Какие офисы получаются в зданиях советской эпохи после редевелопмента

Снести и построить что-то новое – обычная тактика девелоперов в крупных городах. Но снос – процесс дорогостоящий, и еще нужно утилизировать строительный мусор. Значительная его часть попадает на свалки, не добавляя планете красоты.

Выход, казалось бы, очевиден: не сносить, а переделывать. Но, как уверяют эксперты, все не так просто, особенно если речь идет о недвижимости, устаревающей быстрее всего, – офисной.

В Москве, по данным Ивана Гуськова, основателя и гендиректора Apollax Space, устаревших, морально и физически изношенных бизнес-центров сейчас насчитывается около 40% от общего числа такой недвижимости, а это более 2 млн кв. м. «Визуальный анализ городской ткани позволяет предположить, что около 50% пригодного для использования в качестве офисов фонда – старые здания», – говорит Сергей Труханов, глава бюро T+T Architect, имея в виду физическое состояние конструкций, техническое оснащение зданий и морально устаревшие сценарии использования таких активов. «Качество их инфраструктуры и количество сервисов для арендаторов также на уровне 20-летней давности, внешний вид портит городской пейзаж», – оценивает Труханов. По его мнению, каждый день можно начинать реновацию десятка подобных объектов, «но даже в таком случае работы на данном направлении хватит на годы вперед». Все зависит от желания и возможностей владельцев затевать качественную реконструкцию и доводить ее до конца.

«Реновация офисного здания, как и любого другого объекта коммерческой недвижимости, – процесс кропотливый и может иметь разный масштаб – от обновления фасадов и общих зон до полной перестройки объекта», – говорит Лукаш Качмарчик, партнер Blank Architects. Он уверен, что вписать «вторично используемые» офисы в современную ткань города вполне реально, в частности, за счет грамотных фасадных решений и благоустройства территории. Современный тренд – создание не закрытой, а открытой территории деловых кварталов, где каждый житель района может отдохнуть, прогуляться. Так можно, с одной стороны, открыть деловой объект для горожан, с другой – добавить его инфраструктуре дополнительную функцию и повысить востребованность арендаторов сферы ритейла.

В таком мегаполисе, как Москва, сложно переоценить потенциал реновации объектов недвижимости – как штучных, «трофейных» активов, так и обширных территорий – в офисы, говорит Труханов. По его словам, сейчас «обозначаются контуры нового пласта проектов для реновации, связанных с советским модернизмом». Именно в таких зданиях с 1970-х гг. располагается множество ведомств и НИИ, во многом сокративших или утративших свои функции. «НИИ уже в 1990–2000-е гг. стали приспосабливать под офисы или даже склады. Сейчас многие из этих зданий – офисы класса В или С (исчезающий формат), хотя на них продолжает висеть вывеска НИИ. По составу арендаторов все очень пестро, от налоговых и небольших фирм до ремонта бытовой техники», – говорит Анастасия Семенченко, сооснователь проектного бюро М.К.3.

По ее словам, у зданий советского периода есть множество достоинств. В некоторых советских НИИ были лабораторные и испытательные стенды, проектные бюро. Отсюда высокие потолки и большие оконные проемы, сейчас эти решения снова популярны. Качмарчик уверен, что холлы и широкие лестницы советских НИИ и заводских контор позволяют творчески подойти к формированию интерьеров общего лобби, выстроить второй уровень и создать на лестницах пространства для общения резидентов.

Сложнее всего, по словам Качмарчика, реновировать объекты позднесоветского периода. Их структура – «коробки» – ограничивает возможности работы с конструктивом. Поэтому при обновлении таких зданий вне зависимости от их функции стараются использовать навесные фасадные панели, а если место просматриваемое – медиафасады. Также архитектор советует учитывать, что в таких объектах из-за большой глубины этажа сложно добиться хорошей освещенности пространств.

«К сожалению, объекты такого рода в отличие от дореволюционных построек далеко не всегда расцениваются в качестве интересных (для их сохранения) и перспективных активов. Во многих случаях они не защищены статусом памятника и сносятся при первой же возможности. К сожалению – потому что, поработав с ними должным образом, можно создать действительно интересные кейсы. Например, здание НИИ «Гидропроект» на Волоколамском шоссе можно переформатировать в хороший офисный проект», – рассуждает Труханов.

