Genpro. – В некоторых больших проектах отсутствует четкая и логичная иерархия дорог, чтобы обеспечить естественную навигацию и облегчить жителям перемещение по поселку».
«Больше пяти лет новых концептуальных загородных проектов появляется мало. Прошлогодний бум спроса придал ускорения проектированию коттеджных поселков, но эти проекты еще не успели выйти на рынок. Я уверен, что уже через год-два мы увидим совершенно другую картину – и в количественном, и в качественном исполнении. Поразило, что застройщики выводят единицы готовых под ключ проектов, и все перипетии отделки ложатся на плечи покупателей. И экономически, и стратегически это не оптимальное решение. Застройщик за счет эффекта масштаба и административных ресурсов может делать этот этап быстрее и дешевле, тогда покупатель приобретет готовый продукт и сможет взять на него ипотеку, а застройщик получит жилой и ликвидный поселок, а не долгострой на 5–7 лет. Это не зависит от региона, класса проекта или бюджета. Не изменилась и ситуация с социальной инфраструктурой, в первую очередь – со школами. Последний год показал, что работать удаленно можно, а вот учиться онлайн – нет. Школы в поселках редкость, да и то они частные и только в крупных проектах, еще и в последней очереди. И вот здесь, конечно, нужна помощь государства. Школа – отличный магнит для активной современной аудитории, и движение в этом направлении, безусловно, стимулирует спрос на загородное жилье. Мало внимания уделяется управлению, т. е. долгосрочному планированию качества жизни на территории поселка. Тогда как это и есть основной критерий удовлетворенности жителей, который формирует имидж проекта и репутацию застройщика. Некоторые проекты, выставленные на премию «Поселок года», имели откровенно слабый генплан, это влияет на впечатление от поселка. Первая проблема – нельзя оставлять возможность для перемежевания. Вторая – продажа подряда на строительство любого проекта недопустима, каждый дом должен быть посажен на участок в соответствии с общей концепцией, и эта привязка – ответственность застройщика. Катастрофически мало поселков с проектным финансированием. Ждем, когда эскроу-счета появятся и в нашем сегменте. Тогда покупатели получат готовый продукт с гарантированным набором характеристик и инфраструктуры».
Разнообразие и сдержанность
Мультиформатность, сочетание различных типов построек от коттеджей до малоэтажных домов на одной территории – тренд, который наметился до пандемии, – может стать ведущим в проектировании, уверена Анастасия Кремлева, руководитель премии «Поселок года». При условии, что есть продуманная концепция, стиль и объединяющая инфраструктура. Во всяком случае, более 10 различных проектов подали заявку на участие в премии «Поселок года» именно в номинации «лучший мультиформатный поселок», и пять региональных проектов вышли в финал (результаты премии объявят в октябре). «В регионах девелоперы меньше гонятся за классом объектов и больше внимания уделяют реальным запросам потребителя, его финансовым возможностям и инфраструктурным предпочтениям», – считает Кремлева. «В разных регионах России есть команды, которые разрабатывают или уже создают интересные проекты. Есть поселки, на которые смело можно равняться, а по соседству с ними – поселки, которые на всю жизнь останутся страшными пятнами на земле», – делится впечатлениями Владислав Копица, гендиректор Open Village и член жюри «Поселка года». Состояние рынка он оценивает как «нестабильное»: «Спрос сильно вырос, достойных предложений не так много, но это абсолютно не говорит о том, что общее состояние рынка будет улучшаться и перейдет в стабильную фазу».
Его коллега Карцев настроен более оптимистично: «Качество жизни в загородных поселках будет расти. Покупатель приходит более грамотный и требовательный, с определенными запросами и сформированной культурой потребления. Приятно удивило стремление выделить как можно больше пространства для общественных зон, улучшить их. Девелоперы привлекают дизайнеров, которые создают концепцию всего поселка, формируют его общий архитектурный облик и стиль, образ, определяют цветовые решения».
Загородная эстетика становится проще: никто не хочет поражать соседей роскошью, отмечает Колосницын. Помпезность, вычурность окончательно вышли из моды, слишком большие площади домов больше неактуальны, как и планировки, не рассчитанные на большие семьи. Это когда в доме зона для приема гостей вкупе с бильярдными и саунами сжирает все пространство, а спален совсем мало, объясняет эксперт. Вновь стало цениться дерево.
По мнению Амира Идиатулина, гендиректора студии IND architects, в идеальной застройке преобладают 1–2-этажные эргономичные дома без высоких заборов, с открытыми пространствами для общения, прогулок, которые формируют совершенно другое восприятие жилья.
И несмотря на сложную санитарно-эпидемиологическую обстановку, люди по-прежнему нуждаются в социализации и общении, особенно в удаленных от мегаполиса местах, говорит Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family. «Вовлеченность жителей в жизнь поселка, активное взаимодействие с соседями благоприятно сказываются на комфорте проживания, не требуя больших затрат, это работает в проектах всех классов», – уверен Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. «Мы проводили опрос потенциальных покупателей – около 75% из них готовы платить больше за обустроенные общественные пространства», – делится Коган.
По словам Лукинова, когда загородное жилье становится не вторым, а первым, покупатель хочет чувствовать себя в поселке столь же комфортно, как и в городе. И задача девелопера – дать ему инфраструктуру максимально возможную и экономически оправданную, за которую покупатель готов заплатить. Колосницын признает, что сейчас инфраструктуры не хватает, ведь за последние лет пять стагнации загородного рынка уже построенные было рестораны или фитнес-центры пустели, закрывались. «Нужно время, чтобы вновь сформировавшийся спрос подвиг ритейл и сервисных операторов вернуться «в поля», – говорит эксперт.-