«Мы создаем инструмент, а не конкуренцию»

Экосистема «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) – открытая цифровая платформа в сфере недвижимости – уже достаточно известна. Компания стала популярна в том числе благодаря сервису, который гарантирует покупателю возврат полной стоимости квартиры в случае непредвиденной ситуации. Более того, многие на рынке расценивали новую платформу как угрозу для риэлторов, которые за ту же проверку квартиры могут взять комиссию в разы больше. Тем не менее это уже «экосистема недвижимости», которая одновременно ориентирована и на частных продавцов и покупателей, и на брокеров и застройщиков. Гендиректор М2 Вячеслав Дусалеев – о цифровизации и сервисах, которые разработаны для риэлторов.

– Давайте сразу проясним ситуацию: цифровая платформа М2 – это конкурент риэлтору?

– Мы создаем инструмент для них, а не конкуренцию. Шуруповерт никогда не станет конкурентом сборщику мебели, но даст ему возможность прикладывать меньше усилий, сделать работу быстрее, выполнить больше заказов и больше заработать.

Так же и наша платформа: избавляет риэлтора от рутинной работы по сделке. Обслуживание клиента, выбор способа решения его проблем, проведение переговоров со всеми сторонами сделки и достижение компромисса при взаимоисключающих интересах, психологическая поддержка – все это доступно только специалисту, и никакая платформа этого сделать не может. Зато «машина» позволит обслужить большее количество клиентов, провести больше сделок. В целом она может способствовать увеличению числа заказов. Многие до последнего оттягивают решение «квартирного вопроса», не желая связываться с процессом, где все непонятно, сложно. Чем проще и комфортнее для человека будет «интерфейс сделки», тем больше людей будут готовы улучшать жилищные условия, и тем чаще они станут это делать. Эту простоту и прозрачность дает цифровизация.

Если сейчас на вторичном рынке совершается около 3,5 млн сделок в год, то при должном уровне цифровизации процессов к 2025 г. это количество может вырасти до 5 млн. В настоящее время весь объем предложений обслуживает примерно 300 000 риэлторов. Теоретически для проведения 5 млн сделок может понадобиться почти полмиллиона посредников. Однако если всю рутинную работу агенты переложат на плечи машин, то сегодняшние 300 000 профессионалов вполне смогут «осилить» и 5 млн сделок, зарабатывая в среднем на 40-45 % больше.

– Однако сделка с недвижимостью – это комплекс действий, от составления договора до регистрации и передачи денег. Что именно можно сделать онлайн?

– С недавнего времени полностью удаленно можно провести абсолютно все этапы сделки.

Прежде всего на цифровой платформе создается личный кабинет, к которому имеют доступ риэлтор, продавец, покупатель. В дальнейшем именно из этого кабинета будут загружаться данные для автоматического заполнения договоров, актов, расписок и т. д. То есть загрузить их придется всего один раз. Защита данных личного кабинета обеспечивается IT-разработками банка ВТБ. Параллельно сервис проверяет наличие полного пакета документов: паспорта, доверенности, согласия супругов, разрешение органов опеки и т. д.

Далее в системе составляется договор купли-продажи (ДКП). Существует два шаблона ДКП – с ипотекой и без ипотеки. Кроме того, используется договор риэлтора. Расчеты проводятся онлайн по принципу аккредитива, раскрытие которого происходит автоматически по итогу регистрации перехода права собственности в Росреестре. Регистрация тоже дистанционная: ДКП с ипотекой оформляются в течение одного дня, без ипотеки – за три дня.  Пока сервис работает в 41 регионе, мы планируем расширить присутствие на всю территорию РФ.

– Все это работает только для отдельно взятой сделки по купле-продаже? А если речь идет о «цепочке»?

– «Цепочка» (или «альтернативная сделка») – это следующий наш большой шаг. Такой сервис уже создан, проведено около 700 сделок. Пока он «умеет» заполнять документы на основе данных личного кабинета и государственных порталов, формировать договоры для расчетов, составлять ДКП. Система учитывает условия по всем остальным договорам цепочки. По отзывам пользователей, новый сервис сильно облегчил работу, поскольку сопоставление и «выстраивание» всех условий – одна из сложностей альтернативной сделки.

– Вы упомянули ипотеку. Поскольку М2 – это проект ВТБ, то и ипотека предлагается только от одного банка?

