В чем преуспевает новая Москва

Многие социальные объекты, которые строятся в ТиНАО, выделяются оригинальными концепциями
Новая Москва – это практически все новое, что и привлекает туда покупателей жилья /А101

Территорию Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) никак не назовешь задворками Москвы – дома и объекты социальной инфраструктуры, которые появляются там в последние несколько лет, ничем не уступают, а то и превосходят то, что возводили в границах МКАД лет 10 назад и строят сейчас. Это касается также инженерных сооружений, дорог, транспортных развязок и др. Новая Москва – это практически все новое, что и привлекает туда покупателей жилья. Сейчас, по данным компаний «Синица» и «Метриум», на долю новой Москвы приходится около 16,5–17% спроса на рынке новостроек столичного региона.

Огромная территория – 148 000 га – присоединена к Москве в 2012 г. Как говорит Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий, главный приоритет ее развития – создание комфортной среды для жизни. «Совместная работа с Москомархитектурой, Институтом генплана позволила не совершить большого количества ошибок, предусмотреть коридоры под транспортную, инженерную систему, основные функциональные территории развития», – объясняет он. Население новой Москвы превысило 550 000 человек.

По данным департамента развития новых территорий, за прошедшие годы в ТиНАО построено 30 школ на 25 399 учащихся (22 из них – за счет внебюджетных источников финансирования, восемь – за счет адресной инвестиционной программы Москвы, АИП), 64 детских сада на 13 905 мест (51 – за счет инвесторов, 13 – за счет АИП). Всего с 2012 г. в ТиНАО ввели 15 объектов здравоохранения (из них девять поликлиник построено за счет внебюджетных источников финансирования). По итогам 2021 г. планируется ввод около 30 детских садов и школ. В течение трех лет будет построено еще 15 объектов здравоохранения, 96 объектов образования и 200 км магистральных дорог.

Плановая сотня

Почти сотню объектов социальной инфраструктуры (52 детских садов, 41 школа, шесть объектов здравоохранения) планируется построить на территории ТиНАО до конца 2024 г. за счет бюджетных средств, сообщил заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев. Новых объектов образования за этот период появится столько же, сколько было построено за предыдущие девять лет, обещает Бочкарев: «В ТиНАО с момента присоединения 1 июля 2012 г. ввели 30 школ на 25 399 учащихся и 64 детских сада на 13 905 мест. Также ввели 15 объектов здравоохранения. За три года предстоит построить еще столько же».

Инфраструктура от застройщика

Если инженерную и дорожную инфраструктуру в основном взял на себя город, то социальную и коммерческую – преимущественно частные девелоперы: около 80% объектов соцкультбыта на территории новой Москвы, по оценке Colliers, реализовано застройщиками в жилых проектах.

Хотя начали здесь с жилья, в самом начале даже были опасения, что только жильем все и закончится, но они не оправдываются. Девелоперы должны обязательно сопровождать строительство жилья созданием социальной инфраструктуры и рабочих мест, напоминает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. Можно сказать, что основной дефицит уже преодолен, а стройки продолжаются.

Старожил новой Москвы – ГК А101: компания работала на этих землях еще до их присоединения к Москве. Другие крупные застройщики, такие как ГК ПИК, МИЦ, «Самолет», «Родина» и др., пришли позже. Как сообщил Александр Агеев, руководитель дирекции по новой Москве в ПИК, компания работает в ТиНАО с 2016 г. В этом же году стартовали проекты «Гранели». МИЦ здесь с 2017 г., говорит Андрей Рябинский, председатель совета директоров компании. Как раз в эти годы в ТиНАО начаты крупные проекты комплексного освоения территории и потребность в объектах инфраструктуры значительно возросла, отмечают в А101.

Детские сады от частных застройщиков, как правило, в среднем на 200 мест, школы – масштабные и креативные. По данным А101, в среднем строительство школы обходится в 1,5–2 млрд руб. Например, инвестиции в школу «Логика» составили 1,5 млрд руб., около 1 млн руб. в расчете на одного ученика. Плановая сумма инвестиций в строительство школы в ЖК «Москвичка» на 1125 учеников («Гранель») – 1,46 млрд руб.,1,3 млн руб. на одного ученика.

А101 в Коммунарке построила три школы, один образовательный центр (всего на 4825 мест) и девять детских садов (всего на 1715 мест). В ЖК «Москва А101» функционирует пять детских садов, а также школа на 1775 мест. В «Испанских кварталах» в этом году открылась школа «Логика», работают детсады «Солнечная страна» и «Белый кролик». В ЖК «Белые ночи» открылся образовательный центр «Формула». Детсад «Волшебная долина» заработал в прошлом году в ЖК «Скандинавия», в северной части этого ЖК строится школа «Энергия» (1325 мест), а в южной части – образовательный центр «Холст» емкостью 550 мест в школе и 220 мест в детском саду. Предполагается, что в «Скандинавии» будет жить более 37 000 москвичей.

