Строить все дороже
Один из факторов роста цен на новое жилье – рост себестоимости строительства, но дело не только в немЦены на новостройки с допандемийных времен, как правило, только росли. Если сравнить январь 2020 г. (коронавирус пришел в Россию в марте) и февраль 2022 г., то стоимость 1 кв. м на первичном рынке выросла в старых границах Москвы и новой Москве на 60 и 58%, а в области – на 68%. К началу марта было 339 000, 210 900 и 151 900 руб. за 1 кв. м соответственно, по данным ЦИАНа. «Существенное удорожание стоимости строительных материалов и увеличение расходов на рабочую силу и персонал», – называет основные причины Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
По оценке Владимира Щекина, совладельца группы «Родина», средняя себестоимость строительства жилых многоквартирных домов с начала 2020 г. по конец 2021 г. в Москве увеличилась на 25%. По мнению гендиректора Globecost.com Андрея Орловского, удорожание доходит до 30%. «Показатель сильно зависит от проекта застройки и его класса, – уточняет Щекин. – Чем выше класс, тем дороже строительные, кровельные, отделочные материалы, оборудование, фурнитура и т. д. В проектах бизнес-класса с учетом роста издержек на импортные позиции в строительной смете рост себестоимости может достигнуть 30–35%». В отдельных проектах высокой ценовой категории показатели еще выше. Например, как рассказал «Ведомости. Недвижимости» управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон, в ЖК «Композиция 24» на Шаболовской за два года квартиры подорожали на 80%, рост цен на работы с 2019 г. составил 120% и на строительные материалы – от 40 до 110%.
Динамика зависит и от региональных особенностей. По словам Максима Молодцова, директора по продажам «Брусники», инфляция вкупе с удорожанием стройматериалов и монтажных работ способствовала росту цены за 2021 г. в проектах компании в среднем по РФ на 14%, в Московском регионе – на 35%. По словам Аркадия Астрахана, гендиректора УРС, члена Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири, в Иркутске себестоимость строительства выросла почти в 2 раза (без учета стоимости земли, инженерных коммуникаций и цены денег по проектному финансированию).
Рост себестоимости отразился и на госконтрактах. По данным национального объединения строителей «Нострой», количество заключенных госконтрактов в строительстве снижалось с 219 304 в 2019 г. до 195 342 в 2020 г. и 193 073 в 2021 г. А вот динамика контрактов расторгнутых оказалась ровно противоположной. В 2019 г. были прекращены 15,3% контрактов, в 2020 г. – 17,9%, в 2021 г. – 19,8%. «Основная причина расторжения – цена строительства не соответствует рынку», – говорится в отчете «Ностроя».
Цены и спрос: неудержимые
Ожидания, что повышенный интерес к покупке жилья угаснет по мере роста цен и сворачивания льготной ипотеки, не оправдались. Рост цен и количества сделок на первичном рынке жилья Московского региона продолжился в первые месяцы 2022 г. – и бьет все рекорды.
По данным ЦИАНа, за два с небольшим года жилье на первичном рынке Московского региона подорожало более чем в полтора раза – на 61%. В административных границах Москвы рост составил 54%, с 200 000 до 308 900 руб. за 1 кв. м. В области стоимость увеличилась на 68%: если в начале 2020 г. было 90 200 руб. за 1 кв. м, то к концу нынешней зимы цена пробила отметку в 150 000 руб.
Похожие данные приводит Татьяна Майорова, гендиректор сервиса «Синица»: «Рост цен во всех локациях». По ее словам, к началу марта в границах старой Москвы 1 кв. м стоил 345 500 руб., в но
Ценовой галоп не останавливает покупателей. По статистике московского Росреестра, число зарегистрированных в Москве ДДУ даже в карантинном 2020-м превысило показатель 2019 г. (82 750 и 81 578 соответственно). В 2021 г. ведомство зарегистрировало на 19% больше – 98 770 сделок. Начало текущего года принесло новые «рекорды»: январский показатель в 6811 ДДУ стал максимальным в сравнении с аналогичным периодом предыдущих четырех лет.вой Москве – 217 200 руб. В ближнем поясе МО – 178 500 руб.
