«Спроса и интереса к недвижимости на наш век точно хватит»

Большинство девелоперских проектов в России имеет хороший запас прочности, считают в ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ), который входит в десятку крупнейших банков страны. О влиянии санкций на рынок недвижимости, инвестициях в квадратные метры и кредитовании девелоперов «в эпоху перемен» рассказывает старший вице-президент, заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса ПСБ Алексей Будаев.

– ПСБ вместе с другими банками попал под санкции США, Великобритании и ЕС. Стало ли это для вас неожиданностью?


– ПСБ был готов к санкциям, поэтому мы быстро адаптировались и наладили все процессы в новых условиях. На нашу работу на рынке недвижимости серьезного влияния санкции тоже не оказали, больше на наших клиентов. Доля импортных составляющих в проектах жилья эконом-класса была как минимум 10%, жилья бизнес-класса – 20–30%. Но сейчас появляются российские поставщики, которые закрывают эту потребность, и мы наблюдаем увеличение количества проектов, связанных с импортозамещением, производством комплектующих, в том числе для рынка недвижимости. Мы планируем активно участвовать в финансировании таких производителей и будем содействовать застройщикам в реализации их проектов.

Кроме того, сейчас эффективно работают инструменты господдержки бизнеса, да и банковская система в целом ориентирована на помощь клиентам, на реструктуризацию, увеличение грейс-периодов по оплате процентов (от англ. grace period – льготный период уплаты процентов по кредиту). Поэтому мы стремимся помогать, чтобы завершение стройки, продажи велись силами наших клиентов в максимально привычных и комфортных для них условиях.

– Какие возможности для применения мер господдержки девелоперов есть в вашем банке?


– Мы работаем со всей линейкой мер господдержки на федеральном и региональном уровнях, а также активно участвуем в обсуждениях по внесению изменений в нормативные акты. В основном наши клиенты пользуются субсидиями, которые компенсируют процентную банковскую ставку. Если говорить про жилую недвижимость, есть программа Минстроя, которая позволяет застройщикам компенсировать ставку по проектному финансированию, но, очевидно, того лимита, который выделен на всю банковскую систему – около 35 млрд руб., – для рынка недостаточно. Мы ожидаем, что он будет увеличен. Это позволит реализовывать больше проектов в новых условиях.

На рынке коммерческой недвижимости инструментов господдержки меньше, но они есть. Мы участвуем в программах, которые инициировали Банк России с корпорацией МСП, и есть региональные программы, которые также позволяют субсидировать ставку и снижать ее.


– Коронакризис драматическим образом сказался на рынке недвижимости, особенно в коммерческих сегментах. Но текущая ситуация беспрецедентна. Имеет ли смысл затевать новые проекты жилой и коммерческой недвижимости, брать под это кредиты?


– Действительно, текущая ситуация глубже и многофакторнее, чем коронакризис. Но рынок адаптировался к трудностям уже в пандемию. К примеру, сегменты складской, офисной недвижимости показали, наверное, лучшие результаты за последние годы. Рынок торговой недвижимости скорректировался, но мы не видели череды дефолтов, которые были в прошлые кризисные годы.

Очевидно, что ситуация сложнее с проектами, в которые собственники уже зашли, и сейчас по ним происходит переосмысление себестоимости, темпов продаж. В целом понятно, что на рынке недвижимости ожидается замедление. Разумеется, точечно проекты будут реализовываться и развиваться, в том числе с нуля, все зависит от характеристик и настроек каждого проекта, его устойчивости и возможностей команды.


– Отмечаете ли вы уменьшение объемов кредитования девелоперов весной 2022 г. на фоне санкций по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

– Уменьшение объемов нового финансирования однозначно есть. В целом
 по рынку с марта по май относительно уровня того же периода годом ранее показатель снизился примерно втрое. В этот период многие банки заняли выжидательную позицию – пересматривали финансовые модели, дофинансировали старые проекты, большинство новых проектов поставили на паузу. Однако уже сейчас идет оживление, за последний месяц ряд проектов получили деньги и стартовали. Так, в общем объеме проектного финансирования наш банк растет в сравнении с прошлым годом. Мы входим в топ-6 банков по количеству клиентов в жилой стройке, в топ-7 – по количеству финансируемых проектов, и я уверен, скоро будем в пятерке.

