Обитаемый модуль

Стимулом для внедрения новых технологий застройщиками становится необходимость строить больше, дешевле и быстрее, потому что кредиты все-таки дороги, а покупатели все требовательнее, но не состоятельнее. Модульные технологии в связи с этим вспоминают все чаще. Но дальше обсуждений удалось продвинуться немногим

Новые объемы

К 2030 г. в РФ предполагается довести ввод жилья до 120 млн кв. м в год. В 2021 г. будет построено 78 млн кв. м, прогнозируют в Минстрое, в 2022 г. – 80 млн кв. м, в 2024 г. – 90 млн кв. м. Существенным образом стройка должна прибавить с 2027 г. – плюс 8–12 млн кв. м ежегодно. Подробности – за счет чего может произойти такой рывок – обычно не озвучиваются, больше говорят о том, что население остро нуждается в новом современном жилье.

Амбициозные компании, выстраивая планы развития, обычно руководствуются следующими соображениями: необходимо сокращать издержки и снижать себестоимость 1 кв. м, удерживая на приемлемом уровне планку качества, – современному покупателю сомнительный продукт уже не продать. В чем интересы застройщиков и властей полностью совпадают, так это в том, чтобы построенное можно было продать, т. е. чтобы жилье было доступно для массового покупателя. Технология модульного строительства – тот случай, когда можно добиться сразу всего: ускорения производственного процесса, снижения его стоимости, более высокого качества.

Весной об этом заговорили столичные власти. Руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин тогда отметил, что пока примеров модульного строительства капитальных объектов нет. Но компания «Монарх» Сергея Амбарцумяна, бывшего заместителя экс-главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, плотно занимается этой темой, намереваясь построить тестовый модульный дом в новой Москве. По словам Левкина, нормативно-техническая база не ограничивает проектирование и строительство зданий из крупногабаритных модулей. Существует стандарт организации (СТО) «Здания из крупногабаритных модулей по технологии Комбината инновационных технологий – Монарх. Проектирование, изготовление, транспортирование и строительство. Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ». Также Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и ГК «Монарх» разработана уже вторая редакция проекта СП «Здания из крупногабаритных модулей. Правила проектирования», которая прошла публичные обсуждения в январе 2021 г.

Цель нового документа – дать основные рекомендации к правилам проектирования и строительства зданий из крупногабаритных модулей, включая проектирование элементов, порядок сборки, специфические условия комплектации инженерным оборудованием, отделки и особые требования к стыковым узловым сопряжениям, обеспечивающим работу здания в целом. По оценке Левкина, плюсом строительства будет сокращение строительного цикла и снижение трудозатрат.

В октябре в интервью «Ведомостям» руководитель департамента строительства Москвы Рафик Загрутдинов рассказал, что модульная технология в случае ее удачной апробации может быть использована для строительства жилья по программе реновации.

Чтобы уложиться в плановые показатели программы, городу необходимо строить по 1,5 млн кв. м жилья в год – объемы огромные. Применение модульных конструкций позволит строить быстрее и обеспечить 80% заводской готовности мест общего пользования с отделкой, сантехническими и электромонтажными работами.

Квест с доставкой

О планах двигаться в сторону модульного домостроения руководство компании «Монарх» объявило летом 2020 г. Проект с названием «Технополис модульного домостроения» к тому моменту уже имел двухлетнюю историю и пробный модуль в 100 кв. м для организации штаба строительства, который разместили в поселении Марушкино в новой Москве. Там в порядке эксперимента собрали здание из 10 модулей, на что потребовалось пять часов. «При таких сроках объект окупается в разы быстрее, быстрее можно и рассчитаться с банком, если стройка ведется на кредитные средства. Максимальные объемы работ будут проходить на предприятии, где комплектующие производят высокоточные роботизированные линии. Здесь уместна аналогия с конвейерной автомобильной сборкой, которая укладывается в минуты», – прокомментировал ход проекта Сергей Амбарцумян. Ограничений по этажности не возникает, отметил он тогда. Из таких модулей можно строить дома как малоэтажные, так и в 30 этажей. Особые перспективы возникают при большом заказе. Трудности связаны только с доставкой модулей на площадку и наличием больших кранов для монтажа. Тогда компания вела переговоры с китайцами и итальянцами по поставке кранов большой грузоподъемности. А перевозку одного модуля с северо-запада города в новую Москву ночью в компании называли тем еще квестом.

