Архитектура переходного периода

Наметившаяся тенденция активного развития городской среды в регионах вынужденно скорректируется в сторону оптимизации проектных решений, импортозамещения и переосмысления ряда градостроительных принципов. Но в сложных условиях именно от архитектурных решений и концепций в том числе будет зависеть востребованность и рентабельность будущих проектов.

Вопрос, который назрел еще в период пандемии, – по какому пути пойдут градостроители и застройщики в регионах. Ряд запланированных к выводу на рынок в 2023-2024 гг. объектов изменения на не затронут, а вот планы по освоению новых участков девелоперы начали массово пересматривать.

Ничего лишнего

От бетонных коробок, не обладающих никакой архитектурной ценностью, рынок успешно перешел к индивидуальным проектам: их отличают авторская архитектура, продуманные планировочные решения и функциональность – ключевой параметр современного девелопмента. С течением времени и в столице, и в регионах застройщики сфокусировались на удовлетворении интересов сразу нескольких целевых групп – покупателей, жителей, городских властей. Здание должно быть не просто жилым объектом – необходимо полноценно интегрировать его в существующую застройку и насытить её новой инфраструктурой.

Жесткая привязка к финансовой модели и срокам окупаемости с одной стороны загоняла архитекторов в рамки, с другой – позволяла находить новые решения. Сейчас этот навык отточен и позволяет не просто создавать достойные жилые и коммерческие комплексы, но и оставляет поле для экспериментов в заданных параметрах.

Когда развитие внутреннего экономического потенциала становится приоритетом для страны, сложно переоценить значение переноса качественного архитектурного опыта в регионы для строительства современного жилья и создания общественных пространств.

Бюро с хорошим портфолио стали востребованы за пределами домашних рынков, а люди в регионах, вопреки стереотипам, открыты к позитивным девелоперским новациям. Сами девелоперы обращаются за комплексом услуг, который не ограничивается только концепцией и рабочей документацией. Архитектор в сложные времена становится полноправным партнером девелопера, а не одним из ряда контрагентов.

Как расположить объект, какие планировочные решения выбрать, как максимизировать прибыль и подобрать необходимые строительные и отделочные материалы на локальном рынке, чтобы не потерять в качестве? Это лишь часть вопросов, на некоторые из которых уже есть ответы. Безусловно, от ярких проектов мы на время откажемся, но этот период в развитии строительного рынка в нашей стране будет краткосрочным.

Потребители уже перешли на новый уровень восприятия недвижимости и не готовы платить за некачественные объекты даже в условиях возможного кризиса, роста ипотечных ставок и многого другого. Рынок штормит, и это нормально. Но как показывает опыт, даже в таких условиях можно и нужно работать.

Эпоха замещения

С начала 2000-х был расцвет международных архитекторов на российском рынке. Многие девелоперы стремились привлечь иностранных звезд в проекты. Во многом стратегия была оправдана. «Имя» становилось маркетинговым ходом, на астрономические суммы за такую работу просто не обращали внимания. С течением времени стало понятно, что российская архитектурная школа не уступает мировой, а местные архитекторы способны выдавать достойный и качественный продукт на рынок за адекватные деньги.

Российские бюро научились работать с проектами редевелопмента, переосмыслили реконструкцию, освоили принципы создания комфортной городской среды и научились воплощать их в жизнь. С каждым годом появлялись проекты, которые собирали международные награды, становились примерами и прецедентами для городов, открывая новые возможности для инвесторов.

Период пандемии обратил внимание на то, что окружает людей здесь и сейчас. Это создало стимул для развития городских пространств: парков, бульваров, скверов и дворов. Последние и вовсе стали точкой отсчета для многих государственных программ.

В регионах «выросли» мощные архитектурные движения, которые предлагали и реализовывали десятки проектов. Жизнь начала преображаться не только в «миллионниках», но и в малых и средних городах.

Каждый раз стоял вопрос о финансировании, поиске местных подрядчиков и поставщиков. В след за развитием строительства росли и смежные отрасли: проектные бюро, производства различного масштаба, компании, занимающиеся инженерией и многие другие.

К сожалению, в текущих реалиях говорить о полном импортозамещении сложно. Пока лишь единицы российских производителей и дистрибьюторов сопоставимы по качеству и уровню сервиса, а последний, ввиду всегда ограниченных сроков, играет чуть ли не важнейшую роль в этой цепочке. Возможно ли будет заменить ушедших с рынка игроков? Да, но это потребует перестройки производственных процессов и налаживания новых логистических цепочек. Где импортозамещение точно будет под огромным вопросом, так это том, что касается техники и оборудования. Европейские станки не имеют аналогов по качеству и технологичности, а расходники на них значительно подорожали. Все это приведет к удорожанию проектов и росту себестоимости. Но это не первый кризис для отрасли, и на каждый вызов появляются новые решения и подходы.

Будущее городов

Недвижимость всегда была одной из системообразующих отраслей экономики. Жилье формирует рынок, а сопутствующая инфраструктура увеличивает количество рабочих мест. Города преображаются и обрастают туристическими маршрутами. Внутренний туризм стал новым стимулом для развития локальных рынков. «Ельцин-центр» в Екатеринбурге, арт-кластер в Новосибирске, «Морозовский городок» в Твери, набережные в Самаре, Туле, Белгороде, Казани, технологический кластер в Иннополисе – это лишь часть примеров того, как сильно поменялись города за последние несколько лет.