«Гранель» в августе сдала в эксплуатацию общеобразовательную школу со спортивным уклоном на 1125 человек и детский сад на 225 мест в ЖК «Москвичка» (в поселении Сосенское), говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам компании. И школа, и детсад переданы городу.

Школа «Москва-98» со спортивным уклоном в ЖК «Москвичка» /ГК «Гранель»

ПИК открыла в проектах «Бунинские луга» и «Саларьево парк» две школы на 1100 и 1150 мест, четыре детских сада и поликлинику, а также масштабные игровые пространства – плейхабы «Пирамиды» и «Оригами». Последние стали настоящими центрами притяжения: сюда приезжают жители не только Новомосковского округа, но и других районов Москвы, делится Агеев. В настоящее время в «Бунинских лугах» строится еще два детских сада на 300 мест каждый, в «Саларьево парке» – три для 220 воспитанников каждый и школа на 1150 мест. И это далеко не полный перечень.

В ЖК «Татьянин парк» открыты школа на 1100 мест, детский сад, строительство второго запланировано на 2022 г., а в ближайшее время начнется возведение медицинского центра, перечисляет Рябинский. В ЖК «Южное Бунино» уже функционирует многофункциональный комплекс для фигурного катания «МИЦ Арена». На других объектах – «Южное Бунино» и «Цветочные поляны» – завершают детские сады, начато строительство образовательного центра в ЖК «Кленовые аллеи».

Как сообщил Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», в 2019 г. на территории ЖК «Внуково» заработала школа на 600 мест и детский сад на 220 мест. В ЖК «Остафьево» осенью этого года введена в эксплуатацию школа на 750 мест, сейчас она проходит процесс передачи на баланс департамента образования г. Москвы. Там же в начале учебного года открылся детский сад для 240 воспитанников. До конца 2021 г. группа «Самолет» приступит к строительству школы в ЖК «Алхимово» на 1200 мест, и уже со следующего года планируется начать работы над школой для 1100 учащихся в ЖК «Новое Внуково». «Сейчас мы готовим еще девять участков общей площадью около 80 000 кв. м в Московской области и более 20 000 кв. м в новой Москве под строительство объектов спортивной инфраструктуры», – добавил Волков.

Многие новомосковские объекты отличает то, что строятся они по новым стандартам проектирования, из современных материалов, с использованием инновационного оборудования.

«Логика» в «Испанских кварталах» состоит из трех блоков-крыльев: один для младшей школы, один для остальных классов, а центральная зона с большим атриумом выполняет роль общественного пространства для школьников разных возрастов. Обустроен лабораторный блок, в котором можно проводить занятия и практические опыты по биологии, химии и физике, а также на стыке наук. Оборудованы мастерские, классы для занятий робототехникой и 3D-печатью и артзона.

В «Формуле» оборудованы центр прототипирования с 3D-принтером, класс робототехники, арт-блок с гончарной мастерской, IТ-полигон, медиалаборатории, и ученики могут вести эфиры на школьном радио, записывать музыку. Как эпицентр школьной жизни спроектирован амфитеатр-трансформер, рассчитанный на 350 человек: это помещение может превратиться в лекторий, выставочную зону, концертный зал, отмечает Елена Платонова, директор по коммуникациям ГК А101.

Плейхаб «Оригами» – центр притяжения для детей и взрослых /ГК ПИК

Детские сады и школы ПИК – не просто образовательные учреждения, это образовательные кластеры с уникальными трансформирующимися пространствами, просторными помещениями, двухсветными вестибюлями, грамотной навигацией, комплексным благоустройством и интерактивным оборудованием, рассказывает Агеев.

В детском саду «Белый кролик» есть бассейн для занятий плаванием и кулинарная студия. Концепция разрабатывалась с привлечением детских психологов и финской компании Martela – одного из мировых лидеров в области создания эффективных пространств для работы и обучения, говорит Платонова. Эффективное использование площадей позволило обустроить не только бассейн с гейзером, но и зону боулдеринга – это короткая трасса с валунами для скалолазания.

Оригинальная концепция реализована в детском саду нового формата в ЖК «Остафьево». Проектированием занималась компания Genpro, дизайн интерьеров выполняло бюро HAAST, рассказывает Волков: «Здание оснастили игровыми панелями-трансформерами, мобильными перегородками и системами хранения – дети сами могут решать, как будут выглядеть помещения для занятий, и менять конфигурацию хоть каждый день». Волков отметил, что социальные объекты становятся общественными центрами жилой застройки. После окончания учебного процесса здесь организуются образовательные и спортивные программы, кружки и секции.

В ЖК «Южное Бунино» открыт современный многофункциональный комплекс для фигурного катания «МИЦ Арена» (3500 кв. м) с полноценным ледовым полем (30 х 60 м), рассказывает Рябинский.