Общая стоимость проекта «Технополис модульного домостроения» оценивалась Амбарцумяном в 15 млрд руб. Но «Монарх» рассчитывал на помощь города – утвержденную программу поддержки инноваций. К тому времени город выделил компании 24,8 га земли. Компания не скрывала также и своих амбиций вписаться в городскую программу реновации.

Пандемия не слишком помешала воплощению планов. В октябре Александр Мещеряков, руководитель проекта «Комбинат инновационных технологий – Монарх», заявил, что в новой Москве идет работа над организацией экспериментального корпуса по производству квартирных модулей: «В здании площадью почти 23 000 кв. м закончены основные строительно-монтажные работы, установлены ворота, на 80% выполнены наружные инженерные сети, ведется монтаж котельной». Корпус должен начать выпуск продукции весной 2022 г. Сейчас в нем на 90% готовы инженерные коммуникации – водостоки, канализация, водоснабжение, электрика и слаботочные системы.

Но главное, по словам Мещерякова, что параллельно с этим завершается проектирование первого 8-этажного экспериментального модульного дома (всего таких будет два). Экспериментальные дома будут разобраны и перевезены на площадку в Яковлеве (Новая Москва), где построят малоэтажный жилой район. Для сборки 8-этажек уже доставлен первый тяжелый кран фирмы Liebherr грузоподъемностью 800 т.

Второй очередью строительства комбината станет основной двухэтажный корпус, склад готовой продукции, КПП, наружные инженерные сети и инженерные сооружения. Сейчас ведется проектирование. Мощность предприятия составит 450 000 кв. м модулей в год. Завершить строительство объектов второй очереди планируется в августе-сентябре 2022 г., а выйти на проектную мощность – до конца 2024 г.

Готовой продукцией комбината станут сверхкрупные модули, 100 кв. м с отделкой и коммуникациями, хотя реально выпускать модули даже больших размеров – 117 кв. м. В перспективе новая технология, рассчитывают в «Монархе»,  позволит доставлять на площадку строительства не стройматериалы, а  жилье с отделкой и коммуникациями. 22-этажный дом можно будет возвести менее чем за 20 рабочих дней с лучшим качеством. Есть у компании интерес и планы включиться в программу реновации – возвести в Черемушках 1,2 млн кв. м модульных домов, когда участок будет готов. Сейчас в новой Москве смонтирован и эксплуатируется в качестве административного здания (штаба строительства) модульный дом в 3,5 этажа.

Есть интерес, и есть намерения

О стремлении освоить новую технологию заявил и глава компании ПИК Сергей Гордеев. По его словам, компания намерена перейти на «быстрое» строительство – дом за две недели. Плюсами такого строительства Гордеев также считает низкий уровень отходов, экологичность, безопасность (число задействованных на площадке рабочих – минимальное). Сейчас готовятся начать пилотные проекты. Гордеев уверен, что за этой технологией будущее и в ближайшие 10 лет на нее перейдет вся отрасль.

Этой осенью о планах возводить из модулей дома высотой до 30 этажей в среднем за два месяца объявила и группа «Эталон». Василий Фетисов, вице-президент по маркетингу и продвижению «Эталона», обозначил некоторые подробности: «Готовые фрагменты будущего здания с вмонтированными окнами, дверями и коммуникациями, а также, возможно, с мебелью, бытовой техникой и системами умного дома планируется доставлять на строительную площадку, где завершается монтаж. Проект разрабатывается в BIM, и производство на всех его этапах опирается на цифровую модель».

