Как перестраиваются строители на рынке загородной недвижимости

События последних дней февраля разделили рынок загородной недвижимости на «до» и «после». Рост цен, дефицит отдельных стройматериалов и инженерного оборудования, приостановка работы с европейскими компаниями и поиск альтернатив – все это лишь малая часть того, что пережил строительный бизнес. События оказали существенное влияние на деятельность всех без исключения предприятий. Наибольший удар на себе почувствовали компании, участвующие в возведении загородных объектов большой площади и премиального сегмента. Работу с клиентами и поставщиками пришлось выстраивать заново.

Рост цен

Участники рынка фиксируют удорожание строительных материалов по многим позициям – в среднем на 30% по сравнению с прошлым годом. Наибольший рост цен – на бетон, ЖБИ-изделия, арматуру и лес. Кратно подорожали кровельные материалы. Наблюдается серьезный дефицит кирпича и газобетонных блоков.

Сложная ситуация складывается на рынке инженерного оборудования. Дело в том, что основные поставщики трубопроводного, котельного и отопительного оборудования – это европейские бренды. До недавнего времени цена на их продукцию в рублях формировалась от прайса производителя, номинированного в евро и умноженного на курс ЦБ. Далее применялась объектовая скидка. Дисконт мог достигать 30-50%.

В начале марта, когда все поставщики приостановили операции и было непонятно, кто работает, а кто уходит, все дистрибьюторы и производители частично обнулили скидки. Кроме того, курс евро вырос почти на 50%. Все это дало пиковое увеличение цен в 2,5-3 раза. Те поставщики, кто имел на складах котельное оборудование, стали как монополисты продавать его в 2-2,5 раза дороже. В итоге котлы, которые стоили в начале года 140 000 – 150 000 руб., стали продавать минимум за 300 000 – 350 000 руб.

Кроме того, в первом квартале мы ожидали получения котлов, предоплаченных еще в прошлом году. Но когда пришло время их получать, европейские производители предложили, чтобы мы либо доплачивали по новому курсу евро с учетом дополнительного роста цены примерно на 15-20%, что сразу увеличивало стоимость котлов примерно в два раза, либо они аннулируют предоплату. Некоторые производители после долгих переговоров все-таки пошли навстречу, но поставок была отменена.

Еще один пример – трубы шестнадцатого диаметра из сшитого полиэтилена (используется абсолютно в любой стройке для водоснабжения и отопления). В начале года такая труба от европейского бренда стоила примерно 140-150 руб. за погонный метр. С 24 февраля по 12 марта эта цена возросла до 350-400 руб. В мае стоимость начала откатываться к уровням января 2022 г.

Сейчас на оборудование снова начали давать скидки. Цены стали корректироваться вниз, но курс евро, к сожалению, поставщики считают уже не по ЦБ, а по внутреннему курсу, сейчас это в среднем 90 руб. за евро.

В итоге текущие цены на инженерное оборудование примерно в 1,5 раза выше по сравнению с теми, что были на рынке в начале года. Сейчас самые востребованные модели европейских котлов стоят от 230 000 руб., трубы — от 150 руб. за погонный метр. Говорить о стабильности цен нельзя. Большое влияние на стоимость оказывает дефицит. Наиболее востребованные модели оборудования дистрибьюторы могут продавать с большой наценкой – и всё равно покупают.

Дефицит

На дефицит отдельных строительных материалов и оборудования во многом повлиял сильно возросший спрос на загородное жилье в период пандемии и после него, а санкции добавили сложностей.

Участники рынка прогнозируют, что текущих запасов хватит для окончания работы на существующих объектах. А вот под новые проекты девелоперам приходится планировать закупки с запасом по времени, делать резервы, обсуждая рост стоимости с заказчиком. Многие клиенты видят, что происходит на рынке, и лояльно относятся к увеличению затрат. Мы вместе с ними ищем приемлемые варианты.

В премиальном сегменте заказчики чаще соглашаются на увеличение сметы. Для них важно следовать изначальному проекту, включая использование отделочных материалов и внутреннего оснащения от конкретных европейских брендов. В среднем и эконом сегменте чаще фиксируется бюджет и уже под него подбираются соответствующие материалы.

