Цифровой каркас для недвижимости

Современная недвижимость – это не просто оформленные в бетон места проживания или места приложения труда, утверждают продвинутые девелоперы. Это еще и технологическое пространство, которое умеет подстраиваться под клиентов, будь то горожане или бизнесмены. Цифровизация сейчас рассматривается не только как инструмент, который помогает ускорить, улучшить и упростить операционную деятельность стройкомпаний, но и как средство стимулировать спрос на новые объекты.

Магия цифры

«На заре девелопмента главной задачей застройщика было – построить дом, а клиент потом все ломал до «коробки» и потом под себя обустраивал, – вспоминает Александр Обухов, исполнительный директор MR Group. – За 20 лет девелоперы научились выводить на рынок качественные продукты: с интересными фасадами, МОПами (местами общественного пользования), благоустроенными дворами и хорошими планировками. Следующий шаг – превращение недвижимости в сервисное пространство». Задача не просто поставить «умные» устройства и показать, как они работают, но создать условия для «бесхлопотного использования» квартир, офисов и т.д., – подчеркивает Обухов. «Мы видели, как автомобиль перестал быть куском железа и стал «гаджетом». То же самое сейчас происходит и при создании объектов недвижимости: они пытаются трансформироваться из бетонных коробок в «оцифрованные продукты», – говорит Алексей Зотов, управляющий партнер «Айбим».

Что же такое «гаджет» под названием жилой комплекс либо квартал? Его принципиальное отличие – это множество пользователей, которые уже привыкли через «умное» приложение на смартфоне получать сервисные услуги от управляющей компании, объясняет Павел Кучерук, заместитель генерального директора Alphaopen. А это означает новый подход к проектированию и к эксплуатации». Alphaopen предлагает застройщикам использовать созданный им «технический проект АСУЗ (автоматизированных систем управления зданиями)», утверждая, что он способен «соединить, казалось бы, несоединимое»: требования девелопера и возможности управляющей компании.

«99% опрошенных нами потребителей говорят о том, что при смене квартиры они хотели бы взаимодействовать с управляющей компанией через мобильные приложения», – говорит Светлана Перминова, директор «Юникорна». Девелоперы сейчас движутся в сторону персонификации предложения (это касается и квартир, и офисов), цифровые сервисы, по ее мнению, тоже должны учитывать то, что нужно конечному клиенту.

«Юникорн» вместе с MR Group одним из первых на рынке стал заниматься разработкой концепций и стандартов так называемой смарт-инфраструктуры для девелоперов, сейчас к этой работе подключились «Самолет», «Кортрос», «А 101» и еще несколько крупнейших девелоперов. Для смарт-инфраструктуры сначала формируется общая матрица сервисов, которая затем «накладывается» на конкретный проект, с учетом потребностей его пользователей сокращается до необходимого предела и далее обрастает техническими решениями. К примеру, чтобы в лифте транслировать таргетированную рекламу, нужны устройства, которые на входе идентифицируют человека, далее передадут эти данные на диджитал-экран, и/или будут их транслировать через динамик. Сейчас девелоперы работают не только над разработкой этих стандартов, но также ищут возможности для импортозамещения «выпадающих» из оборота технологий и оборудования.

Существует несколько групп «умных» сервисов. Во-первых, та, что помогает управлять оборудованием непосредственно в квартире: освещение, кондиционирование и т.д. Вторая группа относится к безопасности: доступ к камерам, просмотр архива из мобильного приложения, заказ пропусков, прием звонков с домофонов и т.д. Третий блок связан со взаимодействием с управляющей компанией: передача показаний приборов учета, оплата коммунальных услуг. Четвертая группа фокусируется на общении: домовые чаты, предложения от внешних партнеров, новости. Опросы пользователей показывают, что наиболее ценными и востребованными являются сервисы, связанные с общедомовой безопасностью: люди активно смотрят трансляции с камер, установленных во дворе, на детской площадке, в паркинге. Следующий по популярности – сервис передачи показаний в УК и затем – звонки с домофонов. Все это – уже некий must-have в современной новостройке.

Сила господдержки

Мало создать некие цифровые услуги и предложить их пользователям, необходимо увязать их между собой и выстроить единую систему, которая «свяжет» объекты недвижимости с государственными и частными цифровыми сервисами.