Бывший ЦАГИ (Центральный аэрогидродинамический институт – именно там находилась знаменитая туполевская шарага) превращен в современный центр «Яуза тауэр» – приводит пример удачной трансформации Семенченко. Здание было переделано в офисный центр в 2005 г., не так давно прошла еще одна реновация. В части здания был создан новый лофт-офис по проекту архитектора Александра Бродского с интересным дизайном внутреннего пространства.

Бюро T+T Architects переделало здание в 1-м Щипковском переулке площадью 4176 кв. м в многофункциональный деловой центр с нестандартной внутренней планировкой и глубокой интеграцией цифровых сервисов для проекта Multispace. Теперь это витрина формата: компания-оператор разместила там сотрудников по новым принципам и водит экскурсии, показывая, как «незакрепленные рабочие места» используют на практике.

Офисное пространство «Суперметалл» на Бауманской открылось на территории ЦНИИчермет им. Бардина в трех корпусах («Цех», «Лаб» и «Гараж». Общая площадь проекта 17 000 кв. м, инвестиции составили 1,1 млрд руб.). Оборудование частично демонтировали, частично применили в обновленных интерьерах. Фасад главного здания является памятником архитектуры – его отреставрировали, по архивным эскизам восстановили массивные дубовые двери. Во внутренней отделке использованы стальные листы, брутальность которых уравновешивается зелеными растениями. Концепцией предусмотрено, что здесь приют найдут представители креативных индустрий.

Потенциально успешный

Переделывать или нет – ответ на этот вопрос зависит от финансовой модели проекта, а она напрямую зависит от местоположения объекта. «Административное здание в условном центре города даже при самой низкой классности (или без нее) будет рассматриваться как привлекательный с точки зрения инвестиций объект. Его шансы на качественную реконструкцию значительно возрастают», – считает Андрей Степаненко, генеральный директор РАД. В качестве примера эксперт приводит покупку компанией Huawei комплекса объектов недвижимости в Петроградском районе Санкт-Петербурга на Инструментальной улице: «По характеристикам это явно класс С, однако в силу расположения здание было достаточно востребованным у арендаторов и теперь может превратиться в один из самых передовых офисов в городе».

На московском рынке, напоминает Степаненко, в последнее время востребованы старые (в том числе исторические) здания, которые можно при сохранении фасада реконструировать внутри. Зачастую переделывается все, начиная от инженерных систем, канализации и вентиляции, заканчивая планировками и коррекцией этажности, если это необходимо и технически возможно. Яркими примерами, по словам Степаненко, можно назвать проект реконструкции части московского Гостиного двора под сервисные офисы компанией «Ключ» и обустройство нового офиса для Cushman & Wakefield компанией Space 1 в особняке на Тверском бульваре. Кроме того, под аналогичные задачи за последний год были куплены отдельно стоящие здания в районах Цветного бульвара, Сухаревской, Лубянки, на острове Балчуг и т. д. Речь идет именно о смене качества самого офиса для сотрудников, а не класса здания. «Оператор может выбрать неконкурентное помещение в хорошей локации и довести его до ума, в разы увеличив арендный поток, потому что в таких зданиях разница между изначальной ставкой и ставкой по факту реконструкции позволит заработать и собственнику, и оператору», – рассказывает Степаненко. Но, по ее словам, в привлекательных для офисов районах Москвы уже не осталось подходящих для таких проектов помещений, поэтому становятся востребованными также административные здания поздней советской постройки близко к центру или даже на значительном расстоянии от ключевых деловых районов.

Девелоперский взгляд

Девелоперы готовы работать с такими зданиями не без оговорок. «Некоторые наши клиенты-инвесторы были готовы покупать устаревшие, менее ликвидные объекты, которые при дополнительных инвестициях можно сдавать в аренду как класс B-. Под реновацией в данном случае понимается небольшой базовый ремонт, который не требует значительных затрат, но позволяет сдавать помещения в том числе под малый бизнес. Бюджет покупки в данном случае сравним с оптовым приобретением апартаментов, – объясняет Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга JLL. – Обычно инвесторы рассматривают объекты у метро, в том числе и на окраинах Москвы. Старые особняки в плохом состоянии в центре города малоинтересны – слишком дорогие в отличие от зданий, построенных во второй половине XX в. и не имеющих деревянные перекрытия».

