Квартиры с отделкой в предложении на рынке новостроек останутся

Но материалы, оборудование и поставщики будут другими, как и цены на такой товар
На рынке массовых новостроек доля квартир с чистовой отделкой в предложении в мае – 61,1%, подсчитали в «Метриуме». Часть лотов с отделкой ушли с продажи. Также небольшой объем лотов на этапе строительства, в стоимость которых ранее была включена отделка, застройщики начали реализовывать без отделки. Без отделки реализуется 18,8% предложений (+5,3 п. п.), с white box – 20,1% (+3,1 п. п.) /Векторстройфинанс

Застройщики сейчас говорят, что не отказываются от отделки квартир в новостройках, но предполагают, что в премиальном и элитном сегментах преимущественно будут использоваться российские, китайские или турецкие материалы вместо недоступных европейских. В массовом сегменте и ранее в ходу были материалы российские.

Былые планы

Популярность квартир, сдаваемых с чистовой отделкой, за последние годы заметно выросла. Большинство застройщиков включили эту опцию в проекты. По словам Евгения Межевкина, руководителя направления аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер», на начало апреля 2022 г. около 500 000 кв. м – это более 70% от всех квартир – предлагалось купить с отделкой. В бизнес-классе основное предложение – квартиры без отделки, с отделкой – всего 9%, white box – 36%. В премиальном сегменте доля отделки – 44%.

В проекте «Пионера» «Life-Варшавская» с отделкой 50% лотов (сейчас в продаже чуть более 4000 квартир). Доля квартир/апартаментов с отделкой в проектах Level Group – в диапазоне от 20 до 50% в зависимости от проекта, рассказывает Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту компании.

В планах MR Group на 2022–2023 гг. было строительство жилья на 85–90% с предчистовой отделкой (включает разводку коммуникаций, стяжку, шпатлевание стен и потолков, установку выключателей и розеток) и 10–15% лотов, полностью готовых для жизни. «Сейчас мы не меняем планы и не пересматриваем соотношение квартир с базовой и чистовой отделкой в проектах, но новые условия, очевидно, внесут коррективы, особенно там, где еще не подписаны договоры с подрядчиками на выполнение отделочных работ», – говорит Михаил Филон, директор по отделке и благоустройству MR Group.

Если до начала специальной военной операции на Украине и последовавших за этим беспрецедентных санкций против России застройщикам было несложно выполнять обязательства по ремонтам и даже меблировке (заключены договоры, налажены поставки, и даже сбой логистических цепочек в пандемию не привел к отказу от популярной опции), то сейчас все «совсем иначе». Застройщики схватились за головы и калькуляторы, а у покупателей возникли опасения, что работы не будут выполнены в заявленных объемах и с обещанным качеством. Речь уже не только о подорожании материалов и оборудования, а о невозможности (или крайне сложных способах) получать что-то из Европы.

Материалы

Девелоперы жилых комплексов стандарт- и комфорт-класса практически сразу заявили, что отделочные материалы в основном российские, поэтому проблем нет. С 2014 г. уровень локализации производства строительных и отделочных материалов заметно увеличился, объясняет Мамохина: в стране производят лаки и краски, обои, ламинат, двери, керамогранит, керамическую плитку, сантехнику, включая смесители, раковины, ванны, унитазы, и качество соответствует требованиям, предъявляемым к объектам комфорт-класса.

ГК «Самолет» предложила покупателям отделку уровня «стандарт» или «комфорт», можно выбрать подешевле. Плитка и керамогранит Estima, двери Velldoris, обои Elysium, Industry, Victoria Stenova, ламинат Juteks – то, что производится в России. Застройщик пообещал, что по каждой группе отделочных материалов предложит 5–10 вариантов от разных производителей.

Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и планирования продаж ГК «ФСК», подтвердила, что в «массовых» ЖК отделочные материалы преимущественно российские либо зарубежных брендов, заводы которых есть на территории РФ. Но все-таки был период в марте, когда ГК «ФСК» приостановила продажу квартир с отделкой в объектах комфорт-класса, чтобы провести переоценку из-за роста цен на материалы, рассказывает Цаплина. Сейчас квартиры с отделкой представлены в домах, которые продаются под брендом Первого ДСК: «1-й Лермонтовский», «1-й Ленинградский», «Южная Битца». Также ФСК увеличила во всех проектах долю жилья с предчистовой отделкой с 40 до 80% и планирует довести в ЖК комфорт-класса долю квартир с чистовой отделкой с нынешних 10 до 20–30%.