По данным исследования, проведенного группой «Деловой профиль», приоритетными для государства направлениями поддержки цифровой трансформации строительства являются:

• внедрение технологии информационного моделирования объектов капитального строительства на всех этапах жизненного цикла, а также информационных моделей территорий для обеспечения градостроительной деятельности и планирования территорий;

• формирование единого цифрового пространства за счет перевода процедур в сферах строительства в электронный вид и формирования цифровых массивов данных и информационных ресурсов градостроительной информации, общедоступных поисково-справочных платформ и библиотек данных.

Но по результатам первого в России исследования уровня цифровизации девелоперских и строительных компаний, проведенных в конце 2020 г. Strategy Partners совместно с РГУД, готовность российский строителей к переходу на цифровую платформу была не высока и только 4% респондентов можно присвоить высокий уровень цифровизации производственного процесса, лишь 4% компаний широко применяют такие решения в различных корпоративных функциях и 7% полагают, что их компанию можно назвать лидером рынка РФ по внедрению и использованию цифровых технологий. Более 40% компаний в то же время называли цифровую трансформацию стратегическим приоритетом. Хотя согласно исследованию НОСТРОЙ, лишь 20% организаций-участников указали, что используют технологии информационного моделирования (ТИМ) при строительстве.

Проблема в том, что за последние несколько месяцев многие зарубежные вендоры ушли либо ограничили использование лицензий в России. Приостановил работу американский Autodesk – крупнейший поставщик программного обеспечения для проектирования. Продукты компании AutoCAD, Revit, BIM 360 активно используются проектировщиками и разработчиками в качестве ядра или элементов местных программных продуктов.

Коммерческие компании, не попавшие под санкции, на данный момент не ощутили значимых изменений в рабочем процессе. «Мы инвестировали в ПО на перспективу, лицензии у нас никто не отбирает. Если необходимо, можем докупить необходимые ключи в том числе у европейских поставщиков», – рассказывает Дмитрий Лучанский, директор блока управления стоимостью и бюджетирования проектов ГК «Спектрум». Компания начала интеграцию и объединение платформ по BIM-проектированию с платформами по стоимостному инжинирингу с января 2022 г.

Коммерческие проектные и девелоперские компании продолжают работать с привычным ПО, параллельно изучая и тестируя российский софт. Но пока не спешат на него переходить. Как объясняет Александр Осипов, гендиректор «Академии БИМ», компании уже вложились и в программное обеспечение, и в обучение кадров, а любые перемены затратны. «Для перехода на новый продукт требуется не меньше 3-4 месяцев – чтобы изучить альтернативные программы, скорректировать привычные процессы, – говорит Зотов из «Айбим». – Сейчас ситуация с зарубежными вендорами в подвешенном состоянии. Но девелоперам лучше подготовить план «Б» на случай, если придется полностью менять импортное ПО на российское, и программные продукты на замену лучше выбрать заранее. И затем – провести обучение сотрудников и приступить к выполнению пилотного проекта».

Продолжает использовать имеющиеся лицензии на  продукты Autodesk и «Самолет». «У российских продуктов есть некоторые «белые пятна» – потребности, которые они закрыть не могут», – говорит Лилия Федотова, директор по проектированию группы «Самолет». Не видит в ближайшем времени возможность замены иностранных решений для некоторых узких отраслей и Петр Манин, эксперт ТК-505 «Информационное моделирование» Минстроя России. Например, реализуемые компанией Ansys сложные физические расчеты энергоэффективности, когда необходимо понять, как тепло уходит через стены здания. Или тяжелые машиностроительные САПРы, такие как Catia, решения Siemens и РТС. В то же время эксперты говорят про окно возможностей для российский разработчиков и стимул для технологического роста рынка.

На сессии «Импортозамещение технологий: строим цифровой «каркас» для отрасли» III Российского форума по инновациям в недвижимости, организованного «Ведомостями» в мае, Олег Щепалин, ИТ-директор Дом.РФ, заявил о готовности ведомства стать тестовой площадкой для российских ИТ-продуктов на самой ранней стадии их разработки: «Мы выступаем в роли полигона для перспективных решений». Замглавы Минстроя РФ Константин Михайлик на конференции «Цифровая индустрия промышленной России» 3 июня заявил, что зарубежные системы проектирования в стройке можно 100% заместить российскими.

