Малоэтажное, индустриальное

Как показал проведенный этим летом Дом.РФ и ВЦИОМом опрос, за год число семей, которые хотели бы жить в частном доме, выросло на 1,7 млн до 45,4 млн (73% всех домохозяйств). Самый востребованный формат – кирпичный или деревянный двухэтажный дом, 80–120 кв. м.

В то же время в своем доме россияне вовсе не собираются «жить с огорода», а хотят иметь доступ к городским ресурсам, таким как рабочие места, школы и детские сады, магазины, спортивные площадки и т. д. «Две трети тех, кто собирается купить или построить дом в ближайшие пять лет, заявили, что он должен располагаться не более чем в 30 минутах езды от работы. Более половины семей считают принципиальным наличие поблизости социальных объектов, объектов торговли и услуг. Если строить дома с такими характеристиками, удастся раскрыть огромный потенциал индивидуального домостроения, который измеряется сотнями тысяч единиц жилья в год», – прокомментировал итоги опроса руководитель Аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.

Получить сотни тысяч единиц индивидуального жилья можно только при создании больших проектов на участках с готовыми сетями и инфраструктурными объектами – кто их будет строить, пока вопрос дискуссионный. Предполагается, что застройщики, которые выйдут развивать территории, будут работать как их городские коллеги, – по счетам эскроу и с проектным финансированием, а продавать – по ипотеке, что, в свою очередь, предполагает, что предмет залога понятен банку, а значит – стандартизирован. Начать решили со стандартов.

Минстрой РФ совместно с Дом.РФ и Минпромторгом провел открытый всероссийский конкурс на разработку типовых проектов жилых домов и социально-культурных объектов с использованием деревянных несущих строительных конструкций и других материалов. Итоги подвели в сентябре. Из 122 заявок, поданных на конкурс по четырем номинациям, международное жюри отобрало 40. Все для того, чтобы сдвинуть машину промышленного строительства ИЖС. Производство готовых стандартизированных домокомплектов выгодно всем сторонам: банк понимает, из чего сделан дом и сколько он стоит, застройщик получает понятную документацию, а в перспективе и в BIM-модели. Потребитель тоже в плюсе – заранее может увидеть планировку, выбрать из нескольких вариантов в зависимости от своих финансовых возможностей и потребностей. Все как в городе, только за городом.

Акцент в конкурсных условиях был сделан на дома с использованием деревянных конструкций, что тоже не удивительно, развитие лесопромышленного комплекса – еще один нацпроект. Вице-премьер РФ Виктория Абрамченко уверена, что подготовка стандартов ИЖС с применением деревянных конструкций, выбор лучших технологий и проектов и поддержка со стороны федерального центра произведет мультипликативный эффект: «С одной стороны – это подготовка лучших решений для граждан, повышение доступности домокомплектов и их качественных характеристик, с другой – серьезный стимул для развития лесопромышленного комплекса, особенно в момент реализации новой лесной политики и развития глубокой переработки внутри страны».

Вице-президент Segezha Group Дмитрий Руденко отмечает важность господдержки для популяризации индустриального производства индивидуальных домов и стимуляции спроса. «Дополнительно решаются экологические вопросы, в том числе поглощение углерода и использование возобновляемых ресурсов», – добавляет он.

Популярность дерева у потенциальных покупателей подтверждается разными опросами разных компаний. Россияне дереву доверяют, но скорее не из любви к материалу или экологии, а из экономии. «До сих пор основной материал для строительства – пиломатериалы. Далее следует кирпич и камень», – говорит Алексей Ефанов, директор направления «Инжиниринг» ГК SRG.

Около 65% потенциальных покупателей предпочитают дерево, 20% – клееный брус и 15% – остальные материалы, сообщают в Kaskad Family. По статистике продаж компании, около 80% выбирают деревянно-каркасные дома вместо кирпичных, которые обычно на 7–12% дороже. Поэтому акцент на деревянные конструкции вполне логичен, тем более что задача конкурса – создать проекты, которые можно изготовить на заводе, – в случае с деревом выполняется проще, чем с кирпичом.

Типовые решения технологичны в производстве и монтаже, их себестоимость при массовом выпуске снижается с ростом объема производства. «Максимально возможный эффект на современном этапе достигается для модульных зданий, почти полностью изготавливаемых в заводских условиях, – на 20–30% дешевле по сравнению с традиционными домами индивидуального дизайна», – рассказывает Ефанов.

«На сайте Минстроя будут выложены полные эскизные проекты – планировка, фасады, разрезы, 3D-визуализация. Застройщики создадут на их основе собственные проекты, рассчитанные на производство высококачественных домокомплектов за оптимально короткое время индустриальным способом», – оптимистичен директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения Семен Гоглев.

«Чтобы получить стандартизированный и ликвидный рынок ИЖС, нужно будет привлекать специализированных застройщиков, которым требуется гарантированный спрос. В какой-то части такой спрос могут обеспечить субъекты РФ, если часть вводимого объема ИЖС они выкупят за счет бюджета под региональные программы», – говорит Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. Также спрос на объекты ИЖС можно стимулировать за счет повышения доступности ипотечных кредитов, например за счет субсидирования ставок, по аналогии с кредитами в многоквартирных домах. «Чтобы заинтересовать кредиторов в таких программах в случае субсидирования ипотечного кредитования на ИЖС, спред к ключевой ставке Банка России должен составлять не менее 5–6 п. п. из-за более высоких рисков, связанных с низкой ликвидностью предмета залога», – считает эксперт. Сейчас, по ее данным, доля ипотеки на ИЖС – не более 5% в общем объеме сделок (в многоквартирных домах – 50–70%), а сами кредиты на 2–3 п. п. дороже по сравнению с кредитами на квартиры.

Одновременно с поддержанием спроса предстоит создать достаточно качественного предложения – а для этого, по мнению Басиной, требуется сформировать новый сегмент комплексной застройки, обеспеченной всей необходимой инфраструктурой. То есть планы по освоению территорий должны быть синхронизированы с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций. «Для части проектов комплексной застройки может потребоваться субсидирование строительства инженерной и транспортной инфраструктуры за счет бюджетных средств и внебюджетных источников, – говорит эксперт. – А чтобы расширить участки под ИЖС, субъектам РФ нужно сформировать зоны комплексной застройки, разработать проекты их планировки и обеспечить возможность получать землю на льготных условиях».

Дополнительным стимулом развития ИЖС может стать поощрение тех застройщиков, которые используют энергоэффективные, энергосберегающие и иные технологии и материалы, позволяющие минимизировать негативное воздействие на окружающую среду.