По данным «Самолета», многофункциональные спортивные центры для детей и взрослых, катки и бассейны в шаговой доступности – это то, что хотели бы видеть 42% опрошенных компанией жителей (опросы проводятся регулярно).

В то же время Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса Genpro, считает, что спортивной инфраструктуры новой Москве все еще не хватает: детский спорт во многом ограничен секциями в детских садах и школах, для дальнейшего профессионального развития детей в спорте (плавание, хоккей, футбол и др.) возможности в шаговой доступности нет. Не хватает, по ее мнению, и театров, выставочных центров. Есть кинотеатры в торговых комплексах, но в целом объектов культурного назначения мало.

Для спорта и развлечений

Территория новой Москвы обширная, поэтому никогда не будет заселена так же плотно, как старая Москва, говорит Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Жилищная застройка здесь имеет кластерный характер, плотную сеть инфраструктурных объектов, как в столице, здесь построить невозможно и не нужно. К примеру, административно-деловой центр в Коммунарке все равно будет удален от жилых районов во Внукове или Троицке. Соответственно, властям и девелоперам нужно более плотно сотрудничать, планируя развитие инфраструктуры. Вместо точечных инфраструктурных и социальных мегапроектов имеет смысл совместно строить объекты поменьше, но там, где идет активная жилая застройка, считает она.

Силами девелоперов уже строятся не только обязательные школы и детсады. Проект «Прокшино» от А101 – пример mixed-use development – объединит жилой и одноименный бизнес-квартал с деловой, торговой, сервисной, образовательной, развлекательной и спортивной составляющими, говорит Голышев.

Проект «Прокшино» объединит жилой и одноименный бизнес-квартал с деловой, торговой, сервисной, образовательной, развлекательной и спортивной составляющими /А101

По словам Платоновой, спортивно-событийный кластер «Прокшино» предложит посетителям более 50 вариантов проведения досуга, занятия более чем 30 видами спорта на любительском и профессиональном уровнях. Потенциальная пропускная мощность составит около 10 млн посещений в год. Объем инвестиций оценивается в 61 млрд руб. Спорта будет много. Например, здесь сделают всесезонный курорт (около 18 га) с горнолыжным склоном высотой 101 м. По всей территории горы проложат трассы для BMX и горных велосипедов. Пользоваться горнолыжной инфраструктурой, включая плато, склоны и подъемники, смогут одновременно 2000 человек. Проектом предусмотрен и аквакурорт с бассейнами и водными аттракционами, также здесь планируется открыть профессиональный дайвинг-центр с бассейном глубиной 27 м. Одним из самых крупных и современных спортивных объектов в России станет Академия спорта.

Много спорта предлагают покупателям в Russian Design District (RDD; проект группы «Родина»): из 72 000 кв. м застройки 36 000 кв. м отводится под объекты спортивной и культурно-образовательной направленности. В спортивное ядро входят Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Центр спортивной гимнастики Алексея Немова, Школа единоборств под руководством Камила Гаджиева, рассказывает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». Культурно-образовательная часть – это Школа дизайна и технологий и Школа моды Валентина Юдашкина, а также концертно-выставочное пространство. Помимо этого в RDD предусмотрены государственная общеобразовательная школа и детский сад.

Вопрос финансирования

По словам Жидкина, в новую Москву уже инвестировано 2 трлн руб., из них 490 млрд приходится на долю московского бюджета, еще 20 млрд – федеральные средства, а остальное – это частные средства. Фактически на 1 городской рубль приходится 3 руб. внебюджетных средств, не устают подчеркивать городские власти.

Вместе с тем Щекин считает, что муниципальные социальные объекты – детские сады, школы, поликлиники – должны финансироваться или софинансироваться государством хотя бы даже в силу того, что впоследствии эти учреждения передаются на баланс соответствующего бюджетного уровня. Даже инфраструктура на коммерческой основе решает в конечном итоге социальные задачи, поэтому бизнес может рассчитывать в этой части на финансовую, техническую, информационную, административную поддержку со стороны властей, рассуждает Щекин.

Районы без развитой и разнообразной инфраструктуры просто неинтересны покупателям, напоминает Платонова. Но если 10–20 лет назад офисные или торгово-развлекательные центры считались рентабельными активами, то сейчас банки относят кредиты на подобные проекты к довольно рисковым. А крупные объекты спорта и развлечений требуют больших вложений, которые также долго окупаются или не окупаются вовсе. Банки кредитуют застройщиков по ставке не менее 12–13% годовых с первоначальным взносом в 30% от стоимости объекта – все это осложняет создание масштабной деловой или спортивной инфраструктуры. Поэтому эффективным решением Платонова считает субсидирование ставок на строительство важных объектов инфраструктуры, а также гарантии государства на реализацию востребованных у жителей проектов с низкой рентабельностью.