– Вовсе нет. На сегодняшний день ипотека может быть от одного из 21 банков, дальше  будет больше. «Ипотечный брокер» – еще один наш сервис. Заполнение анкет в соответствии с условиями банка, рассылка запросов, получение одобрения, помощь с выбором самых выгодных для покупателя условий – это одна из тех самых «рутинных» функций риэлтора, которые мы предлагаем делегировать нашей цифровой платформе. Мы договорились с кредитными организациями и унифицировали анкету, можно заполнить ее один раз и отправить сразу в несколько финансовых институтов. Часть полей заполняется автоматически на основании документов из личного кабинета или информации из официальных ведомств. Наша миссия – ноль полей, мы хотим довести уровень автоматического заполнения заявок на ипотеку до 100%. Конечно, это зависит от цифровизации госслужб. Хотя, с учетом того, как быстро все происходит, думаю, это вопрос ближайшего будущего. И, конечно, в каждом случае система будет запрашивать разрешение от клиента, без этого разрешения использовать персональные данные мы не имеем ни морального, ни юридического права.

– Часто можно услышать от экспертов, что отправлять заявки «веером» во все банки плохо, можно испортить кредитную историю.

– И это действительно так. Поэтому наша система проводит предварительный скоринг и отправляет заявки только в те 2-3 банка, где вероятность одобрения высока. В результате, если в среднем банк одобряет 6 заявок из 10, то уровень одобрения через наш сервис – 90-95 %.

– Пожалуй, самая нашумевшая услуга, которую вы предлагаете, – проверка юридической чистоты квартиры с гарантией на всю сумму сделки. При стоимости услуги 24 900 руб. вы даете письменные гарантии, что «в случае чего» возвращаете покупателю стоимость всей квартиры. Тогда как агентства недвижимости в этой ситуации в лучшем случае возвращают комиссию, которая может измеряться лишь сотнями тысяч рублей.

– Да, мы внедрили этот сервис одним из первых, и запрос на него идет в значительной степени от риэлторов. Так они могут дать клиенту дополнительную защиту. Согласитесь, покупателю квартиры, по большому счету, нужны не «юридические выкладки», а некая страховка, гарантия, что он не потеряет деньги.

– Это уже было: ряд крупнейших агентств вводил письменную гарантию на всю сумму, но потом эти предложения ушли с рынка. Практика показала несостоятельность этих попыток. На чем основывается ваша «страховка»?

– Во-первых, на том, что машинный анализ рисков, уже давно внедренный в банковской сфере, хорошо работает и здесь. Любой, даже самый опытный юрист в риэлторской компании, опирается на собственные знания и опыт, в лучшем случае советуется с коллегами. Машина основывается на опыте сотен тысяч сделок, которые провели десятки тысяч юристов. Во-вторых, у нас есть штат профессиональных юристов, которые в ручном режиме могут анализировать те или иные ситуации. В-третьих, у нас гораздо больше возможностей при наступлении «гарантийного случая»: мы занимаемся судебными разбирательствами вместо клиента, в случае неудачи у нас достаточно средств, чтобы выплатить всю сумму. А если причиной расторжения сделки стала предоставленная продавцом недостоверная информация, то впоследствии можем взыскать эту сумму с него, работая как с любым должником банка.

– Получается, что ваш сервис приведет к снижению стоимости услуг? Выгодно ли это самим риэлторам?

– Скорее, к дифференциации стоимости услуг. Сейчас комиссия агентств составляет определенный процент от стоимости квартиры. А самая трудоемкая работа по проверке юридической чистоты – в сделках с одно- и двухкомнатными квартрирами.  Именно они в силу своей цены перепродаются чаще. В этой ситуации риэлторы задействуют максимальные ресурсы при минимальной оплате.

Мы даем возможность переложить работу и ответственность на сервис. В итоге риэлтор сможет снизить цену на проверку низкобюджетных объектов. Тем самым он привлечет дополнительных клиентов, которые при нынешней стоимости услуг агентов не могут их оплатить. Одновременно они могут расширить предложение для других ценовых сегментов, а также повысить качество сервиса и стоимость всего пакета для более состоятельных и требовательных клиентов.

– Рынок недвижимости – один из самых консервативных. Однако уже можно предположить, что через несколько лет потребители окажутся перед выбором из двух-трех десятков платформ, среди которых будут не самые надежные. По какому принципу выбирать?

– Да, сейчас этот рынок развивается. Прежде всего, подобные цифровые системы разрабатывают крупные банки и корпорации. И это хорошо: конкуренция вынуждает постоянно развиваться и держать цены на приемлемом для клиента уровне.

А выбирать – как и везде: исходя из потребностей, представлений о сервисе и удобстве. В IT-сфере разработка качественных решений требует больших инвестиций. Понятно, что у ведущих банков или корпораций достаточно возможностей, чтобы не только сделать качественный продукт, но и обеспечить безопасность расчетов и хранение персональных данных, а также финансово подтвердить предоставляемые гарантии. Уставной капитал компании составляет 300 млн рублей, а совокупные инвестиции в «Метр квадратный» уже превысили 2 млрд руб. Понятно, что, если гарантии на всю сумму сделки предлагает ООО с уставным капиталом в 10 000 руб., стоит задуматься.