В резко изменившихся геополитических и макроэкономических условиях делать прогнозы эксперты не спешат, хотя многие готовы признать недвижимость «гаванью» для сохранения капиталов. «Ситуация на рынке будет зависеть от глубины кризиса, включая степень падения доходов населения и сокращения рабочих мест, продолжительности периода высоких ипотечных ставок, масштабов и условий поддержки ипотечных заемщиков, масштабов и темпов инфляции и обесценивания национальной валюты. Повторения бурного спроса начала 2015 г., когда люди бросились сохранять сбережения в квадратных метрах, случиться не должно», – считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. «По крайней мере, я бы не советовал сейчас покупать недвижимость с инвестиционной целью. Риск остановки строительства или как минимум переноса сроков ввода сейчас достаточно велик. Покупать квартиру в проекте на этапе котлована не разумно», – говорит эксперт.
Дело не в материалах
Только за 2021 г. вдвое выросли цены на металлопрокат, прежде всего арматуру. Двукратно увеличилась стоимость песка и гравия – динамика впечатляющая. Отделочные материалы подорожали на 40–50%, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
По данным аналитиков «Ностроя», кирпич за год подорожал на 37,7%, обрезная доска – на 42,2%, битум – на 42,9%, кровельный материал – на 30,3%. Плиты перекрытия стали стоить больше на четверть, а раствор и бетон – на 16,8 и 15,4% соответственно.
Тем не менее некоторые эксперты уверены, что вклад роста цен на стройматериалы в подорожание жилья не столь уж и существен. Как рассказала «Ведомости. Недвижимости» Оксана Федосеева, руководитель департамента продаж СЗ «Катуар девелопмент», цены в проекте ЖК «Катуар» растут в соответствии с планом продаж и зависят от стадии готовности (за 1,5 года ценник вырос примерно на 25%). «Цикл проекта достаточно длинный, в план продаж закладываются все риски, тем более что с 2019 г. работа ведется по проектному финансированию, пока производить корректировки не нужно», – говорит она. Сибренков также считает, что себестоимость не единственный фактор: «Огромное влияние на стоимость жилья оказал дисбаланс спроса и предложения – ожидая повышения ставок и прекращения действия льготной ипотеки и дальнейшего роста цен, большое количество покупателей стремилось приобрести жилье по текущим ценам и условиям. Ажиотажный спрос выбрал самые ликвидные лоты, а объемы строительства по-прежнему невелики. Все это в совокупности толкало цены вверх».
По оценке Орловского, прямой эффект от увеличения стоимости материалов составил около 17%. «Мы видим и косвенные факторы, которые так или иначе влияют на стоимость материалов: логистические затраты, общая инфляция, колебания курсов валют», – добавляет он. Гендиректор компании «Холсим» (бывший «Лафарж Холсим») Максим Гончаров уточняет, что в структуре себестоимости затраты на стройматериалы невелики: «Доля цемента, базового материала, от 3 до 5%. По оценкам Минпромторга, в 2020 г. рост стоимости стройматериалов увеличил рыночные цены на жилье не более чем на 2%, доля цемента в стоимости 1 кв. м жилья составила 3,9%». По мнению Гончарова, себестоимость новостроек больше зависит от стоимости земли, проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, подведения коммуникаций и подключения к сетям, налоговых отчислений. Доля этих расходов в цене 1 кв. м – более 70%. Поэтому увеличение стоимости любой из упомянутых составляющих напрямую влияет на итоговую цену жилья.
Фатальный ФОТ
По оценке Щекина, «затраты на труд» сейчас – 20–21% в общей стоимости проекта. Заработные платы растут как на стройке, так и на производстве комплектующих.
