«Российский рынок жилья стабилизируется в горизонте года…»

- Компания PPF Real Estate Russia занимается не только коммерческой недвижимостью, но также реализует проекты жилищного строительства. Поделитесь своим видением текущей ситуации на рынке жилой недвижимости России. 

- Не хочу особо сгущать краски, но ситуация, конечно, тяжелая. За последние шесть месяцев мы видим замедление спроса, падение продаж, дисконты за квадратные метры начиная уже с летнего периода. Наверное, это первый случай, когда осенью застройщики дают скидки в 30 % и выше. В октябре спрос на новостройки в Московском регионе упал на 40 % по отношению к сентябрю. Такого не было никогда. Сентябрь, октябрь всегда считались урожайными месяцами. Даже 20 % было бы очень много. 

Я не говорю про конкретные компании: у кого-то дела идут лучше, у кого-то хуже. Например, в жилом комплексе homecity (в составе офисного парка Comcity в Новой Москве – прим. ред.) осталось продать 300 квартир, более 80 % проекта уже продано. Но в целом, обмениваясь мнениями с коллегами, мы видим очень серьезное падение спроса и покупательской способности на фоне текущей геополитической обстановки. 

- Значит, конкуренция растет?

- Да, и даже появились элементы недобросовестной конкуренции, к сожалению. Для меня это тоже стало неожиданностью. Есть такой условный кодекс – не говорить о конкуренте плохо, но, например, на форумах случается, что подсадные боты застройщика за счет негативного фона пытаются перетянуть покупателей на свой проект. Это грустная история, но считаю, что качественный проект невозможно утопить. Большинство наших партнеров делают классные продукты. У каждого могут быть мелкие недочеты, и если их раскручивать, вытаскивать на поверхность, то, конечно, компания теряет, но не более 2‒3 % покупателей.

- Как повлияли на реализацию проекта homecity события последних трех лет?

- Как и у всех, у нас тоже были сложности со сроками поставками некоторого оборудования на площадку подрядчиками, которые испытывали проблемы во время пандемии... Но нам удалось завершить проект вовремя, недавно мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию и сейчас готовимся к заселению. Homecity получил признание профессионального сообщества и более 10 различных наград. И, на мой взгляд, проект интересен тем, что это один из немногих жилых комплексов бизнес-класса, реализованных по западным стандартам. Помимо разнообразной собственной инфраструктуры, резидентам будет доступна инфраструктура Comcity.

- На ваш взгляд, как санкции отразились на строительстве жилья бизнес-класса? Есть ли потенциал импортозамещения стройматериалов, оборудования?

- Часть материалов по-прежнему поставляется из-за рубежа, но сами цепочки изменились, что-то идет через дружественные страны. Из-за того, что удлиняются цепочки, увеличиваются сроки, соответственно, растет цена. В результате себестоимость строительства с 2020 года по сегодняшнее время удвоилась, и это ложится на потребителя. 

Многие удивляются: почему, когда мы начинаем импортозамещение, иногда получаем товар или продукт худшего качества, но по более высокой цене. Мы считаем, это неправильно. Потребитель не должен за это платить. Я не говорю, что это везде, но отчасти действительно элементы более низкого качества имеют более высокую стоимость, если мы покупаем их в России. На мой взгляд, стоимость должна быть ниже импортных аналогов. 

- Проект комплексного освоения территории Comcity реализуется в несколько этапов. Что уже построено? Какой объем инвестиций во все очереди? 

- Основной объем мы уже завершили. Ранее в рамках первой очереди мы построили офисный парк Comcity общей площадью 185 тыс. кв. м, он сдан в аренду на 100 % с 2018 года. В этом году мы ввели вторую очередь, она состоит из офисной части класса А, гостиницы Azimut и жилого комплекса homecity с собственными школой и детским садом, которые мы передаем городу. Общий объем инвестиций во все очереди мы оцениваем в 550 млн евро. Проект реализовывала международная команда таких профессионалов, как PPF Real Estate Russia, MLA+, «Сергей Киселев и партнёры», Renaissance Construction. Проекты от такого состава мы не скоро увидим на российском рынке.

- Почему вы решили интегрировать жилье в состав офисного парка? Арендаторы Comcity, среди которых представители крупных коммуникационных и IT-компаний, уже проявляют интерес к покупке квартир в homecity? 

- На самом деле идея строительства жилья в рамках проекта возникла из запроса наших арендаторов. Когда мы реализовали первую очередь, было создано более 10 тыс. рабочих мест, люди хотели жить и работать в пределах одной локации. Этот запрос совпал и с позицией города, который решал проблемы маятниковой миграции. Нам активно помогал Департамент развития новых территорий во главе с Владимиром Жидкиным, неоднократно нашу площадку посещал мэр Москвы Сергей Собянин. 

Жилая и офисная части проекта находятся менее чем в пяти минутах ходьбы друг от друга. Но не только сотрудники Comcity интересуются жильем в нашем проекте, аудитория шире. Кто-то, например, работает в ТЦ «Саларис», кто-то жил по соседству.

- Сейчас много дискутируют о возможности продления льготной ипотеки на новостройки в 2023 году. Застройщиков упрекают в околонулевых ставках, которые компенсируются высокой стоимостью жилья. На чьей вы стороне? 

- Здесь я полностью на стороне покупателя. Если льготная ипотека на новостройки дает возможность приобрести то, что он хочет, создать более комфортные условия для жизни, я обеими руками за. Но если при этом существует действительно путь, когда потребитель начинает переплачивать за нулевые ставки от застройщиков, то, конечно, это не очень красивая история. Но сегодня потребитель настолько грамотный, поверьте, он сам разберется в этом вопросе.

- По-вашему, есть ли в России предпосылки для остановки роста цен на жилье? Что будет с ценами в следующем году?

- Думаю, нисходящий тренд продолжится какое-то время.  Возможно, еще полгода. А в горизонте года ситуация стабилизируется, падение остановится. Исходя из этого, дисконт на рынке еще какое-то время будет, но не на весь объем, а на определенные лоты. Потом можно ждать нового витка роста цен на жилье на фоне увеличения себестоимости строительства и инфляции. Тенденцию, когда стоимость квадратного метра растет, плюс 2‒5‒7 % ежегодной инфляции, мы уже видели много лет, и в той реальности, в которой сейчас находимся, прогнозируем, что опять будет движение наверх. Но это нормально, рынок развивается волнообразно, сейчас мы просто на нисходящем тренде, затем последует восходящий. Так движется весь мир, экономика любой страны и отрасли испытывает подобные колебания.

- А можно ли сказать, что в перспективе сегмент жилья сохранит устойчивость, как в предыдущие годы?

- Жилье – самый устойчивый сегмент на рынке недвижимости. Понятно, что сейчас произошло замедление: кто-то приостановил вывод новых проектов, кто-то не торопится с новыми сделками по земельным участкам. Это нормально, просто такое время. Но я смотрю в будущее с оптимизмом и считаю, что этот сегмент имеет громадный потенциал в нашей стране. Жилое строительство останется локомотивом строительного рынка, будущее за комплексными проектами.