Регионы начинают и выигрывают

По темпам реновации жилья и редевелопмента промышленных территорий среди регионов России по понятным причинам лидирует Москва: здесь активный спрос на недвижимость, деньги инвесторов и проработанные административные инструменты, которые включают сразу несколько городских программ с широкой практикой их применения. Другим регионам обновление жилой застройки, промышленности и инфраструктуры нужно не меньше, но эти процессы активизировались в последние пару лет.

Впрочем, по мнению участников и экспертов жюри международной премии PROESTATE & TOBY Awards, региональные образцы реновации и редевелопмента не уступают, а порой и превосходят по качеству столичные.

В авангарде реновации

Обновление ветхого пятиэтажного жилого фонда началось еще в конце 1990-х гг. В 2017 г. нынешний глава города Сергей Собянин утвердил программу реновации, которая предусматривает расселение 5176 домов. По программе уже построено более 2 млн кв. м нового жилья, идет переселение из более чем 350 домов, по данным столичного стройкомплекса.

В интервью «Ведомости. Недвижимость» глава Департамента строительства города Рафик Загрутдинов говорил, что программа реновации со сносом старых пятиэтажек появилась потому, что их ремонт и реконструкция были бы слишком дороги и не приводили к качественному обновлению жилого фонда.

Екатерина Иванова, директор по корпоративным коммуникациям ГК «Крашмаш» (занимается сносом домов), сопредседатель экспертного совета по редевелопменту РГУД, подтверждает актуальность предпринимаемых действий: «Демонтируя «хрущевки», мы видим, в каком состоянии находятся многие здания, из каких условий москвичи перебираются в новые современные дома». Она отмечает, что, помимо улучшения условий жизни людей и облика города, программа реновации принесла на строительный рынок Москвы и множество организационных изменений. Таких, например, как «умный снос» и строгий контроль за переработкой строительный отходов.

Новая стратегия и старые опасения

От стратегии экстенсивного развития, освоения все новых и новых сельхозземель вокруг (что, впрочем, тоже становится довольно затратным) города – и в том числе Москва – переходят к большей эффективности использования существующей застроенной территории, сказала Надежда Косарева, руководитель Фонда «Институт экономики города» на форуме MREF-2021, организованном газетой «Ведомости». «Реализация этой концепции требует градостроительного, экономического и социального искусства – соблюсти баланс общественных и частных интересов, увязать интересы собственников недвижимости, города и бизнеса», – подчеркивает эксперт.

На сегодняшний день, по данным «Института экономии города», реновация в Москве затрагивает 7% города. Цифра выглядит довольно скромной, если учесть темпы обветшания жилого фонда столицы.

По подсчетам «Метриума», под влияние реновации попадают около 12% всех домов, расположенных в Москве. Промзоны занимают около 17% территории столицы. «С учетом дефицита свободных участков в Москве важность данных проектов бесспорна», – говорит Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Эвелина Ишметова, основатель «Школы девелопера», обращает внимание на то, что всякое обновление «затрагивает интересы работающих бизнесов и живущих на территории города людей». Поэтому видимое обновление, по убеждению эксперта, не может превышать пороговых значений, критически нарушающих баланс среды обитания в сторону «вечной стройки».

Чрезмерное наращивать темпы будь то реновации или редевелопмента промышленных территорий нецелесообразно, ведь каждый такой проект требует тщательной проработки и «особого подхода» с учетом всех параметров (аварийности, исторической ценности, локации, инженерной инфраструктуры и др.), особенно если речь идет о сносе зданий, согласна Иванова.

По данным Дениса Колокольникова, управляющего партнера компании RRG, многие из кирпичных зданий массовой застройки в центре Москвы, в том числе доходные дома, построенные в конце XIX – начале XX вв., несмотря на 100-летний возраст находятся в нормальном состоянии. «Если здание правильно построено, оно может простоять несколько столетий. Безусловно, нуждается в обновлении инженерия, и это открывает перспективы для редевелопмента старых, в том числе исторических зданий, приспособления их к современному использованию.  Множество подобных удачных примеров уже есть на рынке», – говорит эксперт.