Юрий Ковтун, гендиректор компании Cersanit в России, отмечает отток рабочих рук с производства. «Смена образа жизни у молодого поколения, стремление работать из дома или онлайн влияют на ситуацию, – рассказывает он. – В середине 2020 г. мы подняли зарплаты рабочим на 10–17%, в 2021 г. рост составил около 7–10%. И это общая для всех регионов России тенденция».
Но главное – пандемия изрядно проредила мощную армию мигрантов на стройках РФ. «Доля иностранной рабочей силы зависит от объекта. Однако ее сокращение отмечают практически все генподрядные организации, – говорит Андрей Зимонов, директор по строительству ГК «Гранель». – Если в 2019 г. мигрантов на стройке было в среднем 60–70%, то сейчас показатель снизился на ряде проектов до 40%».
Попытки заполнить образовавшиеся вакансии сложно назвать успешными. По данным «Авито Работы», количество вакансий в сфере строительства по России за 2021 г. увеличилось на 24% по сравнению с 2020 г., а рост с 2019 г. составил 142%. В то же время так называемая соискательская активность в стране в 2021 г. выросла лишь на 10%, а с 2019 г. – на 92%. «Есть серьезный дефицит каменщиков, сварщиков, монтажников окон, монолитчиков. У некоторых генподрядных организаций он носит критичный характер. Также ощущается нехватка плиточников, электриков, сантехников, разнорабочих», – рассказывает Зимонов.
В этих условиях еще одна «плохая новость» состоит в том, что вряд ли можно ожидать значительный приток российских строителей нового поколения. По данным «Ностроя», выпуск специалистов в последние годы неуклонно снижался. Если в 2019 г. строительные специальности получили 21 678 человек, то в 2020 г. из стен учебных заведений их вышло 20 534, а в 2021 г. – 20 072. За три года лишь 25 500 (или 41%) выпускников колледжей пришли работать в отрасль.
Пришлось повышать зарплаты. По данным Зимонова, по сравнению с 2019 г. зарплаты рабочих в Московском регионе выросли минимум на 30%, а в некоторых случаях – в 2 раза. Наибольший рост оплаты труда зафиксирован у каменщиков, сварщиков, монтажников окон, монолитчиков. «В ближайшие год-два стоимость труда рабочих может вырасти до 40% и выше», – прогнозирует эксперт. «В целом по РФ медианная зарплата в группе профессий «Строительство» в 2021 г. увеличилась на 13% по сравнению с 2020 г. и составила 45 000 руб. Если сравнивать с показателями 2019 г., это рост на 15 000 руб.», – оценивает Дмитрий Пучков, руководитель по развитию «Авито Работы».
Впрочем, и этот рост во многих регионах не позволил достичь хотя бы среднерыночной зарплаты в среднем по региону. Как показали исследования «Ностроя», лишь в ДФО и СЗФО средний размер установленной заработной платы строителя 4-го разряда в 2021 г. превысил среднюю рыночную заработную плату в том или ином регионе.
Отрасль ручного труда
Одной из главных мер снижения себестоимости строительства на всех уровнях ожидаемо называют автоматизацию и цифровизацию. Замена ручного труда необходима, но говорить о повсеместной передаче тяжелой работы роботам преждевременно, считают эксперты. Зимонов уверен, что в ближайшей перспективе технологии вряд ли в целом заменят ручной труд. Доля механизации в строительной отрасли будет расти постепенно, на 3–5% в год. Правда, генподрядные организации, которые не будут ее внедрять, начнут проигрывать в конкурентной борьбе, добавляет эксперт. С ним соглашается Пучков: «Из-за оттока мигрантов, демографической ямы 1990-х и резкого увеличения объемов строительства замена ручного труда механизированным стала вынужденной мерой, поскольку квалифицированных кадров не хватает. Однако в сфере строительства ручной труд все еще остается необходимым».
