Поддержка строительной отрасли

Пакет мер господдержки, обещанный строителям этой весной, касается финансирования проектов, согласования документации, градостроительных и земельных отношений. Эксперты оценивают усилия властей положительно, но главным регулировщиком рынка считают ключевую ставку ЦБ

Между тем лихорадочная активность покупателей новостроек сильно уменьшилась. Людям стало не до квартир в ситуации геополитической неопределенности, объясняют эксперты. «С одной стороны, сокращение доходов и риск потери работы, с другой – нестабильность ключевой ставки и рост цен на жилье», – комментируют в пресс-службе Tekta Group.

Ипотека

Чтобы поднять спрос, власти стандартно прибегают к «старому казачьему способу» – вводят (усиливают) ипотеку с господдержкой. В этот раз кредитный лимит по льготной и семейной ипотеке был расширен до 30 млн руб. для Московского региона. Ставка по семейной ипотеке осталась прежней (6%), по льготной утвердили на уровне 12% годовых, потом снизили до 9% (ключевая ставка ЦБ опустилась с 20 до 9,5% на момент подготовки статьи). Плюс разрешили сочетать льготную и семейную ипотеку с рыночной, и, как отмечает Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити – XXI век», этим расширили возможности покупателей.

Льготной ипотеке вряд ли удастся повторить подвиг 2020–2021 гг., когда она до небес подняла спрос и цены. Тем не менее эксперты рассчитывают, что рынок новостроек поддержку почувствует. Наталья Грознова, директор по экономике и финансам группы «Самолет», сообщила, что в мае продаж в компании стало больше по отношению к апрелю более чем на 20%, а доля сделок с субсидированной ипотекой выросла до 91%.

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам Lexion Development, ожидает, что покупателей на рынке жилья прибавится, когда закончатся сроки вкладов под высокие проценты, которые открывались на 3–4 месяца. В Tekta Group уверяют, что уже ощутили некоторое оживление спроса в мае.

Субсидии по кредитам для застройщиков

Субсидирование ставок по проектному финансированию до 15% годовых «позволило девелоперам в марте – мае снизить кредитную нагрузку на стройки во время резкого увеличения ключевой ставки. Сейчас субсидирование будет уже не столь значительным, а может, вовсе отменится», ожидают в Tekta Group. Грознова из «Самолета» полагает, что снижение ключевой ставки возвращает экономику проектов практически к докризисному уровню и позволит девелоперам выполнять текущие проекты и возобновить программы развития.

Но оптимизм разделяют не все и полагают, что субсидирование необходимо. Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», считает уместным дифференцированный подход, но в целом для всех новых проектов не более 10% [годовых по кредиту должно быть] в текущих условиях. Особенно болезненны высокие ставки для региональных проектов и небольших компаний без значительного портфеля объектов. Им, как замечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, базовую ставку по проектному финансированию устанавливают на максимальном уровне (15%).

Госпрограмма поддержки низкомаржинальных проектов действует с января 2021 г. для регионов, где среднедушевые доходы населения минимум на 15% ниже среднего российского показателя, а проектное финансирование развито слабо. Но установленные критерии, по оценке Голева, ограничивают количество участников, которые могут воспользоваться таким механизмом.

Из дополнительных мер, в которых нуждается отрасль, Щекин называет субсидирование ставок по кредитам для строительства коммерческой недвижимости, которая есть в любом девелоперском проекте. Порадовала бы застройщиков и льготная ставка по бридж-финансированию предпроектных расходов, в частности для покупки земли. У таких займов срок короткий, 1–2 года, а ставка может доходить до 15% и выше.

Сейчас Минстрой готовит новую программу субсидирования застройщиков. На момент подготовки статьи замглавы ведомства Никита Стасишин сохранил интригу с субсидированием. «С одной стороны, мы, конечно, подготовили проект постановления о корректировки с 15% до немного другой ставки. Но надо понимать, что все-таки это была антикризисная мера. Посмотрим, что будет с ключевой ставкой», – цитирует Стасишина «Интерфакс».

Более предпочтительным было бы создание рыночных механизмов оптимизации кредитной нагрузки на девелоперов, считает Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101». Например, можно дать возможность рефинансировать кредиты на строительство в другом банке с переносом в него всех эскроу-счетов девелопера. Это создаст конкуренцию на рынке банковских услуг, и субсидирование понадобится лишь для той части кредитных линий, которая идет на строительство социальной инфраструктуры.

