Массового выхода новых офисов на рынок в перспективе двух лет не будет

2021-й был одним из самых благоприятных для офисного рынка Москвы за последние пять лет: ставки аренды росли, спрос на качественные площади превысил предложение. В начале 2022 г. эксперты прогнозировали сохранение положительной динамики и активный выход новых проектов – заявленный объем ввода новых площадей в классе А оценивался в 550 000 кв. м. Но события конца февраля радикально изменили общий вектор. Уже сейчас можно говорить о том, что заявленный объем по итогам года может сократиться более чем на 50%. Массового выхода новых офисов на рынок в перспективе двух лет мы не увидим.

Исторически в сегменте работало всего несколько профессиональных девелоперов. Качественные офисы – сложный продукт: чтобы проект был востребованным, важно не только построить современное здание, но и ориентироваться в конъюнктуре деловых районов. В 2020 г. девелоперы, строящие жилье, обратили внимание на офисы благодаря льготам за смену ВРИ, которые дает городская программа по созданию новых рабочих мест в Москве. Что сейчас будет с этими проектами, сказать сложно. С учетом кризиса девелоперы без опыта в коммерческой недвижимости, понимания структуры спроса в Москве и себестоимости офиса вряд ли начнут строительство бизнес-центров.

Ставка по проектному финансированию для коммерческого объекта будет выше, чем для жилой недвижимости, которую власти активно поддерживают. Минимальные условия по ПФ, как правило, формируются из расчета «ключевая ставка плюс 5%». Не исключено, что девелоперы будут пересматривать планы по площадкам и переформатировать проекты в том числе в жилые.

Куда пойдет покупатель

Из-за дефицита готового предложения на рынке офисов класса А, который сформировался благодаря высокой активности арендаторов на протяжении последнего года, общий вектор спроса сместился к проектам, которые строятся на продажу и предлагают площади в нарезку. Небольшие офисные блоки, от 50 кв. м, которые появились в таких объектах, заинтересовали частных инвесторов. Во-первых, бюджет входа доступный, сопоставим с вложениями в квартиры. Во-вторых, эффективность с точки зрения сдачи в аренду и перепродажи хорошая. В настоящий момент в сегменте работают не более пяти профессиональных девелоперов, которые суммарно реализуют всего семь объектов класса А внутри МКАД. Учитывая современное качество этих проектов и снижение вероятности выхода новых объектов на продажу в ближайшие два года, основной объем спроса со стороны арендаторов будет сосредоточен, вероятно, в этих семи бизнес-центрах: три бизнес-центра Stone Hedge, Taller от Coldy, iCity от MR Group, Lunar от Hutton и Alсon III от Alсon Group.

На заполняемость бизнес-центров окажет влияние развитие малого и среднего бизнеса, который будет работать в том числе на импортозамещение. На наш взгляд, основной спрос сосредоточится в бизнес-центрах, которые расположены в основных деловых локациях – Белорусский и Павелецкий деловые районы, Ленинградский коридор и Москва-Сити. А также в тех объектах, где представлены блоки эффективных объемов, в диапазоне 50-250 кв. м. Сегодня это наиболее востребованные площади.

Что давит на девелоперов

С учетом всего прочего, на офисный рынок продолжает влиять рост себестоимости. Строящиеся объекты могут подорожать на 20% до конца года. В зависимости от проекта до 40% материалов для офисов класса А – импортные. Это в два раза больше, чем для жилья бизнес-класса.

Некоторые девелоперы уже выбрали стратегию существенного повышения цен для подстраховки. Другие предпочли удержать спрос с помощью планового повышения цен. Но никто не будет работать без прибыли, отказываясь от маржи. И новая себестоимость при любых сценариях приведет к росту цен в строящихся проектах, если девелопер примет решение не снижать качество.

Что можно сделать

Сложившаяся ситуация оставляет не так много вариантов для новых проектов. Первый – отказ от проекта или его переформатирование. Второй, которому скорее последуют профильные офисные девелоперы, – переход в формат built-to-suit. Мы пошли по этому пути в двух «бумажных» проектах, которые изначально планировали строить под монорезидента. Фактически мы не отказываемся от своих планов, но начнем строительные работы, когда появится конечный пользователь и будем создавать продукт с учетом его технических требований. Цель такого решения – сконцентрировать внимание на текущих проектах в стройке, перераспределить финансирование и выполнить заявленные обязательства перед клиентами в срок и соответствующем качестве.

Основные вопросы сейчас – стабилизация курса и возобновление импортных поставок. Альтернативы иностранным стройматериалам и инженерному оборудованию на российском рынке есть, но не всегда возможно выбрать аналоги так, чтобы это не сказалось на качестве и сроке реализации проекта. И стоит учитывать, что замена материалов может повлечь перепроектирование, что отразится на сроках реализации. Наглядный пример импортной инженерии в бизнес-центре – это лифты. У каждого производителя уникальные требования, которые учитываются еще на этапе проектирования.

Ряд девелоперов может занять выжидательную позицию, продолжая строительство по графику. Это касается проектов, в которых сейчас льется монолит. Эти работы не привязаны к импортным стройматериалам. В частности, в своих бизнес-центрах, которые продаем в нарезку, мы приняли решение не отказываться от изначальных концепций, и до завершения монолита у нас есть время для маневра. Смотрим аналоги инженерного оборудования в Турции, Китае, КНР. Но не исключаем, что через эти страны сможем поставлять и европейское оборудование.

Кризис сильно ударил по девелоперам, но любой кризис проходит и находятся решения. Мы не видим структурных предпосылок к критичному росту вакансии, учитывая сложившийся дефицит предложения. И чем быстрее будут развиваться внутренние игроки, в том числе работая на импортозамещение, тем быстрее будет заметен рост основных показателей офисного рынка.