– Изменилось ли что-то в подходах банка к оценке проектов для финансирования с февраля этого года? Например, в требованиях к объему собственных средств инвестора или обеспечению по кредиту?

– Глобально подходы не изменились,
 у нас уже сформировалась развитая компетенция анализа девелоперских проектов. Мы и раньше уделяли большое внимание валютному риску в части себестоимости, «стрессовали» проекты в части темпов продаж. А сейчас, по сути, поменялись цифры и разбег этих цифр. Мы проводили стресс-тест портфеля – у наших клиентов достаточно позитивные показатели: подавляющая часть проектов имеет хороший запас прочности.

– Что для вас является определяющим моментом при принятии решения о выделении финансирования?


– Помимо самой финансовой модели клиента ключевым фактором является наличие качественной команды, которая ведет проект. Полагаю, что проекты, которые реализуют известные и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке команды, в новых реалиях будут иметь серьезные конкурентные преимущества.


– Как сильно изменились ставки проектного финансирования для застройщиков жилья по мере коррекции ключевой ставки?

– В проектном финансировании жилой недвижимости ставки сложноструктурированные – содержат несколько компонентов, зависят от наполняемости счетов эскроу – и, по сути, динамические. В целом же резкого увеличения ставок по своим клиентам в сегменте жилой недвижимости мы не увидели, проекты уже содержали большой объем эскроу-счетов – т. е. было продано много квадратных метров, что позволило нивелировать увеличение ставки. В целом, если есть активные продажи и эскроу-наполнение, даже высокая ключевая ставка не отражается на реальной ставке для девелопера.

Но для собственников коммерческой недвижимости, у кого была плавающая ставка, конечно, это была напряженная ситуация. Однако сейчас мы видим значительное снижение ключевой ставки и ожидаем ее дальнейшего понижения, что позволит стабилизироваться рынку.


– Что будет с ценами на жилье на территории РФ в краткосрочной и долгосрочной перспективе?


– Галопирующего роста цен, как в прошлые годы, уже не будет. В целом по рынку он может быть чуть больше инфляции, показывая разнонаправленную динамику в различных сегментах – в 
том числе мы ожидаем корректировки цен там, где в стоимость были заложены ожидания дальнейшего роста рынка, но в общем объеме, думаю, будет около 20% проектов, которые дадут доходность даже выше рынка.

– Какие подписания, касающиеся рынка недвижимости, ПСБ планирует на ПМЭФ*?


– У нас запланированы подписания с застройщиками, а также несколько соглашений, связанных с инфраструктурным строительством, концессиями и ГЧП. Хочу подчеркнуть важность этого направления. Очевидно, что только за счет частных инвестиций, особенно в текущей ситуации, практически невозможно реализовывать необходимые для комплексного развития территорий важные инфраструктурные компоненты – дороги, школы, спортивные объекты, – необходимо участие государства. ПСБ будет активно участвовать в работе с данным сегментом рынка, в том числе финансировать проекты, оказывать консультационные услуги.

– Можете дать краткие характеристики того, как банкир сейчас видит тот или иной сегмент рынка недвижимости? Это действительно, по-вашему, «тихая гавань» и «всегда в цене»?

– Люди привыкли инвестировать в недвижимость, потому что это, наверное, следующий по востребованности инструмент сохранения и приумножения накопленных средств после банковских вкладов и валюты. Полагаю, что у нас в ближайшее время сохранится актуальность складской недвижимости, офисных помещений класса А и В в крупных городах, дата-центров, а также будет спрос на комфортные жилищные проекты современного формата в хороших локациях с качественной инфраструктурой. Думаю, что на наш век спроса и интереса к этому сегменту точно хватит, мы с оптимизмом смотрим на перспективы рынка недвижимости.

*Петербургский международный экономический форум, 6+