Для бизнес-класса ФСК сохранила предложение с предчистовой отделкой (его 70%). Тоже пришлось брать паузу и приостанавливать отделочные работы, чтобы заключить контракты с новыми поставщиками, пересчитать себестоимость и подобрать материалы с сопоставимым качеством, делится Цаплина.

В первом проекте бизнес-класса от компании Forma – Forst на Симоновской набережной – изначально во всех квартирах предполагался white box, но застройщик убрал отделку в 45% лотов. «Это позволило повысить доступность для покупателей, – утверждает Илья Чепрасов, руководитель девелоперской компании Forma, – и дать больше вариантов: люди могут выбрать, white box или в бетоне». «Проект на начальной стадии, и у нас было пространство для маневра», – добавляет Чепрасов.

По словам Павла Гаврилова, вице-президента по организационному развитию и инновациям GloraX, в высокобюджетном сегменте более 50% наименований – зарубежного производства. В компании Domeo добавили, что больше всего от импорта зависели сантехника (почти на 100%), электрофурнитура (розетки, выключатели – на 70–80%, поставки шли в основном из Германии и Италии), краска для стен и особенно химические вещества для ее производства; плитка среднего и высокого класса на 90% поставлялась из Италии и Испании.

Тем не менее многие застройщики продолжают утверждать, что не испытывают проблем с материалами, в том числе и из ЕС.

Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга РСТИ в Москве, говорит, что для ЖК Eleven заказали и получили все необходимое в январе – феврале 2022 г., сейчас эти материалы недоступны. Дом сдали, приступают к ремонтам, все квартиры сдаются с чистовой отделкой, а два пентхауса – в отделке white box. Вовремя закупилась и ГК «Основа». «Мы придерживаемся стратегии опережающих закупок, и наши проекты обеспечены необходимой продукцией сразу на несколько этапов строительства вперед», – рассказывает Александр Ручьев, президент ГК «Основа». Например, для Red7, где предусмотрена чистовая дизайнерская отделка апартаментов, приобретены в Европе и привезены в Россию более 50% материалов, заключены контракты на весь оставшийся объем и согласованы графики доставок, в том числе из Италии и Германии, продолжает он. Планируемый срок ввода в эксплуатацию – до конца 2022 г.

В GloraX в марте пересмотрели список поставщиков, исключив компании, которые ушли с российского рынка, говорит Гаврилов: «Найдены новые поставщики по всем категориям. Понадобилось время на замену ряда материалов и частично на перепроектирование, но больших проблем это не вызвало».

Цены

Подорожали и работа, и материалы. По подсчетам Непомнящего, некоторые подрядчики увеличили цены на 20–30%, кто-то – и на 40%. Елена Кабешева, коммерческий директор компании «Специализированный застройщик «Сочи-парк пять плюс» (проект Mantera Seaview Residence), говорит, что, например, травертин и мрамор подорожали в среднем на 19%, конвекторы, радиаторы – примерно на 25%. Дороже оказались радиаторы производителей-аналогов, выбранные взамен ушедших из России брендов.

По словам Екатерины Макаровой, директора департамента маркетинга и разработки продукта Asterus, самые дефицитные сейчас – сантехника, керамогранит, паркет и мебель европейских производителей. Компания ведет поиск по нескольким направлениям: «Помимо России, Белоруссии, Китая и Турции мы рассматриваем Индию и Иран». «Опыт последней страны, которая более 30 лет живет в условиях хронического санкционного давления, нам интересен», – отмечает Макарова. «Эти рынки мало изучены, нужно время на знакомство» с продукцией», – считает Межевикин.

Поиск альтернатив

По словам Дмитрия Голева, коммерческого директора Optima Development, сложности возникают не столько с приобретением чего-то, сколько с логистикой. Для построенных корпусов в Prime Park отделочные материалы уже закуплены, проблемы с доставкой для новых еще предстоит решать. «Возможно, часть привезем через Турцию, если ситуация не наладится», – говорит Голев.

По словам Елены Петропавловской, коммерческого директора компании Vos’hod, рассматриваются альтернативы по закупке натурального камня из Ирана (мрамор), Турции, Бразилии (кварцит), Китая (оникс, гранит, мрамор). Фаянс можно получать из Японии, Кореи, Турции, вентиляционные агрегаты единичных европейских брендов второго эшелона – из Европы обходными путями (Сербия). В остальном российский рынок остался с российскими брендами приточных установок («Веза», Ned, Korf), часть из которых все равно используют европейские комплектующие, а также с китайскими агрегатами. «Шпон и деревянные изделия, полы – закупка сырья в РФ и Китае, производство в России, – перечисляет Петропавловская. – В настоящее время российские фабрики полностью могут покрыть производство нестандартных изделий, входных и межкомнатных дверей, стеклянных перегородок, изделий с латунными элементами». А заводы в Китае значительно продвинулись в технологиях, там можно на заказ делать индивидуальные изделия по эскизам, не уступающие в качестве европейским поставщикам. «Уход зарубежных производителей фасадов откроет путь к развитию российским («Масттех») и белорусским («Алютех») компаниям, которые, однако, еще не доросли до сегмента de luxe», – добавляет Петропавловская.