В принципе, говорит Семенченко, любое здание можно реновировать, вопрос – будет ли это рентабельно. «Обычно нет, и это основная причина, почему эти здания до сих пор стоят в печальном состоянии. Здания НИИ строились недалеко от новых станций метро в Черемушках, на Калужской, Авиамоторной. Большое количество НИИ располагалось в районе метро «Сокол», «Аэропорт» и далее по Ленинградскому и Хорошевскому шоссе. Такие локации востребованы, но инвестировать проще в постройку нового жилья, которое можно быстро продать, а не в реновацию под офисные пространства, куда еще надо найти арендаторов», – отмечает архитектор.

В отличие от строительства с нуля переоснащение и реновация офиса – гораздо более сложный процесс как с технической, так и с финансовой стороны. Никуличева напоминает: ремонт имеющегося здания в сравнении с его сносом и строительством чего-то нового имеют совершенно разную экономику проекта: в первом случае деньги инвестора не работают короткое время – за несколько месяцев он делает некоторую реновацию объекта, после чего уже может предлагать его арендаторам. В случае с новым строительством и срок простоя, и объем затрат, безусловно, значительно больше. Семенченко в качестве примера приводит Всероссийский научно-исследовательский институт автоматики им. Н. Л. Духова (ФГУП «ВНИИА») рядом с метро «Менделеевская». Он продолжает работать как НИИ и подчиняется Росатому. «Снаружи состояние печальное, грустный, неухоженный фасад. Я бы посоветовала здание снести и на этом месте сделать интересный проект, согласующийся с существующей застройкой. Оно не представляет архитектурной ценности, большое – только обследование для нужд реновации потребует значительных вложений», – рассуждает Семенченко.

Евгений Шевкун, управляющий партнер строительной компании Keyfor, отмечает технические сложности: необходимо тщательно изучить особенности объекта, уровень износа инженерии, качества материалов, строительства и последующих ремонтов. Совсем не редкость и неполная проектная документация, нехватка оригинальных чертежей. Адаптация площадей под современные офисные пространства требует учета многих факторов, включая изменения в техническом оснащении помещений и обновления самих планировок. Кроме того, зачастую строительные работы приходится организовывать поэтапно, так как собственник не хочет терять арендаторов на время реновации. «Но если подходить к обновлению офиса комплексно, можно сэкономить на эксплуатационных расходах. Например, приведение всех этажей к единой стилистике за счет унификации строительных решений даст возможность снизить расходы на последующее обслуживание помещений», – говорит Шевкун. Эксперт рассказывает, что в одном из проектов компании – бизнес-центре «Садко» (бывшее НИИ азотной промышленности на ул. Земляной Вал) кроме масштабной диагностики инженерных систем были сразу проработаны варианты планировок и отделки. «Мы создали конструктор офисов для «Садко» с разными планировками и вариантами дизайнерских элементов для кастомизации офиса под конкретного арендатора при сохранении единой стилистики всех этажей. Это позволило снизить финансовые затраты на ремонт в среднем на 11% и сократить время отделки офисов на 30 дней», – рассказывает эксперт.

Перестроить и обновить офисный центр можно практически всегда, уверена Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group. Но всегда есть ряд ограничений, которые не позволяют поднимать уровень бизнес-центра до высшего класса. Например, старые советские здания часто не обладают достаточной гибкостью планировочных решений, имеют низкую степень инсоляции. Не всегда можно перестроить лифтовые шахты и установить современные просторные лифты на объекте. Также в таких зданиях сложно организовать инфраструктуру с доступом со стороны улицы, что усложняет формирование пула арендаторов.

Иногда объективные параметры объекта делают редевелопмент нецелесообразным, отмечает Сергей Черноусов, коммерческий директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group. К ним эксперт относит недостаточную высоту потолков, частый шаг колонн, небольшую площадь этажа, кабинетную планировку, с которой невозможно ничего сделать из-за несущих стен: «Все это в конечном счете приводит к высокому коэффициенту потерь».

Недостаточное количество вертикальных связей (лестниц, лифтов) – еще один принципиальный момент. Невозможность выстроить нормальную логистику на верхние этажи или, что еще хуже, эвакуировать то количество людей, которое предполагается в этом здании разместить, также делает редевелопмент нецелесообразным. Как правило, такими характеристиками и обладают советские административные здания.