«В условиях истончающейся маржинальности становятся приоритетом применение цифровых решений, направленных на ускорение непроизводственных процессов (закупки, документирование, контроль качества и приемка работ, оформление исполнительной документации и др.), и повышение производительности труда инженерно-технических работников (ИТР)», – уверен Виталий Березка, главный управляющий PlanRadar в России и странах СНГ. Он приводит в пример специальные приложения для контроля качества и постановки задач, которые автоматизируют рутинные операции и могут экономить 5–7 часов работы инженеров еженедельно. Если исходить из средней зарплаты ИТР в 120 000 руб. в месяц, то экономия за год может составить 250 000–270 000 руб., что в масштабах одного проекта приводит к экономии до 3 млн руб. в год.
Еще один путь снижения себестоимости – оптимизация с помощью современных цифровых технологий расхода тех самых дорожающих материалов. «Среди преимуществ технологии информационного моделирования (которая с этого года стала обязательной для проектов с государственным участием) как раз широкие возможности сокращать затраты, – говорит Денис Купцов, региональный директор направления «Технологии для строительства» Trimble. – Например, можно снизить себестоимость каркаса, а кроме того, добиться роста производительности при проектировании, производстве и монтаже. То есть надо меньше бетона и стали, снижается вероятность использования неквалифицированной рабочей силы. Это позволяет уменьшить накладные расходы, снизить арендную плату за использование техники на стройплощадке».
Опрошенные «Ведомости. Недвижимостью» архитекторы уверены, что уход с российского рынка компании Autodesk не перекроет возможности для использования технологий. Во-первых, у многих продолжает действовать лицензия на использование ПО. Во-вторых, на рынке достаточно альтернативных продуктов, которые не сильно отличаются функционалом и даже интерфейсом. В-третьих, вполне возможно, что компании вернутся к старой практике использования пиратских программ и оборудования. Наконец, поиск и внедрение новых программ займет не столь уж много времени.
Впрочем, внедрение технологий информационного моделирования пока идет ни шатко ни валко. По данным исследования «Ностроя», в 2021 г. лишь 20% строительных организаций применяли ТИМ и еще 15% находились в стадии внедрения. А в числе контрактов, заключенных после 1 января 2022 г. и подпадающих под условия постановления правительства № 331 от 5 марта 2021 г., 82% оказались без применения ТИМ.
Новая реальность
Один из решающих факторов сейчас – зависимость от импорта. Не случайно в числе мер господдержки те, которые касаются замены в проектах импортной продукции (без увеличения стоимости строительства). Как рассказал Александр Царев, гендиректор завода металлоконструкций МАМИ, за последнюю неделю на этот товар цены поднялись на 7–10% и это не предел. Крупнейший производитель стали в Европе – ArcelorMittal – уже поднял цены на 180 евро (до 1150 евро за тонну) и приостановил добычу на некоторых своих рудниках. «Нас ждет дефицит металла и еще больший рост стоимости строительства», – прогнозирует Царев.
По словам эксперта, импортозамещение на рынке металла в России нужно разве что для нержавейки: «Остальные металлы мы производим сами. Да и в целом около 90% материалов, используемых на стройках, – российская продукция. Но для полного перехода потребуются серьезные инвестиции и около двух лет».
Андрей Воронин, коммерческий директор компании Estima (производитель керамогранита), говорит о том, что импортозамещение в ближайшей перспективе крайне сложно «в части глазурей, гранили, чернил и запчастей для импортного оборудования»: «Здесь мы останемся зависимыми, надо искать варианты договариваться». Что касается готовой продукции, то, по его мнению, российские производители керамогранита смогут «занять достойное место в домах потребителей», если найдут полноценную замену для сырья из Европы и смогут сохранить бизнес. По оценке Воронина, рост цены на керамическом рынке при сохранении текущего курса и ограничений в поставках импортного сырья к концу года составит от 30 до 50%.
