Что останется от зеленых технологий

Нужен ли российским девелоперам ESG (environment, social,governance)? Еще недавно казалось, что да. Какова судьба немногочисленных проектов, реализованных в соответствии с прозападными стандартами и есть ли шанс у «зеленого» девелопмента, аналитики предсказать пока не берутся. Покупатель оплачивать работу по современным стандартам не готов, а следовать модной мировой повестке становится все дороже.

Тем не менее, именно экологичность и ответственность могут стать преимуществами для компаний после того, как кризис, вызванный «военной спецоперацией» и введенными против России санкциями, закончится.

Уходя, гасите свет

По данным февральского исследования ассоциации REPA, только 4,2% девелоперских компаний полностью выстраивают свои бизнес-процессы в соответствии с ESG-подходом. В последнее время экономия ресурсов и перестройка бизнес-процессов выходят на первый план уже в соответствии с новой тревожной повесткой. Которая будет диктовать застройщикам отказ от всего лишнего.  Но у нового поколения покупателей потребность в соблюдении этих стандартов есть. «Увеличивается доля покупателей от 25 до 35 лет, для которых экологическая повестка имеет одно из приоритетных значений», – считает Андрей Михайлов, управляющий директор архитектурного бюро «Крупный план».

«Сейчас соответствие зеленым стандартам – индивидуальный выбор застройщиков: стимулирующие меры на государственном уровне еще не выработаны», – говорит Артем Федорко, заместитель гендиректора Дом.РФ, председатель правления банка Дом.РФ.

Пока чаще всего девелоперы разбивают парки или скверы рядом с жилыми комплексами, обращают внимание на энергоэффективность зданий и на то, чтобы они строились из экологичных материалов с соответствующими сертификатами. Примеров множество, озеленение и внимание к ландшафтному дизайну уже несколько лет было must have для новых жилых комплексов разных классов. Например, «Интеко» планирует озеленять значительную часть территорий проектов: более 25% в ЖК West Garden (а еще здесь установят энергоэффективные EC-вентиляторы), более трети в ЖК «Вестердам» (2 га из 5,5). В деловом квартале «Сколково парк» (Millhouse) появится парк на территории в 9 га.

В ЖК «Кварталы 21/9» («Векторстройфинанс») на 3 га из 19, выделенных под застройку, появится зеленый бульвар (сейчас готов на 60%, бульвар благоустраивают по мере ввода новых очередей). Инвестиции в него составили примерно 250 млн руб. «Это стало необходимостью, так как проект расположен в промзоне, где мало деревьев. Мы хотели изменить представление о жизни на юго-востоке столицы – районе, который традиционно считается неблагополучным», – объясняет Андрей Колочинский, управляющий партнер «Векторстройфинанса». Отступать от параметров разработанного проекта бульвара застройщик не собирается: «Сумма хоть и велика, но в контексте общих затрат на строительство не слишком критична».

«Главстрой» три года назад разработал собственный стандарт, который назвал «Социокультурная концепция парка в жилых кварталах» (предусматривает и благоустройство прилегающих территорий), сейчас работает по нему в пяти административных округах Москвы. Общая площадь этого проекта уже составляет более 25 га, рассказывает Александр Михеев, директор по развитию проектов «Главстроя».

«Все четыре ЖК, которые сейчас строятся, прошли сертификацию по российскому экологическому стандарту Green Zoom City», – сообщает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити – XXI век». Для жителей это означает возможную экономию на коммунальных платежах в 20–25%.

В паркингах жилых комплексов «Донстроя» есть датчики углекислого газа: при повышении уровня загазованности автоматически включается вентиляция. В ЖК «Остров» (его «Донстрой» возводит по стандартам международной системы зеленого строительства LEED) планируют четверть машино-мест оборудовать электрозаправками для электромобилей. Будет где подзарядиться экотранспорту и в тюменском «Сердце Сибири» (ГК «Страна девелопмент»). «Галс-девелопмент» уже использует умные лифты с системами анализа пассажиропотока для оптимизации электропотребления.