Мало построить коробку и провести отделку. Объект нужно оснастить различными системами коммуникаций: отоплением, водоснабжением, вентиляцией, насосным оборудованием, электрикой, интеллектуальными системами и т.п. Найти в нынешних условиях оборудование европейских брендов – задача не из легких. Около 70% ассортимента европейских производителей сейчас «на стопе».

Наш мониторинг показывает, что самые популярные котлы мощностью 24-35 кВт, которые используются в среднестатистических домах в Москве и Московской области, сейчас отсутствуют на рынке. Когда будут новые поставки, никто точно сказать не может. Из четверки ведущих производителей оборудования поставки в Россию осуществляет только один. Но он физически не способен закрыть потребности российского рынка. Хотя в Россию уже начались поставки от пока малоизвестных производителей из дружественных стран.

Еще одна сложность связана с нарушением логистики. По этой причине поставщики отгружают заказы с задержкой. Запасы на складах дистрибьюторов достаточно быстро тают. Участники рынка видят, что некоторые производители оборудования стараются проработать новые транспортные цепочки и выполнить свои обязательства, но на это нужно время. В мае начались первые поставки по новым каналам.

Мы постоянно отслеживаем все новые партии оборудования в оптовых каналах продаж и оперативно оформляем заказы. Оборудование для своих проектов привозим со всех уголков России. В определенном смысле это можно назвать собирательством.

В подавляющем числе российских проектов премиального уровня используется итальянское и немецкое оборудование. Его достаточно сложно очень быстро заменить на что-то другое. Есть альтернативы из Китая и Турции, а есть российские поставщики. На подбор замены, заключение контрактов и осуществление поставки нужно время. В этом случае происходит смещение сроков. Важно отметить, что в регионах практически все объекты эконом и среднего класса уже строятся с использованием аналогов: материалов и инженерных систем из Китая, Турции и России.

Новые правила работы

Под влиянием внешних факторов многие застройщики и инженерные компании поменяли схему работы с заказчиками и поставщиками. Например, раньше при заключении договора с клиентом мы четко прописывали три основные составляющие: оборудование, работы и транспортные услуги. За оборудование брали деньги сразу – и на эти средства делали закупки.

Сейчас мы фиксируем в клиентском договоре только стоимость работ. Закупка оборудования происходит отдельно и только после согласования цены с заказчиком. То есть сначала мы подбираем подходящее оборудование (котлы, бойлеры, трубы, системы вентиляции, освещения и т.п.), согласовываем цену с клиентом, далее он проводит платёж нам, мы оформляем заказ у поставщика. В такой схеме работы лучше защищены и мы, и клиенты. На неё сейчас переходят практически все.

Кроме того, полностью поменялся алгоритм работы снабжения. Теперь мы в режиме реального времени отслеживаем наличие нужных товарных позиций: что есть на складах в России, что находится в доставке из других стран, фиксируем факт поступления новых заказов т.п. Это упрощает поставки на конкретные наши объекты.

Что дальше

Никто из девелоперов, инженерных компаний и подрядных организаций, с которыми мне удалось говорить в последнее время, не собирается сворачивать или сокращать присутствие на рынке. Стройка будет будет продолжаться, это касается как уже начатых объектов, так и новых. Некоторые поставщики, которые ранее работали с европейскими брендами, уже начали переориентировать закупки на российских производителей материалов и оборудования, оставляя возможность в будущем продолжить сотрудничество и с европейцами. Настрой у всех участников рынка конструктивный и прагматичный. Все хотят продолжать строить и зарабатывать, показывая стабильные результаты.

В определенном смысле нынешняя ситуация сплотила отрасль и всех игроков. Дело дошло до того, что у нас появился общероссийский чат, включающий сотни строительных компаний, инженеров, поставщиков оборудования, сантехники, отделочных материалов и т.п. Мы обмениваемся данными друг с другом об ассортименте конкретных товарных позиций и возможностях доставки по стране, делимся опытом работы с новыми поставщиками, вариантами использования альтернативного оборудования, его качестве.

Динамика последних месяцев показывает, что наша операционная загрузка продолжает оставаться на высоком уровне, и мы укладываемся в заявленные сроки исполнения проектов. По-прежнему есть стабильный спрос на монтаж инженерных систем.

Но если ситуация не стабилизируется, то новые проекты мы будем готовить за полгода до полноценного старта. А себестоимость загородного строительства может вырасти примерно на половину. В эконом и среднем сегменте за счет использования альтернативных материалов и оборудования рост будет не таким большим.