Технологии и жизнь

Почти 70% потенциальных покупателей дорогой недвижимости готовы доплачивать за то, чтобы их жилье было более комфортным, технологичным и экологически безопасным, свидетельствуют данные опроса компании ФСК.

Спрос меняет предложение. Инновации не только постепенно приживаются в московских новостройках, но и меняют окружающую их среду. В отдельных – пока еще редких – случаях стройка ведется по стандартам «здоровых зданий», а территория вокруг благоустраивается.

Дом как прогресс

«В Европе и США уже используются материалы из отходов или продуктов переработки, такие как древесно-стружечные панели из шелухи кофе, из кокоса, из старого картона. Или, например, так называемая древесная пена: древесину измельчают и вспенивают, добавляя газ, в результате получается легкий «деревянный пенопласт». В капитальном строительстве в течение последних 10 лет появились блоки из пеностекла, стеклопластиковая арматура, жидкая теплоизоляция, которая наносится как краска и в то же время имеет неплохие теплоизоляционные свойства. В России, конечно, широкого предложения подобных материалов пока нет (как и спроса на них)», – говорит Андрей Тарасов, директор по строительству стройкомпании GP Group.

Но инновации – это не только экологичные и прогрессивные стройматериалы, это также продвинутые инженерные системы и технологии «взаимодействия» пользователей недвижимости с самими зданиями.

Все прогрессивные новинки в российском домостроении появляются сначала в премиум-сегментах, говорит Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ФСК. «Пока в Москве встречаются лишь некоторые элементы из этих «прекрасностей» в жилых комплексах премиум- и бизнес-сегментов или офисах класса А», – признает Кермен Мастиев, директор по продаже офисной недвижимости MR Group. В их числе он называет, например, предиктивные системы управления инженерией здания, которые следят за использованием всех устройств, могут включать и выключать кондиционирование в зависимости от положения солнца и т. д.

Внедрение таких систем, бесспорно, удешевляет дальнейшую эксплуатацию, но значительно удорожает строительство – девелоперы скромно называют «добавочную» к себестоимости цифру «от 30%». Некоторым инновационным разработкам удается спуститься из премиум-сегмента классами ниже: по мере того как созревают потребители, готовые доплачивать за комфорт в широком понимании этого слова.

Дом как конструктор

Как только мы перестанем рассматривать дом как здание, но посмотрим на него как на индикатор определенного уровня жизни, строители будут выдавать недвижимость совершенно другого качества, уверен Дмитрий Волков, экс-заместитель министра строительства и ЖКХ России.

Подвижки в этом направлении уже есть. «Благодаря пандемии фокус [компаний] сильно сместился на комфорт и благополучие людей», – отмечает Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости Millhouse. На московском рынке появились проекты, сертифицированные по стандарту Well: в отличие от давно существующих зеленых стандартов он направлен на удовлетворение самых разных потребностей пользователей недвижимости и определяет, каким должно быть взаимодействие человека и его дома и, шире, урбанизированной среды. «Этот стандарт учитывает даже такие вещи, сколько минут потребуется вам, чтобы дойти до ближайшего магазина или кафе, – расшифровывает Малиновская. – И не факт, что чем ближе еда, тем лучше: может, для здоровья как раз полезнее пройтись».

Основной акцент в «правильных стандартах» делается на качество строительства. Но если передовые девелоперы научились создавать квартиры и дома хорошего уровня (с точки зрения технологий, оборудования и материалов), то с применением инноваций непосредственно в стройке беда, признает Алена Дерябина, генеральный директор «Дон-строй инвеста». «Если дом строит человек, который не имеет соответствующего образования и умений, то вы над ним 15 дронов повесьте, 10 моделями BIM его обложите, он все равно делает некачественный продукт», – говорит она. «Дон-строй» нашел выход из ситуации в привлечении иностранных подрядчиков и думает в направлении роботизации стройки. Если российская рабочая сила будет так же, как сейчас, дорожать, то в пятилетней перспективе затраты на нее могут стать сопоставимыми с расходами на роботизацию, и с этого момента применение дорогостоящей робототехники на строительных площадках станет экономически конкурентно. Готовиться к этому стоит уже сейчас», – считает Дерябина.

Нивелировать низкую квалификацию строителей поможет и префабрицирование, которое переведет до 85% работ на площадке на домостроительный комбинат. Уже работают предприятия по производству prefab-конструкций и технологий при участии компании Knauf, ГК «Монарх» в 2023 г. планирует завершить возведение завода модулей жилых домов «Технополис модульного домостроения». «Префаб позволяет делать квартиры, которые можно модифицировать исходя из запросов потребителя, – рассказывает Волков. – Делать квартиру «будний день», в которой вы только спите, и квартиру «воскресенье», куда приглашаете друзей, «квартиру для холостяка» и «квартиру для семьи», не покупая каждый раз новую недвижимость».

Дом как сервис

Модель «построил – быстро продал – забыл о покупателе» у всех девелоперов должна смениться на концепцию Customer Lifetime Value, т. е. пожизненной ценности клиента, уверен Оскар Хартманн, независимый директор, член совета директоров ГК «Самолет». «В сердцевине всего, что мы делаем, должен быть человек и его жизнь» – этот принцип, по его словам, должен стать основой бизнес-модели современной девелоперской компании, которой – для достижения наилучшего результата – следует работать в партнерстве с телекоммуникационными, IT-компаниями, разработчиками технологических стартапов.

MR Group, как рассказал Мастиев, строит бизнес-небоскреб iCity, где пользователи смогут взаимодействовать со всеми эксплуатационными системами бизнес-центра «напрямую» через приложение Building Management System: контролировать доступ в здание, оформлять гостевые пропуска, бронировать столик в кафе внизу или заказывать оттуда еду в офис, использовать умный паркинг, который сам проложит правильную навигацию к определенному машино-месту, и т. д. – список функций внушителен.

Pridex, по словам ее коммерческого директора Александра Алейникова, разработала программно-аппаратный комплекс, также включающий пользовательское приложение. Он не только предлагается клиентам компании, но установлен в ее собственном офисе и позволяет со смартфона или интегрированных в интерьер устройств, считывающих лица сотрудников, бронировать переговорные, управлять мультимедиа- и видеосвязью, а также пользоваться бытовыми сервисами вроде доставки еды. Админская часть приложения собирает и анализирует статистические данные об использовании рабочих мест и переговорных.

Виртуальные приложения или супераппы с различными сервисами активно предлагает застройщикам и управляющим компаниям «Домиленд». По словам гендиректора «Домиленда» Дарьи Вороновой, если девелопер внедряет суперапп, он «покрывает» все этапы взаимодействия с клиентом: от покупки квартиры, наблюдения за ходом строительства до заселения в новостройку. «Простым мобильным приложением можно здорово помочь экологии: например, перестать печатать бумажные квитанции о квартплате, заменив их электронными. Только представьте: ежегодно мы теряем 54 000 деревьев, чтоб обеспечить каждого собственника одной бумажкой. Отказавшись от квитанций в почтовых ящиках, управляющая компания как минимум сквер у дома может разбить», – говорит Воронова.

Все опрошенные «Ведомостями» эксперты сходятся на том, что дом (или офис) уже не может рассматриваться как бетонная коробка с начинкой из инженерных систем, но должен стать средой для жизни, а городские кварталы – связываться между собой в экосистему. Впрочем, каким содержанием ее наполнять – девелоперы будут решать, исходя из платежеспособности потребителей.-

В материале использованы цитаты из выступлений на «Российском форуме по инновациям в недвижимость», проведенном газетой «Ведомости»