Застройщики начали говорить о том, что нужно обеспечить нетоксичное взаимодействие разных представителей социума во дворах и парках, проектируя, например, отдельные зоны отдыха для мам с колясками и чайлдфри. В проектах начали учитывать потребности маломобильных граждан и т.д. На «Острове» по всей территории будут созданы детские маршруты с забавной навигацией, спортивные островки», – рассказывает Колосова. Будет и «серебряный маршрут» для пожилых людей с навесами и скамейками. Променад для возрастных жителей, без зон активности и детских площадок, предусмотрен в ЖК «Европейский берег» в Тюмени (ГК «Страна девелопмент»).

Девелоперы коммерческой недвижимости даже больше продвинулись по пути следования ESG-повестке. Например, исполнительный директор Radius Group (девелопер складской недвижимости) Захар Вальков рассказал, что на территории индустриального парка «Южные врата» в Домодедове предусмотрен сбор дождевой воды, ее очистка и повторное использование. «У нас есть перечень экологических требований к производителям и поставщикам материалов и оборудования. До 30% закупаемых материалов содержат сырье, пригодное для вторичной переработки. 60% всей бумаги должно быть изготовлено из переработанного сырья», – говорит Вальков. В комплексе «Логопарк Дон» в Ростове-на-Дону (принадлежит Raven Property Group) в прошлом году начала работать солнечная электростанция стоимостью 60 млн руб.

«Человечество использует ресурсы планеты на три четверти, к 2030 г. мы будем использовать их на все 100%. Чтобы не навлечь на себя возможные негативные последствия, нужно минимизировать ресурсопотребление и выбросы в окружающую среду», – уверены в компании CBRE.

Впрочем, сейчас девелоперов занимают совсем другие проблемы. «До февраля был постепенный рост интереса и к увеличению экологичности объектов недвижимости. Застройщики видели спрос со стороны арендаторов на сертифицированные по зеленым стандартам офисы и начинали реагировать. Но это касалось прежде всего тех объектов, в которых высока доля компаний-арендаторов, традиционно ориентированных на соответствие принципам устойчивого развития. Сейчас девелоперов больше занимают себестоимость строительства и экономическая целесообразность офисных проектов», – говорит Алексей Ефимов, глава департамента офисной недвижимости JLL.

Что стоит быть ответственным

По данным Дарьи Петровой, старшего консультанта отдела устойчивого развития CBRE, «внедрение зеленых стандартов увеличивает затраты на проектирование и строительство на 0,3–12%». Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости Millhouse, называет разницу в 10–20%. «Удорожание себестоимости проекта может составить 25–30% относительно прямого конкурентного окружения», – подсчитывает Могилевцева-Головина.

За модные тренды платит покупатель и арендатор. Колочинский считает, что «цена объектов недвижимости, сертифицированных по международным стандартам, примерно на 10% выше, чем обычных со схожими качественными характеристиками в той же локации». «За счет применения зеленых решений в офисах класса А арендные ставки увеличиваются до 15% по сравнению с аналогами», – говорит Марк Гройсман, гендиректор AFI Development.

«Но, несмотря на то что собственники жилья все больше хотят жить в комплексах, построенных с соблюдением зеленых норм, доплачивать сегодня за это готовы не все, даже если технологии позволят экономить на эксплуатационных расходах в будущем. Покупатели жилой недвижимости достаточно чувствительны к цене», – уверена Анастасия Лукьянова, куратор ESG-направления «Интеко». «На выбор по-прежнему влияют два ключевых фактора – бюджет покупки и локация. Следование ESG-принципам большинство покупателей не считает важным при выборе жилья. До тех пор, пока общество не начнет мыслить по-новому, число компаний, уделяющих внимание устойчивому развитию, не станет намного больше», – говорит Колочинский.

Глеб Белавин, заместитель гендиректора УК MLP, считает, что главная цель арендатора склада сегодня – просто найти свободные площади. «Мы можем многое построить под запрос клиента. Только у меня большие сомнения, что он готов в это вкладываться. Так и представил, как кладовщики, работающие по 12–18 часов в день, потянулись в спортзал. К тому же социальная составляющая намного объемнее, чем просто спортзалы и фудкорты. Это и зарплаты персонала, и отношения с поставщиками, с людьми», – делится он.

