Спецпроект

Меняю виллу за границей на особняк за городом

Как меняется спрос на загородную недвижимость
Максим Стулов / Ведомости

Самый востребованный продукт на подмосковном загородном рынке – дом премиум-класса с участком. Почти по всем направлениям от Москвы предложение «вымылось» с начала года примерно на треть. Недвижимость берут как для себя – в этом случае предпочитают максимально готовые лоты в организованных поселках – либо как объект точечных инвестиций, тогда выбирают самые ликвидные земельные предложения с подрядом на строительство. И почти обязательно при покупке используют ипотеку.

Дорого да мило

Согласно исследованию «Дом.РФ» и ВЦИОМ, 45,4 млн семей в России считают для себя идеальным проживание в собственном доме, 2,8 млн семей планируют построить такой дом в ближайшие пять лет. Важными факторами планирующейся покупки загородной недвижимости, кроме желания быть ближе к природе, являются: юридическая чистота документов, подведенные коммуникации, готовность дома и разумная – в глазах клиента – цена.

Московская область, Одинцовский городской округ /Максим Стулов / Ведомости

На 13 подмосковных направлениях предложение домов с начала года уменьшилось примерно на 30 %, небольшой прирост наблюдался только на Пятницком и Щелковском шоссе (13 % и 5 % соответственно), подсчитал ЦИАН. Сейчас, по данным «Инком-недвижимости», на разном удалении от Москвы экспонируется 3400 коттеджей и участков с подрядом на строительство (минус 19 % за год), 1100 таунхаусов и дуплексов (минус 39 % за год) и 31 900 участков без подряда (за год число объектов в продажах не изменилось). Подавляющее число лотов относится к экономклассу (78 %), комфорт-класс занимает 15 %, бизнес-класс – 4 %, а объектов элитной недвижимости – всего 3 %, но они раскупаются лучше всего, единодушны риэлторы. По данным аналитического центра «Галс-Девелопмент», на западном направлении (удаленность от МКАД до 40 км) на экспозиции в первом полугодии находилось 1600 лотов. Существенная доля приходилась на Новорижское и Рублево-Успенское шоссе (42 % и 34 % соответственно), на Ильинское – всего 12 %. В структуре предложения доминировали особняки площадью более 500 кв. м, домов небольшой площади (до 300 кв. м) было не более 7 %.

«КП «Березки River Village» на Рублево-Успенском шоссе /пресс-служба ГК «Галс-Девелопмент»

К лету аналитики ЦИАН зафиксировали резкий скачок спроса на дома за городом стоимостью от 50 млн руб. В мае число просмотров объявлений по сравнению с предыдущими месяцами года выросло на 260 % (в 2,5 раза). Опрошенные брокеры этот тренд подтвердили: после того, как в марте – апреле продажи встали, в последний месяц весны и с началом лета спрос наконец начал радовать продавцов. «На Рублево-Успенском шоссе один точечный девелопер выставил в июне на продажу три дома стоимостью $8 млн, спустя три недели за два из них был внесен задаток», – рассказал риэлтор Михаил Долгов.

Спрос в других сегментах риэлторов не радовал. В приватных разговорах брокеры жаловались, что клиенты сейчас особенно тщательно изучают предложение, просматривая огромное количество альтернатив, и очень взвешенно принимают решение. Растет число так называемых мечтательных покупателей , которые могут бесконечно долго откладывать сделку.

Данные «Инком-недвижимости»

По данным «Инком-недвижимости», средняя стоимость коттеджа/участка с подрядом составляет 32 млн руб., за год она выросла на 32 %. Таунхаусы и дуплексы подорожали на 36 % – до 22 млн руб., участки без подряда – на 4 % до 3,8 млн руб. Скидок на первичном рынке почти нет: при условии 100%-ной оплаты или привлечения ипотеки покупателю могут «простить» максимум 7 %, но обычно – 3 %.

