Крупные застройщики жилья работают над стандартизацией проектных решений

В компаниях уверяют, что их стандарты разнообразны
Девелоперы создают стандарты для разных классов жилья, от эконома до бизнеса. Главная сложность – неукоснительно соответствовать своим же требованиям /Андрей Гордеев / Ведомости

Уйти от однообразия типовых проектных решений российским застройщикам было нелегко. Первым шагом к такой возможности стало освоение монолитного строительства. Преобладающее до этого панельное домостроение и скудный выбор на рынке стройматериалов не оставляли вариантов: все, от фундаментной плиты до дверной ручки, было вынужденно одинаковым. Монолитное строительство открыло двери в мир свободы творчества. Менялось и регулирование этих вопросов – с точки зрения расширения технических решений. Если на первых порах все, что не было предусмотрено существующими СНиПами, приходилось утверждать через ТУ (технические условия), то со временем СНиПы стали позволять более широкий перечень решений. Хотя, например, для строительства ММДЦ «Москва-сити» понадобилось разработать свод правил по высотному строительству. И это было почти революцией, как и само высотное строительство.

Не совсем типовое

Новый вектор – типизация решений, закрепление их в корпоративной практике – возник в последние 5–7 лет, считают эксперты. В проектной компании Genprо говорят о том, что сейчас крупные девелоперы стараются создать стандарты для разных классов жилья, от эконома до бизнеса. По мнению Анастасии Остапенковой, директора по развитию бизнеса Genprо, все началось с квартирографии и высоты этажа. Сейчас в крупных компаниях этот список значительно расширен и включает такие параметры, как расположение здания на участке, качество детских и игровых площадок, наличие безбарьерных входных групп и общественного пространства первого этажа, не говоря уже о планировках квартир и инженерных решениях.

По мнению Павла Брызгалова, руководителя направления разработки продукта ГК «А101», при комплексном освоении территорий девелоперам выгодна определенная типизация проектных решений, таких как конструктивные элементы, высота этажей, размер окон, арматурного каркаса и т. п. Такой подход позволяет оптимизировать время на проектирование и тендерные процедуры и затраты на строительство. К примеру, возможность повторного применения одной секции жилого дома, за исключением подземной части и первого этажа, проект которых сильно зависит от особенностей земельного участка, дает экономию до 40% от общего объема затрат на проектирование. А его сроки могут сократиться почти на 50%. Но в точечных проектах почти всегда речь идет об индивидуальных решениях, которые зависят от параметров земельного участка и окружающей застройки, добавляет Брызгалов.

В ГК ФСК подчеркивают: разнообразие современных стандартов свидетельствует о том, что говорить о возврате к старому типовому домостроению не приходится. Хотя компания применяет технологии панельного домостроения (в 2016 г. в структуру холдинга вошел ДСК-1 – крупнейшее предприятие по производству панельных домов). По словам Петра Кирилловского, стандарт распространяется на три класса жилья – комфорт, бизнес, премиум – и включает 160–170 продуктовых и инженерных атрибутов, которые относятся к 10 разделам, и они постоянно актуализируются. Разделы касаются благоустройства, инженерии, конкретных планировочных решений, социальных объектов и др. Внутренние стандарты описывают детальные требования к составу благоустройства, процессу удаления мусора, составу умного дома, даже требования к поставщикам.

Компания «Кортрос» разработала собственный стандарт умной квартиры. Это комплекс решений, направленных на энергосбережение, повышение комфортности проживания и безопасность, говорит Николай Складнев, главный директор по строительству ГК «Кортрос» (речь идет о системах видеонаблюдения, контроля доступа и датчиках на инженерных коммуникациях).

Как формируются стандарты

В ФСК описывают, как происходит выработка подходов: функция эта относится к работе продуктовой лаборатории, которая осуществляет непрерывный поиск инноваций и улучшений для проектов. Выводы делаются с учетом трех показателей – технической применимости (ее оценивает специальная экспертная группа), интереса потребителя по итогам проведения опросов жителей и потенциальных покупателей и учета себестоимости. Стандартизация требует моделирования с привлечением сметчиков и при необходимости внешних проектировщиков. «При окончательном решении – что именно будет утверждено – учитываются все три фактора, но мы стараемся сделать так, чтобы потребитель был на первом месте», – говорит Кирилловский. «Мы также изучаем практики конкурентов, проводим тестирование решений с помощью продуктового полигона, например по шумоизоляции, теплопотерям. Привлекаем лучших консультантов и проектировщиков в каждой из отраслей для разработки внутренних стандартов. Например, вместе с компанией AFA, лидером на рынке благоустройства, был разработан конфигуратор детских площадок», – рассказывает Кирилловский. Компания не патентует эти решения, лишь отдельные фрагменты.

Остапенкова говорит, что утверждаемые подходы нарабатываются годами, анализируются максимально эффективные и качественные решения, затем материал систематизируют. Она приводит наглядный архитектурно-инженерный пример: 5–7 лет назад стояки системы водоснабжения и отопления в большинстве своем располагались в квартирах. Вертикальные трубы вдоль стен в помещениях – это не только не эстетично, но еще и неудобно. При ремонте общего стояка рабочим необходимо войти в квартиру, что всегда проблематично. Сейчас коллекторы отопления и водоснабжения располагаются в МОПах, трубы проходят в стяжке пола. Жилое пространство выглядит чище и комфортнее. И эти решения уже существуют в виде стандартов, хотя еще недавно таковыми не были.

В ГК ПИК стандартизацию понимают как набор обязательных опций. Дарья Камышева, вице-президент, руководитель департамента «ПИК-стандарт», напоминает, что еще в 2015 г. компания, которая строила типовые панельные многоэтажки, начала создавать жилые районы по основе ПИК-стандартов: с разнообразными планировками, благоустроенными дворами без автомобилей, безбарьерной средой, открытыми общественными пространствами для активного времяпрепровождения. Например, в проектах представлено 75 планировок однокомнатных квартир. Застройщик использует «обязательный набор элементов, который делает наши дворы по-настоящему удобными: широкий ассортимент игрового и спортивного оборудования, малых архитектурных форм, материалов, покрытий и растений». «Наши стандарты используются в каждом проекте компании вне зависимости от того, расположен он в Москве или в другом регионе России», – говорит Камышева. По ее словам, стандарт – это определенное обязательство, что каждый человек независимо от возраста и социальной роли сможет реализовать разнообразные, интересные, безопасные и полноценные сценарии жизни.

В ФСК считают, что главная сложность при использовании стандарта – выдержать утвержденные требования и соответствовать тому уровню качества, который был заложен с самого начала. «Это осуществляется через процедуру внутреннего контроля», – говорит Кирилловский.

Брызгалов называет и другие проблемные моменты. Многие решения, в том числе конструктивные, требуют проверки временем, перед тем как их можно признать успешными и однозначно более эффективными по сравнению с имеющимися аналогами и альтернативами. В отдельных случаях этот срок может доходить до пяти лет. Кроме того, сравнительно быстрое создание «базы знаний» требует от девелопера больших объемов проектирования – в среднем 200 000–300 000 кв. м в год.

В «А101» прогнозируют, что в связи с размыванием представлений о классах стандарты компаний будут носить более универсальный характер. Они и сейчас в основном имеют отношение к конструктивным и технологическим аспектам, что в целом является общим для капитальных объектов. У крупных девелоперов накоплены собственные архитектурные компетенции и опыт применения собственных решений. На их основе и формируются индивидуальные стандарты.