Для реализации этих планов «Эталон» приобрел пакет акций QB Technology – британской компании – изготовителя высокотехнологичных модульных конструкций. Данная технология давно существует в Англии, Германии, США. Опыт этих стран показывает, что заводская фабрикация конструкций на 20–50% быстрее, чем их возведение непосредственно на строительной площадке. В целом новая технология позволяет добиться сокращения строительного цикла до 40% и до 20% – строительных расходов, обеспечивая широкий выбор планировочных решений. До 80–90% всех работ при модульном строительстве выполняется в заводских условиях, защищенных в том числе от неблагоприятных погодных условий. Сроки укорачиваются и за счет того, что приступать к наружным и внутренним отделочным работам «под ключ» можно сразу после окончания монтажа конструкций.

За океаном и в СССР

Дмитрий Гордов, руководитель компании Landwerk, поддерживает тезис о том, что модульное строительство – это общемировой тренд, который в ближайшие 10–15 лет изменит отрасль. По его словам, дело даже не в текущей рыночной конъюнктуре. Технология дает мощный толчок и открывает окно возможностей для будущего. Но, по его словам, развитие модульного домостроения связано с типовыми решениями и массовой кастомизацией – т. е. приспособлением под нужды заказчика, что весьма важно для рынка загородной недвижимости. В Европе такое домостроение занимает 44% рынка ИЖС по результатам 2020 г., и доля его будет расти.

Даниил Катриченко, директор проектной компании Genpro ссылается на опыт компании в США, где она спроектировала 7-этажный жилой комплекс, состоящий из контейнерных блоков. Он строится в горде Meсa (штат Аризона). Первый этаж, где располагается ресторан и паркинг, возводится по монолитной технологии, остальные шесть жилых этажей как конструктор собираются из морских контейнеров уже с внутренней отделкой, встроенной мебелью, системами вентиляции и кондиционирования  и другими коммуникацими. Сами контейнерные блоки производятся на фабрике в Китае и транспортируются морем, а затем на фурах доставляются на строительную площадку.

Алексей Шепель, основатель корпорации S.Holding, напомнил, что модульное строительство хорошо развивалось во времена СССР. ДСК-2 производил серию модульных домов, правда, тогда нужно было дополнительно выполнить отделку.

По словам Шепеля, несмотря на множество плюсов, есть у технологии недостатки. Во-первых, такое жилье может относиться только к категории массового. Уникальные архитектурные решения, необычные фасады – все это к такому строительству не имеет никакого отношения, считает Шепель. Впрочем, Фетисов с коллегой не согласен и говорит, что «заводское» качество и точность деталей не помешает модульному строительству завоевать также рынок бизнес- и даже премиум-класса.

Во-вторых, нужны большие земельные участки, чтобы дома строились потоком. Если завод перестает выпускать модули, производство сразу становится убыточным. При большом заказе, например для реновации, где площади после сноса пятиэтажек уже подготовлены, это будет выгодное предприятие как для застройщика, так и для города. То есть главный риск, подытоживает Шепель, – это отсутствие заказа: деньги вложили, а заказ либо маленький, либо «прерывистый». Стоимость такого завода, по его оценкам, напрямую зависит от мощности. Завод на 150 000 кв. м жилья в год может стоить до 1 млрд руб. Чем больше мощность, тем выше стоимость из-за количества оборудования.

Первые ласточки

Наиболее близким к модульному считается каркасное строительство. Например, «Kaskad недвижимость» вывела на рынок проект «Март хаус» с домами высокой степени заводской готовности еще в 2019 г., в начале лета 2021 г. начала продавать такие дома уже в четвертом по счету поселке. «Этап НИОКР начали еще в 2017-м. Тогда многие относились к этой технологии с предубеждением, – вспоминает Ольга Магилина, заместитель гендиректора компании. – А мы видели главное: при скрупулезном подходе к проектированию и сборке именно дом высокой заводской готовности позволит нам создавать поселки с действительно современными, экологичными и технологичными домами». «Но от идеи и изучения вопроса до реального выхода на площадку обычно проходят годы. Именно этим и объясняется недостаточная пока распространенность на российском рынке таких домостроительных технологий», – резюмирует Магилина.