Импортозамещение архитектуры

Елена Петропавловская, коммерческий директор девелоперской компании Vos’hod: «Привлечение иностранных специалистов – архитекторов, проектировщиков, дизайнеров общественных пространств и интерьеров – намного больше, чем модный элемент маркетинга. Вместе с ними девелопер стремится получить новые решения и технологии, рассчитывает на обмен культурным опытом, на интеграцию проекта как минимум в городскую среду, а как максимум – в мировой архитектурно-девелоперский контекст. В настоящее время работа с иностранными архитекторами и дизайнерами усложняется, но не прекращается полностью. Взаимодействие можно выстраивать, например, через консорциумы российских и зарубежных архитекторов из сотрудничающих стран. Другой вариант – через компании с филиалами в ОАЭ, которые готовы продолжать работу на российском рынке, что крайне важно для сегментов премиум и de luxe. Если говорить о рынке товаров для интерьера – покрытиях, мебели, декоре, то сейчас многие итальянские бренды по-прежнему готовы к сотрудничеству, что опять же важно для высокобюджетной недвижимости. Однако и российский дизайн за последние годы вышел на новый уровень, о чем свидетельствуют работы Екатерины Елизаровой, Яны Светловой, Анатолия Бежко, Петра Сафиуллина и многих других, кто, несмотря на сложности, ищет новые логистические пути, расширяет производства, кооперируется с партнерами внутри страны и за ее пределами. Участники российского интерьерного рынка говорят о том, что в сложившейся ситуации они видят шанс для роста. И подчеркивают, что для многих производителей дизайнерских товаров при масштабировании бизнеса важно сохранить качество, а для этого необходимо грамотно выстроить менеджмент – это один из ключевых вопросов для успешного развития и удовлетворения спроса, возросшего в разы за последние три месяца».

Юлия Бурлак, ведущий специалист Domeo, подтвердила, что закупки ведутся в Белоруссии, топ-3 производителей керамической плитки оттуда: «Керамин», Belani и Kerabel.

Перспективы для услуги

Большинство застройщиков, опрошенных «Ведомости. Недвижимостью», заявили, что планируют сохранить опцию «отделка» в новых проектах. По словам Межевикина, в комфорт-классе это наиболее критично для покупателя, которому еще сложнее самостоятельно делать ремонт в новостройке. Level Group сохраняет услугу в тех проектах, где она уже предлагается, и не только white box, но и дизайнерскую, говорит Мамохина. Но для новых проектов, по ее словам, застройщик скорректировал объемы такого предложения, поскольку не готов «брать на себя обязательства, которые может не выполнить». В Vos’hod считают, что в сегменте de luxe предусмотренная отделка останется, но «можно предположить будущий отказ некоторых девелоперов от закупки кухонь и кухонной техники, встроенной мебели, гардеробных и выполнение только чистовой отделки».

Марина Мальцева, заместитель гендиректора «Аеон девелопмента», говорит, что в первой очереди проекта «River Park Towers Кутузовский» выведен на продажу корпус с полной отделкой – это 30% первой очереди. Компания оценила спрос и решила планы не менять. Как ГК «Гранель», говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам компании, уточняя, что она «пересматривает и дорабатывает продукт».

По факту старые логистические цепочки больше не работают, но на их месте возникают новые. Переориентация на другие страны усложняет логистику, увеличиваются сроки доставки. Многие поставщики разделились на два лагеря, рассказывает Петропавловская: первые полностью остановили поставки, у вторых они продолжаются, в том числе с немецких фабрик, просто закупки ведутся через другие страны. Через Казахстан и Турцию, уточняет Бурлак. По словам Ручьева, сейчас происходит некое «европозамещение», которое, как ему кажется, завершится уже к концу 2022 г. «Становление новых каналов поставок займет до шести месяцев, после чего предложение материалов стабилизируется по ассортименту и ценам», – ожидает Гаврилов.

Денис Бадиков, директор по девелопменту холдинга «Партнер», предупреждает, что подорожание материалов и работ будет напрямую отражено на цене объекта. По словам Чепрасова, задача, которую предстоит решить, – это закупить деревья для северного ландшафта Forst, они понадобятся в 2023 г.