Сейчас затраты на строительство школ и детских садов закладываются в кредиты на строительство жилья. Чтобы ставка по ним была на рабочем уровне, объем выданных средств должен на 120% перекрываться суммой на эскроу-счетах от продажи квартир. Логично выделять на социальные объекты отдельные кредитные линии с минимальными ставками, которые можно применять при условии, например, государственных гарантий, предлагает Клинков.

Бюрократия и слушания

Ряд мер направлены на устранение барьеров в процедурах согласования документации. Ради ускорения строек в Москве и Санкт-Петербурге до 1 января 2023 г. отменили и публичные слушания / общественные обсуждения проектов с жителями. Истекающие со 2 апреля по 1 августа 2022 г. разрешения на строительство продлеваются на год. На аналогичный срок пролонгируется и действие градпланов земельных участков, полтора года с даты выдачи которых наступает до 1 января 2023 г. До месяца сокращен срок согласования проекта генплана поселения или городского округа. При замене материалов упрощен порядок прохождения экспертизы, перечисляет Голев полезные, с точки зрения девелоперов, меры, которые позволят не тратить время на урегулирование бюрократических формальностей.

Щекин считает, что в сфере административного взаимодействия застройщиков и государства еще есть что улучшать. Например, дать возможность согласовать с властями перенос сроков ввода социальных объектов.

Отсрочки и рассрочки

Застройщики давно жалуются, что им дорого обходится смена вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Порядок расчета за эти изменения с 2020 г. «менялся дважды в сторону усложнения и увеличения итоговой суммы», замечает Голев. Он предлагает сделать порядок льготным до конца года.

Пока в ход идут отсрочки и рассрочки: разрешили предоставлять банковскую гарантию при рассрочке выплаты за смену ВРИ, привязали расчеты по рассрочке к ставке 9,5%. Эти меры Грознова называет наиболее эффективными в сфере земельных отношений.

Щекин также считает полезной отсрочку оплаты изменения ВРИ до конца текущего года и полагает, что ее можно было бы и продлевать, к примеру, до середины 2023–2024 гг. в зависимости от ситуации в отрасли.

Эскроу: компромисса не будет?

Ключевой механизм для стройотрасли – долевое строительство – тоже подкорректировали: продлили сроки эскроу-счетов в случае задержки ввода объектов, наложили мораторий на штрафы. Закон 214-ФЗ предусматривает жесткие санкции за невыполнение обязательств застройщиками, но сейчас появились риски, которые от застройщика не зависят, например срыв поставок материалов. Плюс ряд компаний вынуждены перерабатывать концепцию проекта и документацию, что требует времени. «Из-за этого сроки передачи жилья дольщикам могут быть нарушены. Если на застройщика обрушится вал претензий покупателей, которые начнут расторгать договоры долевого участия и требовать уплаты штрафов, то застройщик может стать банкротом. А это невыгодно самим дольщикам», – рассуждает Щекин.

Но одну из самых ожидаемых застройщиками мер – поэтапное раскрытие эскроу-счетов в процессе стройки – власти одобрить не спешат. В ЦБ и Минфине считают, что это приведет к злоупотреблениям. Правда, Минфин предложил дать возможность раскрывать эскроу-счета по проектам, где строительство завершено, но не выполнено благоустройство, но это не совсем то, чего хотят застройщики.

Девелоперам нужна доступная ликвидность для приобретения новых площадок и для реализации крупных проектов городской инфраструктуры, говорит Клинков. Голев добавляет, что «досрочное раскрытие» поможет снизить кредитную нагрузку на застройщиков и уменьшить негативный эффект от удорожания строительных материалов.

Константин Холопов, финансовый директор «Сити – XXI век», не верит, что государство и строители придут к компромиссу. «Частичное раскрытие эскроу-счетов приведет к тому, что деньги поступят сначала банку в покрытие части ссудной задолженности, а уже излишки – застройщику. И банку придется усиленно контролировать деятельность застройщика на предмет целевого использования средств до момента разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Гораздо проще это делать, контролируя застройщика через выдачу средств из кредитной линии. То есть ни государству, ни банкам поэтапное раскрытие не нужно», – резюмирует Холопов.