Догнать и перегнать

С точки зрения качества проектов редевелопмента региональные рынки уже могут составить столице конкуренцию. «PROESTATE & TOBY Awards проводится с 2016 г., и последние пару лет региональные проекты в номинации Renewal участвуют наравне со столичными и побеждают, – рассказывает Денис Лола, председатель оргкомитета премии. – Так, в прошлом году все награды категории Renewal были присуждены региональным участникам, и в этом году позиции номинантов из регионов сильны».

В регионах редевелопмент пока охватывает наиболее востребованные локации, центральные районы городов или прибрежные зоны. Один из номинантов премии PROESTATE & TOBY Awards – жилой квартал «Первая линия» (более 37 000 кв. м общей площади) – строится на территории Тюменского судоремонтного завода (был построен в начале XX в., долгое время стоял заброшенным). Девелопер, ГК «Меридиан», планируется создать здесь новое место притяжения с благоустроенным пляжем, необычными прогулочными маршрутами.

Татьяна Мирсаитова, директора по маркетингу ГК «Меридиан», отмечает, что за последние два года редевелопмент промышленных зон в Тюмени заметно активизировался: «По мере интенсивного роста многие промышленные объекты, некогда расположенные на границе Тюмени, оказались или в его центральной части, или в спальных районах, что уже не отвечает современным требованиям комфортной жизни там». Проект «Меридиана» находится рядом с озером и природным парком Гагарина площадью 105 га. «Преобразование такой уникальной локации в жилую – событие для города. Мы наблюдаем большой интерес к застройке со стороны жителей», – довольна Мирсаитова.

Среди номинантов также многофункциональный комплекс в Севастополе «Царская пристань»: в Южной бухте на месте бывшего промышленного рыбного холодильника был создан первый в городе бизнес-центр класса А с двухуровневыми офисами, выставочным и конференц-залом, апартаментами бизнес-класса, зоной для ресторана и фуд-корта, коммерческими площадями для торговли и сервиса. Проект реализован компаниями «Красотель» и «IDEM – консультанты по недвижимости». Общая площадь здания – 11 000 кв. м. Современный МФК на месте складских помещений класса С был открыт после реконструкции летом 2021 г. Объем инвестиций не разглашается, но собственник рассчитывает окупить вложения за четыре года.

Запрос на разнообразие

Далеко не всегда на месте бывшей «промки» вырастают жилые кварталы. «Если раньше здания, в том числе индустриальные, сносились «до основания» или переделывались в офисы и лофты, то сейчас мы видим редевелопмент индустриальных объектов в индустриальные объекты более высокого уровня, в том числе с сервисными функциями, так называемые проекты light industrial», – рассказывает Колокольников. Также он отмечает интерес к приобретению торговых центров, недостроенных или с отрицательной экономикой, которые целесообразнее снести и построить на этом месте что-то более рентабельное – такие сделки, по оценке эксперта, на рынке уже не единичны.

По оценке Юлии Никуличевой, руководителя отдела стратегического консалтинга компании JLL, власти со своей стороны также стимулируют процесс более «разнообразного» редевелопмента: строительство не только жилья, но и социальной и коммерческой инфраструктуры, создание рабочих мест. Эксперт отмечает, что фокус на индустриальные объекты при комплексном развитии территорий – то, как власти настаивают именно на них – даже несколько избыточен. По ее мнению, в границах Москвы в этом сегменте более всего востребованы склады последней мили и помещения под современное производство, которые занимают достаточно небольшие площади.

У каждой эпохи свои новостройки

Учитывая, что свободные площадки под застройку ограничены в большинстве российских городов, количество проектов редевелопмента и комплексного развития территорий, предусматривающий в том числе переустройство уже застроенных локаций, будет расти. Участники рынка верят, что будет расти и качество этих проектов.

«Большие города развиваются эволюционным путем: что-то отмирает, на смену приходит новое, пусть не всегда прекрасное, но откровенно варварского девелопмента становится меньше, и это радует», – говорит Сазонова.

«Рано или поздно настанет время перестраивать «человейники», однако сначала уйдут «хрущевки», потом «брежневки», за ними «лужковки». У каждой эпохи свои новостройки. Развитие города – процесс неизбежный, остановить его сложно. И нецелесообразно», – считает эксперт.

Победители международной премии PROESTATE & TOBY Awards, в том числе в категории Renewal, которая оценивает лучшие проекты редевелопмента, реновации и реконцепции, будут объявлены 9 декабря.