«Все упирается в стоимость. Если при исследовании объекта выясняется, что редевелопмент (до состояния shell and core) будет обходиться примерно в 100 000 руб. за 1 кв. м, то рассматривать его не имеет смысла. Это оправдано только в случае невысокой стоимости аренды здания, расположенного в удачной локации», – говорит Черноусов.

Компании, присматривающиеся к зданиям старой формации, должны также понимать, что объекты редевелопмента никогда не получат класс А. Они могут соответствовать высокому уровню, но номинально объекту будет присвоен класс В+. «Однако отдельная зеленая сертификация для объектов редевелопмента существует, что может повысить привлекательность бизнес-центра для взыскательных арендаторов», – считает Черноусов.

Самая большая проблема таких объектов, считает Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро Archkon, – невозможность строительства подземного паркинга, интеграции умных технологий. Поэтому крупные компании, которым в офисе нужна представительская функция и современная инженерия, вряд ли заинтересуются подобными объектами.

«Адаптировать пространство позволяет замена инженерных систем – вентиляции и кондиционирования, установка нового освещения, которое компенсирует при необходимости нехватку естественного света. Также важно учесть потребность нового зонирования блоков. Этажи в офисных центрах класса С могут иметь большую глубину, поэтому рабочие места и кабинеты, как правило, размещаются по периметру офиса, а в наименее освещенной части располагаются общественные зоны, места отдыха, переговорные с продуманными сценариями освещения», – описывает возможные решения Ньюман. Никуличева добавляет, что при базовом ремонте инвесторы обычно оставляют коридорную систему здания, делают косметические улучшения, а не комплексную перестройку. Если стоит задача сделать здание подходящим для работы при небольших затратах, современные офисные форматы здесь воплотить затруднительно.

«Нередко при реновации подобных активов инвестор идет по пути наименьшего сопротивления, облицовывая фасад сэндвич-панелями, оставляя без глобальной реконструкции системы климат-контроля и вертикальных инженерных коммуникаций, – делится опытом Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро Syntaxis. – В таком случае затраты сводятся к базовому минимуму, но результат модернизации нередко оставляет желать лучшего, а круг потенциальных арендаторов значительно сужается».

Что мешает зеленеть

Есть и другие сложности. По словам Ирины Евдокимовой, руководителя проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG, у арендаторов уже сформировался запрос на более экологичные офисные пространства. Зеленая сертификация офисных зданий старой формации возможна при соблюдении ряда условий: эффективное использование ресурсов; утилизация и переработка отходов; использование природных, возобновляемых и перерабатываемых для повторного использования материалов; учет качества жизни и работы персонала при проектировании, строительстве и эксплуатации. При соблюдении данных требований любое здание считается зеленым вне зависимости от года постройки и типа. По сравнению с новыми объектами, в которых на этапе строительства уже заложены принципы зеленого офиса, в административных зданиях старого формата их внедрение может потребовать дополнительных финансовых и временных затрат.

Дарья Петрова, старший консультант отдела устойчивого развития CBRE, предупреждает: «С зеленой сертификацией могут возникнуть сложности. Например, большинство стандартов сертификации требуют доказать отсутствие в каркасе здания и применяемых строительных материалах таких вредных субстанций, как асбест и полихробифенилы. В случае со старым фондом это крайне сложно, так как первые ограничения появились только в начале 2000-х гг. В таком случае, например, здание точно не получит сертификат здорового строительства WELL Building Standard. Некоторые сертификаты получить проще: достаточно доказать отсутствие асбестсодержащих материалов. Но даже старые здания можно озеленить. На это и нацелены глобальные соглашения по устойчивости климата: 95% существующих зданий будут еще использоваться до 2050 г. Необходимо принимать решения по их совершенствованию, а также по сокращению эмиссии СО2. Задачу можно частично решить заменой инженерных систем, но не стоит забывать про новые решения». Такие, как зеленые кровли, мониторы качества внутреннего воздуха, альтернативный цемент, встроенные системы сбора и очищения воды, умное остекление и т. д. Применение зеленых технологий влечет за собой увеличение фактических затрат на проектирование и строительство объекта на 0,3–12% (проекты нового строительства).