До кого дошел прогресс

«В Москве проектов, которые в полном объеме могут претендовать на то, что они в повестке, пока немного, в целом по стране – единицы», – говорит Олег Кузнецов, директор по альтернативным инвестициям управляющей компании «Ингосстрах-инвестиции». Колочинский напоминает, что в регионах, где маржа застройщиков часто не превышает 7–10%, а из-за низкого уровня доходов населения цена продаж строго ограниченна, не получается реализовать современные решения в области энергоэффективности и проч. Следовать ESG-стандартам до санкций могли себе позволить только крупные федеральные застройщики. «У нас сравнительно немного офисных зданий класса А, сертифицированных по зеленым стандартам, а объектов, которые соответствовали бы принципам углеродной нейтральности, нет даже на стадии проектирования. Это связано с доступностью и стоимостью энергоносителей в стране», – отмечает Ефимов.

«Сейчас зеленые и социально ответственные проекты все-таки ориентированы на довольно узкий сегмент людей, которые пропагандируют осознанное потребление и для которых цена имеет важное, но не первостепенное значение. Но для многих каждая дополнительная тысяча к стоимости метра значима», – говорит Ольга Орлова, руководитель направления «Промышленность» Института технологий нефти и газа. «Пока «озеленение» объектов недвижимости носит, скорее, маркетинговый характер», – считает Петрова из CBRE. Если говорить о зарубежных инвесторах, то вряд ли сейчас даже соответствие зеленой повестке даст что-то российским компаниям.

«У нас сравнительно немного офисных зданий класса А, сертифицированных по зеленым стандартам, а объектов, которые соответствовали бы принципам углеродной нейтральности, нет даже на стадии проектирования. Это связано с доступностью и стоимостью энергоносителей в стране», – отмечает Ефимов.

«То, что девелопер может продемонстрировать прозрачность ведения бизнеса, является для инвесторов сигналом, что компания развивается в соответствии с принципами устойчивого развития, это позитивно сказывается на репутации. Такая тенденция актуальности не потеряет», – отмечает Могилевцева-Головина из «Сити – XXI век». Банки (Альфа-банк, ВТБ, МКБ, ВЭБ) подтвердили, что при принятии решения о финансировании учитывают ESG-стандарты как влияющие на кредитное качество проектов.

В пресс-службе Альфа-банка сказали о том, что особое значение приобретает сотрудничество с клиентами по развитию проектов, которые направлены на снижение негативного воздействия на окружающую среду. Но при принятии решения о финансировании учитываются многие факторы. Поэтому нельзя сказать, что банк гарантированно выдаст кредит девелоперу с ESG-рейтингом, но плохой кредитной историей, и наоборот.

Сейчас Минстрой вместе с Дом.РФ разрабатывает зеленые стандарты строительства многоквартирных жилых домов. По словам Федорко, их утвердят до конца года. Дом.РФ планирует подать заявку в Росстандарт на разработку зеленого ГОСТ Р для ИЖС. Должна появиться и зеленая ипотека с зеленым проектным финансированием, где будут действовать льготные ставки, но называть даже примерные сроки появления этих новинок в ведомстве не стали.

Продолжат ли девелоперы следовать ESG-стандартам после введения санкций? «Безусловно, в связи с последними событиями возможны корректировки при разработке новых проектов, но сами принципы останутся неизменными», – уверена Могилевцева-Головина.

Константин Ковалев, заместитель гендиректора компании Asterus, отмечает, что «ESG – это в первую очередь про безопасность для здоровья и ограничение негативного воздействия на окружающую среду. Ведущие девелоперы уже достигли определенного уровня «зелености» и в части строительства, и в части создания среды, и других параметров устойчивого развития, в понижении этого уровня нет смысла и необходимости». «Сейчас бизнесу предстоит осознать дальнейшее развитие событий, оценить свои возможности, подстроиться под быстро меняющиеся условия рынка и разработать план развития в новой реальности. Но это не значит, что вся эта повестка станет неактуальной», – предполагает Лукьянова из «Интеко».