Говоря об очевидных причинах вымывания предложения, опрошенные «Ведомостями» эксперты сходятся в одном: в связи с текущей ситуацией люди отказываются от отдыха за рубежом в пользу отдыха на природе в загородном (или пригородном) доме; плюс те, кто успел положить деньги на депозит под 20 % годовых в рублях, сейчас получают дивиденды, а новые вклады могут быть менее выгодны, чем инвестиции в недвижимость. Доходность таких инвестиций – при условии «попадания» в правильный проект – может превышать 100 % годовых, но в среднем колеблется в районе 30–40 %. Риски, конечно, выше, чем при аналогичных вложениях в городскую недвижимость или даже в фондовый рынок, но их можно минимизировать, диверсифицируя предложение. Поэтому девелоперы выводят в продажу строящиеся поселки не полностью, а очередями, точечные инвесторы также могут предлагать «продукты» разной степени готовности: от участков без подряда (УБП) до готовых домов.

События 24 февраля подтолкнули ряд клиентов ускориться с покупкой, отмечают эксперты. На рынке увеличилось число показов, правда, в реальные сделки они переходят гораздо труднее, чем раньше, признают риэлторы. Основное покупательское ядро – это представители поколения Y (те, кто родился с 1981 до 2000 гг.), которые «хотят всё сразу», они требовательны и избалованны. Качественный состав клиентов остался прежним: регионалы, чиновники, бизнесмены. Оптимальный продукт для таких потребителей – дом в организованном поселке,  с рациональной планировкой, на расстоянии от 10 до 30 км от МКАД и желательно с выгодной ипотекой,  в который можно въехать и жить спустя несколько месяцев после заключения договора купли-продажи (ДКП).

Еще один довольно распространенный круг покупателей – это люди возраста 50+. Они, как правило, уже вырастили детей и хотят перебраться ближе к природе, купить за городом дом, например, продав городскую квартиру. Им не нужны большие резиденции, они требуют комфортный дом разумной площади, где удобно жить, а хлопоты по его эксплуатации можно поручить профессионалам, которых предоставит управляющая компания.

Одним из таких объектов, идеально подпадающим под самые важные требования, является новый проект компании «Галс-Девелопмент» – коттеджный поселок премиум-класса «Маслово Forest Club» в Одинцовском районе (28 км от МКАД по Ильинскому шоссе). Новых проектов в этой локации практически нет, то, что экспонируется сейчас на рынке, – в основном вторичные предложения.

Место престижное, рядом Николина гора, которая с советских времен является элитным анклавом столичного пригорода. Известна она своим «интеллигентским флёром»: среди известных ее жителей были и знаменитые актеры, и режиссеры, писатели и деятели науки и искусства. Среди них – композитор Сергей Прокофьев, авиаконструктор Андрей Туполев, писатели Сергей Михалков и Викентий Вересаев, физик и нобелевский лауреат Петр Капица.

Композитор Сергей Прокофьев и Мира Мендельсон-Проковьева /Николина Гора. 1946 год/ Wikimedia

Сейчас тут целая «россыпь» отличных школ и гимназий, не говоря уже о ресторанах и прочей инфраструктуре.

Изюминка «Маслово Forest Club», объединяющего 119 домов (каждый площадью примерно 200 кв. м) с участками от 10 до 20 соток на престижной Ильинке, – современная архитектура. Часть домов стилизована под так называемый органический стиль, который ввел в моду Фрэнк Ллойд Райт. Такие загородные творения придутся по вкусу людям, которые отдают предпочтение продуманным планировкам, природному окружению (рядом лес и река Серебрянка) и качественной «начинке».  Все коттеджи двухэтажные со свободной эргономичной планировкой. Она включает просторную кухню-гостиную с панорамными окнами и террасой, мастер-спальни с ванными комнатами и гардеробными, кабинет, детскую и кладовую, во всех домах есть возможность установить дровяной камин. Все центральные коммуникации будут подведены, дом сдается с оборудованной котельной. Кроме того, девелопер по запросу покупателя сможет достроить к типовому проекту навес над парковочным местом, крышу над террасой и сделать благоустройство участка по индивидуальному проекту.

В «Маслово Forest Club», помимо детских площадок, work-out и мест для выгула домашних питомцев, будет свой прогулочный бульвар, переходящий в лесную тропу, и сеть велодорог площадью более 1,5 км. Собственная благоустроенная территория в 5 га – это безусловный плюс проекта и его выгодное отличие от других: немногие поселки этим располагают.