Любая остановка производства означает потери
Андрей Воронин, коммерческий директор компании Estima: «В краткосрочной перспективе основные наши задачи – сохранить сотрудников и поддержать партнеров, иметь подушки безопасности на 3–6 месяцев с точки зрения как финансов, так и сырья. Мы временно приостановили набор новых сотрудников и свернули ряд программ, направленных на развитие. В моменте это основная проблема, так как основные поставщики сырья и логистических услуг пытаются перевести все отгрузки на предоплату. Где это возможно, стараемся переводить на предоплату наших заказчиков. Закрываем кредитные продукты, которые начинают съедать прибыль компании. Цель – иметь подушку в финансах.
Уйти от сырьевой импортной зависимости сложнее. Глина, шпат и каолин поставлялись с Украины. Это касается большинства производителей керамики в России, учитывая, что прямых заменителей части продуктов у нас, к сожалению, нет, а мощности российских карьеров ограниченны.
Для рынка керамики критично важным для эффективного производства иметь его 100%-ную загрузку и работу без остановки печей. Любая остановка автоматически ведет за собой значимые потери и требует корректировки цен и затрат. Мы сформировали производственную программу по апрель. Понимаем, как будем действовать в мае – июне в случае отсутствия тех или иных сырьевых компонентов, чтобы сохранять производство. Дальше пока не заглядываем. Потенциальной точкой роста для нас становится снижение импорта дорогой итальянской и испанской плитки крупного формата – нам есть что предложить российскому потребителю взамен. Мы активно инвестировали в модернизацию производства в течение последних двух лет и готовы поддержать импортозамещение в высоком ценовом сегменте».
Официально про импортозамещение
«Процесс импортозамещения в отрасли начался еще в 2015 г., можно утверждать, что в Москве строительство, которое финансируется за счет городского бюджета, ведется практически полностью с применением материалов российского производства», – комментирует Игорь Войстратенко, председатель Мосгосстройнадзора. На стадии возведения несущих и ограждающих конструкций зданий доля использования материалов, произведенных в России, приближается к 100%. На объектах инвестиционного заказа используются как российские, так и импортные материалы, но зарубежные применяются в основном на стадии фасадных работ и отделки готовых помещений.
«При монтаже инженерных систем застройщики все активнее используют оборудование, сделанное в России, – отмечает Войстратенко. – За последние годы почти на всех инвестиционных объектах начали устанавливать насосное оборудование, терморегуляторы для приборов отопления, кабельную продукцию и приборы отопления для общественных помещений, производство которых налажено или локализовано на территории РФ. Остается высокой (до 80%) доля лифтового оборудования, систем вентиляции и кондиционирования импортного производства».
Дома по программе реновации строятся с использованием российской продукции. Применение зарубежных инженерных систем и материалов допускается только по согласованию с департаментом строительства города Москвы в исключительных случаях.
Войстратенко также подчеркнул, что инспекторы Мосгосстройнадзора и специалисты подведомственного Центра экспертиз, исследований и испытаний (ГБУ ЦЭИИС) руководствуются едиными критериями при оценке качества строительных материалов и инженерного оборудования вне зависимости от страны происхождения. Так, сотрудники ЦЭИИС при проведении исследований не имеют информации, материалы каких производителей проверяют, все абсолютно анонимно.
«Сегодня стройка более чем на 95% независима от внешнего рынка. Потребности в части транспорта и оборудования обеспечены Россией и Белоруссией, техника любой сложности доступна на заводах Китая и частично РФ. Все основные материалы – металл, бетон, фанера – российского производства. Импорт касается только отдельных образцов техники и оборудования, некоторых отделочных материалов, без которых можно обойтись», – заявил Андрей Бочкарев, заммэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства (говорится в распространенном пресс-службой стройкомплекса пресс-релизе).