Екатеринбург: девелопмент без барьеров

В условиях неопределенности и турбулентности устойчивую модель развития девелоперскому бизнесу обеспечивает эффективное взаимодействие с властью. Как построить такой диалог с соблюдением интересов всех заинтересованных сторон: и города, и застройщиков, и жителей – на примере Екатеринбурга «Ведомостям» (16+) рассказали девелоперы Уральского федерального округа (УрФО).

Конструктивный диалог

Меры поддержки и развития жилищного строительства, принятые правительством РФ, стимулируют застройщиков вести градостроительную проработку новых территорий и увеличивать портфель реализуемых проектов, отмечал министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. Так, ввод жилья в УрФО растет уже четвертый год подряд, рассказал «Ведомостям» полномочный представитель президента РФ в Уральском федеральном округе Владимир Якушев. Если по итогам 2018 года в округе введено 5,9 млн кв. м жилья, то в 2021 году – 7,6 млн кв. м. За пять месяцев 2022 года показатель составил уже 3,06 млн кв. м, это на 37 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. «Нужны ли дополнительные стимулирования отрасли – покажет время. Многие решения приняты относительно недавно, нужно посмотреть, как на них отреагирует рынок жилья», – сказал он.

Однако и муниципальные власти на местном уровне создают условия для развития российского девелопмента. Примером эффективного диалога бизнеса и городской администрации служит Екатеринбург, где работа с девелоперами ведется еженедельно в штабном режиме, сообщили участники рынка. «Администрация Екатеринбурга активно взаимодействовала с застройщиками и в «ковидную» эпоху, а в новой экономической реальности произошли действительно революционные в хорошем смысле события. Профильный вице-мэр еженедельно ведет работу по каждому застройщику, каждому объекту: узнает, что мешает, что нужно сделать для своевременного ввода, берет вопросы на контроль», – рассказал «Ведомостям» глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. Все в городе понимают важность строительной отрасли как драйвера экономики, отметила, в свою очередь, вице-президент и член правления Российской гильдии риэлторов, президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова (г. Екатеринбург). «Идет работа по реализации федеральных инициатив во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями, в сокращении сроков согласований», ‒пояснила она в беседе с «Ведомостями».

В частности, в конце 2021 года в Екатеринбурге откорректировали генплан, который принимался в июне 2004 года, до утверждения актуальной редакции Градостроительного кодекса РФ. В документ внесли изменения на основе новых местных нормативов, он определил территории для развития жилищного строительства и тенденции на период до 2025 года. «Эффективная градостроительная политика помогает реализовывать современные пространственные концепции, сохраняя при этом достойную экономику проектов», ‒ подчеркнула директор филиала девелоперской компании «Брусника» в Екатеринбурге Наталия Лушникова.

Десять дней на сети

Сэкономить время и снизить себестоимость строек екатеринбургским застройщикам помогает сокращение сроков согласования строительной документации по подключению объектов к городским сетям. «Глава города Алексей Орлов поручил заключить соглашение о сокращении сроков согласования проектной документации, связанной с сетями, с 30 до 10 дней. Сегодня все крупнейшие сетевые организации, подразделения администрации, переходят на новый десятидневный регламент. Это для стройотрасли большой шаг вперед и, насколько нам известно, одно из немногих подобных соглашений в России», – рассказал Трапезников. Помимо этого, сейчас администрация Екатеринбурга разрабатывает нормы, которые позволят облегчить и удешевить процедуры по переносу или переустройству коммуникаций, подключения объектов к инженерным сетям, рассказали участники рынка.

«Безусловно, позитивный опыт Екатеринбурга по снижению административных барьеров при подключении объектов к инженерным сетям должен быть изучен Минстроем и региональными ведомствами. Это касается и самих решений, и выстроенного механизма взаимодействия между исполнительной властью, отраслевым сообществом и сетевыми организациями», – высказал мнение в беседе с «Ведомостями» совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District, Московский регион) Владимир Щекин.

Дворы без машин

Еще одна новелла администрации Екатеринбурга связана с введением дифференцированного подхода к парковочным нормативам. Его в октябре прошлого года на форуме 100+ Technobuild (18+) предлагал внедрить ряд экспертов. И власти прислушались. В частности, при проектировании многоквартирной жилой застройки по соседству с остановками общественного транспорта допускается снизить минимальный показатель на 25 %. Кроме того, понижающий парковочный коэффициент (от 15 % до 25 %) практикуется при проектировании жилой застройки, в составе которой есть объекты коммерческого назначения. При этом парковки для объектов коммерческого назначения могут использоваться самими жителями.

«При разработке проекта планировки территории для одного из наших новых проектов в центре Екатеринбурга мы применили понижающий коэффициент. Полагаем, что дифференцированный парковочный норматив ‒ один из наиболее прогрессивных подходов к развитию территорий. Очевидно, что без него в регионах невозможно реализовывать качественные градостроительные концепции. Девелоперы будут плодить районы, в которых высотки окружены полями машиномест», – рассказывает Наталия Лушникова.

Лозунг «Каждой квартире – по парковочному месту» давно устарел, современные города заинтересованы в снижении числа автомобилей, считает коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала в Москве) Дмитрий Голев. По его словам, высокий парковочный норматив ведет к реализации градостроительных концепций с многоуровневыми наземными стоянками на окраине застройки, которыми мало кто пользуется. «Что касается подземных паркингов, то у девелоперов часто возникают сложности с реализацией всех спроектированных там машиномест. Я считаю, что ограничение автомобилизации – процесс закономерный и неизбежный. Должен быть дифференцированный подход к парковочному нормативу (чем дальше от центра, тем он может быть больше)», – считает собеседник «Ведомостей».

Кризис не помеха

Меры, которые предприняла мэрия Екатеринбурга, позитивно повлияли на строительную отрасль, в результате даже в условиях экономической неопределенности регион наращивает объемы строительства, рассказали «Ведомостям» девелоперы региона. Так, по состоянию на июнь 2022 года в городе выдано разрешений на строительство 1 150 018,68 кв. м жилья, что на 8,32 % больше по сравнению с аналогичным периодом 2021 года (тогда 1 061 689,84 кв. м).

«Объем жилья в стадии строительства в Екатеринбурге находится на уровне 3,5 млн кв. м (середина 2021 ‒ 3 млн). И можно ожидать, что итоговые показатели по завершенному строительству в 2022‒2023 гг. в городе будут хорошими. Екатеринбург и регионы Урала в последние годы наращивали инвестиции в новые проекты», – рассказал начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. В целом, в 2022 г. в Свердловской области ожидается ввод 3,5 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2021 году было построено 2,9 млн кв. м, что  на 18 % превышает итоги 2020 года.

Сейчас в Екатеринбурге работают около 40 застройщиков, при этом город уходит от точечных проектов к комплексному освоению территорий, отметили в Уральской палате недвижимости. В последние два месяца цены на рынке новостроек Екатеринбурга стабилизировались в диапазоне 120‒125 тыс. рублей за 1 кв. м. С начала 2022 года стоимость «квадрата» выросла на 15 %, уточнили аналитики компании.

Для стройотрасли Урала март и апрель 2022 года оказались не самыми простыми, но рынок уже восстанавливается, сообщила Козлова. «Ухода с рынка девелоперов мы не наблюдаем. Застройщики заговорили о стабилизации, при этом важным окажется ответ на вопрос, каким будет спрос в августе», – сказала она.