По данным Михаила Викторова, президента «Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования» (НОТИМ), на переоформление лицензий в средней проектной организации уходит от 1,5 до 2 млн руб. Тем не менее, по его словам на VI конференции «BIM&BЕM 2022. Импортозамещение» в мае, в течение 1-1,5 лет не менее 60% проектных компаний и заказчиков должны перейти на российский софт.

В Москве департамент предпринимательства и инновационного развития предоставляет московским компаниям и индивидуальным предпринимателям субсидию, компенсирующую до 95% затрат на обучение сотрудников. Лимит субсидии на одну компанию до 10 млн руб., на одного сотрудника – до 120 000 руб.

В настоящее время для поиска и выбора российских ПО существуют несколько реестров. Основной из них – единый реестр российских программ для ЭВМ и БД.  Помимо этого, Минстрой и Дом.РФ разработали собственные реестры.

Когда все свое

В стране есть вполне достойные продукты в области цифровых технологий, способные удовлетворить потребности в импортозамещении, объединить функции и бизнес-логику контроля и управления комплексными системами безопасности (подсистемы СКУД, ОПС, СОТ, ПОС и др.), а также обеспечить функционирование центров мониторинга инженерных систем (подсистемы SCADA, BMS и др.), считает Александр Медведев, директор по информационным технологиям Asterus. В части облачных разработок эксперт упоминает платформу Tangl и Pilot-BIM для работы с BIM-данными и последующей обработки информационной модели.

Безопасность хранения данных – важная составляющая. Но по мнению Осипова, сейчас для строительной индустрии практически нет российсиких облачных систем, способных заменить иностранные. Не хватает, по его мнению, и российских программ для работы архитектора по визуализации. По мнению Федотовой, разработки Unigine.com позволяют выполнять высококачественную фотореалистическую 3D-визуализацию. Но для того, чтобы ее можно было применять, надо прорабатывать возможность интеграции.

Трудности перехода

Еще один фактор медленного разворота в сторону российского софта BIM специалистами, проектировщиками и архитекторами – привычка пользователя. «Когда у бизнеса в свободном доступе находится удобный и глобально признанный программный комплекс, сложно выделить время и деньги на тестирование аналогов, – объясняет Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects. – Даже если они обладают определенными преимуществами, то с ними плохо знакомы подрядчики и контрагенты, что значительно усложняет координацию проектов».

«Российское ПО пока проигрывает зарубежным аналогам по скорости его освоения и внедрения в проектировочные процессы», – говорит Александр Стариков, партнер архитектурного бюро Syntaxis.

Федотова обращает внимание, что заместить можно практически любой продукт, но важно понимать, что теряешь при такой замене. Специалисты и компании боятся потерять комфорт работы, который был у них с зарубежным ПО. Но чем больше компаний будут работать по российским программам, тем лучше последние будут становиться благодаря доработкам и обратной связи.

Нащупывая, куда двигаться, специалисты проводят в популярных для проектировщиков телеграм-каналах опросы, кто и какими продуктами пользуется в работе в данный момент.  Из 1585 участников анонимного опроса телеграм-канала «Просто о BIM» продолжили работать в Revit 45%, о переходе на российский софт задумываются всего 8%, обучение работе на российском ПО начали 5% и только 3% уже моделируют в нем. Любопытную статистику по работе на лицензированном ПО до и после санкций получил в результате анонимного опроса в своем блоге на дзен-канале Вадим Муратов, преподаватель и руководитель отдела разработки BIM-моделей компании BIM2B. Из 406 респондентов 57,6% имели лицензии на все программы.  Совмещали лицензированные и пиратские копии 28% , использовали полностью ПО без лицензии 13,5% . После санкций это соотношение изменилось: 65%  продолжили работать в лицензированном ПО, 17,7%  совмещают лицензионные продукты и копии без лицензий, и 13,3 % продолжили использовать пиратские копии. На российские лицензии перешли 3,9% опрошенных.