Запросом на качественные общественные пространства дело не ограничилось. Региональные компании готовы не просто возводить жилые здания, а заниматься реализацией полноценных девелоперских продуктов. Если раньше на рынке во многом наблюдалось воспроизведение устаревших проектировочных паттернов, то в новых проектах все чаще виден современный подход, порой и с долей эксперимента.

Взгляд бизнеса это одно, но важна и обратная связь от тех, кто будет жить в новых домах, гулять по бульварам и паркам, от конечного потребителя. Люди истосковались по позитивной градостроительной повестке у себя дома, а не где-то там, где «трава зеленее». Это объясняется в первую очередь запросом на удобство: все необходимое в шаговой доступности, коммерческая, социальная и спортивная инфраструктура, возможность найти парковку. Закрывая этот уровень запросов, мы видим переход на следующий – потребность в гармоничном пространстве и красоте.

Сейчас рынок характеризуется более трезвой оценкой спроса и стоимости различных решений. Региональные девелоперы «переболели» максимализмом и не пытаются прыгнуть выше головы в попытке сделать каждый проект самым сложным или заметным на фоне окружения. Балом правят разумный бюджет и поиск оптимальных решений при сохранении средовой архитектуры. Покупатель ищет не позолоченные колонны, а качество застройки и фасадов, безопасность и комфорт в передвижении, разнообразие архитектурного облика и сценариев использования территории.

Рынок становится более зрелым. Девелоперы переосмыслили себя и те места, где они работают. Региональные игроки стали посещать проперти-туры в поисках интересных концепций и потенциальных партнеров, изучать мировой опыт и опыт коллег из соседних регионов.

О верности этой стратегии можно судить по уже реализованным и анонсированным жилым проектам, ставшими хорошим ориентиром для местных рынков. Например, «Брусника» создает нестандартные кейсы в Тюмени, Новосибирске, Екатеринбурге. В портфеле компании 17 жилых комплексов общей площадью более 2 млн кв. м. Застройщик сумел сформировать широкую линейку ЖК с узнаваемым архитектурным почерком, большим вниманием к благоустройству, навигации, качеству фасадных решений и т.д.

Екатеринбургский застройщик Prinzip возводит жилые комплексы «Ленина 8» и «Парковый квартал». В обоих случаях акцент сделан на благоустройстве внутренней территории, большом разнообразии лотов и общественной инфраструктуре. Это важно для города-миллионника, в котором полицентричная среда помогает снизить маятниковую миграцию и предоставить удобный доступ ко всем необходимым сервисам и услугам в зоне 15-минутной доступности.

В Екатеринбурге жилой девелопмент активно используется в качестве катализатора развития городской среды. Так, возведение ЖК Clever park позволило провести благоустройство общественного пространства и набережной реки Исеть, где создается современное место для отдыха. Сейчас компания Acons Group намерена вложить 1,5 млрд рублей на восстановление исторических границ Исети и её очищение на территории в 4,4 га. За счет создания искусственного острова на заболоченном месте рядом с рекой, протяженность набережной увеличится до 2,6 км.

Наше бюро сейчас работает над созданием крупного жилого комплекса, 53 600 кв. м, в центре Самары. Предполагается создание многофункциональной жилой и общественной среды на территории бывшего подшипникового завода ГПЗ-4. Такой опыт отлично зарекомендовал себя в Москве, где редевелопмент промзон стал одним из основных драйверов развития рынка жилья.

Комплекс из двух жилых башен на общем стилобате станет примером нестандартного формообразования для архитектурного облика Самары, а оба корпуса разной высоты будут разделены на блоки-модули, поставленные друг на друга. Тихий внутренний двор будет приподнят на уровень второго этажа, а внешний периметр превратится в городскую озелененную площадь. 3000 кв. м займет торговая галерея, 800 кв. м – ресторан и еще около 200 кв. м – детский досуговый центр. Подобных решений в Самаре до этого не было, и сейчас есть все шансы, что общественная территория станет новой точкой притяжения жителей.

Есть позитивные примеры формирования качественной жилой среды в ходе редевелопмента регионального архитектурного наследия. Например, проект ЖК «ТЭЦ на Великой» в Пскове разработала команда петербургского архитектурного бюро «Студия 44» Никиты Явейна. Это реконструкция памятника регионального значения «Электростанция тепловая (ТЭЦ)» 1920 г. постройки. Автором удалось сохранить аутентичность локации, связь с историей и создать камерное жилое пространство.

В настоящее время в экономике страны сложилась ситуация, когда её развитие во многом будет направлено на использование внутренних ресурсов и преодоление деструктивных последствий изоляции. В этих условиях трансформация городской среды, создание новых центров развития бизнеса становятся стратегической задачей, чтобы люди в городах могли реализоваться в работе, создать семьи и не чувствовать себя оторванными от мира. Работа архитекторов в новое время становится одним из основных инструментов достижения этих целей.