Кроме того, жители «Маслово Forest Club» будут иметь преимущества в пользовании премиальной инфраструктурой находящегося поблизости элитного поселка «Березки River Village»: определение ребенка в Кембриджскую школу и детский сад, бронь льда на круглогодичной ледовой арене, приобретение клубной карты в строящемся wellness-центре с открытым подогреваемым бассейном и т. д.

Все заботы по эксплуатации поселка и решению ежедневных задач жителей возьмет на себя управляющая компания, общение с которой будет происходить через мобильное приложение. Планируемый срок ввода первых двух очередей – третий квартал 2023 г., окончание всего строительства – 2025 г..

Средние расценки за коммунальное и прочее обслуживание в организованных поселках сейчас варьируются от 5000–6000 руб. за экономкласс до более чем 30 000 руб. в проектах премиум-сегмента. В дорогих локациях все хлопоты берет на себя созданная застройщиком управляющая компания, в остальных случаях жильцам приходится организовываться и решать свои проблемы самим.

Дом в кредит

По подсчетам риэлторов, 90 % потенциальных приобретателей загородной недвижимости рассматривают кредитные средства как обязательный элемент покупки. Без такого подспорья продажи в отдельных сегментах (прежде всего недорогого загородного жилья) почти не идут, признают опрошенные риэлторы. Среди банков, активно выдающих загородную ипотеку, –  банк ВТБ (ПАО), ПАО «Сбербанк России» и АО «Дом.РФ».

По статистике ВТБ, по итогам первого полугодия в банке зафиксировали рост спроса на загородную недвижимость примерно на 50 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года: более 3100 заемщиков оформили кредиты на такие объекты. Объем сделок превысил 15,4 млрд рублей, что почти на 70 % больше, чем в первом полугодии 2021 г.  Регионами-лидерами по объему выданных средств, по данным ВТБ, стали Москва и область, Республика Татарстан и Ростовская область.

По данным пресс-службы «Сбера», с начала 2022 г. банком было выдано 13 714 кредитов на загородную недвижимость на 28 млрд руб. При этом средний чек на подмосковные сотки почти в 2,5 раза превышает размер кредита в общем по России: 4,9 млн руб. против 2 млн руб. Выдачи у кредитной организации «Дома.РФ» скромнее: 1500 кредитов на сумму 6,7 млрд руб. (по данным пресс-службы). Однако банк рассматривает рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) как одно из приоритетных направлений и уверен в высоком потенциале его развития. «По данным опросов, более половины российских семей хотели бы жить в индивидуальных домах. На частные дома сейчас приходится примерно половина всего ввода жилья, – объясняет Алексей Косяков, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ». – Но развитие ИЖС сдерживается низким проникновением ипотеки, на индивидуальное строительство выдается лишь около 2 % всех ипотечных кредитов».

«В январе и до повышения ключевой ставки ЦБ доля ипотечных сделок в ГК «Галс-Девелопмент» была на уровне предыдущего года. В марте и апреле она закономерно снизилась, а с мая мы снова наблюдаем рост.  Сейчас доля ипотеки в городских и загородных проектах компании составляет около 30 %. На покупку коттеджей в «Маслово Forest Club» будут действовать выгодные финансовые условия: ипотечная ставка от 10,9 %*, при том что среднерыночная ставка на покупку загородной недвижимости сегодня составляет 12 %. В скором времени мы также анонсируем интересные предложения по субсидированной ипотеке от нашего финансового партнера банка ВТБ», – комментирует Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент».

Аналитики сходятся во мнении, что если застройщик предлагает специальные ипотечные условия, то число сделок возрастает кратно. Чем дешевле ипотека, тем сильнее (до 20 %, по оценкам риэлторов) она подстегивает продажи загородной недвижимости, особенно в премиальном сегменте. Это объясняется тем, что клиенты, заинтересованные в приобретении домовладения в престижной загородной локации, предпочитают обращаться за кредитами, а не изымать средства из работающего бизнеса или ценных активов (акции, облигации, депозиты, драгметаллы и т. д.).

*Указанная процентная ставка от 10,9% в год достигается при следующих условиях кредитования: первоначальный взнос от 30%, сумма кредита – до 70% от стоимости приобретаемого объекта, срок кредитования – до 30 лет. Обеспечение по кредиту — залог приобретаемого объекта. Предложение действует с момента старта продаж. Банк ВТБ (ПАО)