Ставки сделаны, льгот больше нет

Давайте посмотрим на предпосылки к свертыванию самой популярной социально-экономической программы последних двух лет.

Массовое строительство всегда являлось драйвером роста экономики. Одно рабочее место в строительстве формирует до 5 в смежных отраслях –  производстве строительных материалов, транспорте, ЖКХ. Поэтому решение правительства РФ о введении льготной ипотеки в сложный для экономики 2020 г. выглядит вполне логичным. Тем более, что это  решало  и важнейшую социальную проблему – обеспечить людей качественным жильем. По данным ЦИАН, две трети российских семей – 16,5 млн – планируют приобретение квартиры или дома.

На момент начала программы льготной ипотеки в апреле 2020 г. ключевая ставка Банка России составляла  4,5%, а 1 кв. м новостройки в Москве стоил  185 000 руб. За 2020 г., по данным Эксперт РА, банки выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн руб. Это превышает показатели 2019 г. на 35% в количественном и на 51% в денежном выражении. Взрывному росту способствовало то, что благодаря государственной программе ипотечная ставка кредитования в России впервые оказалась менее 7% годовых. Это вызвало ажиотажный спрос на первичную недвижимость и, как следствие, рост цен на нее. По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке только в IV квартале 2020 г. выросла на 23%.

Доступность кредитных ресурсов привела к тому, что в ипотечном  портфеле банков появились кредиты с высоким уровнем риска. Уже в октябре 2020 г. ЦБ отметил рост простроченной задолженности в 5%. Это заставило банки ужесточить подход к одобрению ипотечных заявок.

С начала 2021 г. регулятор начал повышать ключевую ставку в попытке обуздать инфляцию.

Подогреваемый ипотекой спрос на жилье сказался и на росте цен на строительные материалы, которые дорожали еще и потому, что поднялись мировые цены на них. За первую половину 2021 г. основные строительные материалы подорожали в 2-2,5 раза. Больше всего – арматура и трубы, они вдвое выросли в цене. На 60-70% – гидроизоляционные материалы и утеплитель, на 40-70% – изделия из дерева. Такого шокового роста цен на стройматериалы не фиксировалось за последние 20 лет. В итоге цены на недвижимость в Москве, которые за 2020 г. подросли на 13%, за 9 месяцев текущего года подскочили еще на 32%, достигнув исторического максимума в 302 000 руб. за кв. м.

Вот на этом фоне  регулятор семь раз за год поднял ключевую ставку, увеличив ее до 8,5%.

Что это означает для девелоперского рынка? Дальнейшее удорожание жилья, связанное с ростом фондирования, упирается в платежеспособный спрос. По прогнозу аналитиков Дом.РФ, ставки ипотечного кредитования в следующем году поднимутся до 10%, что отсекает значительную часть потенциальных клиентов и снижает спрос на новостройки. Особенно ярко эта тенденция проявится в регионах, куда из столиц, после изменения программы льготного кредитования, перетекла ипотечная активность.

Для крупных игроков это грозит снижением маржинальности – проекты, рассчитанные в 2020 г., не укладываются в экономику 2022-го.

Наибольшие трудности на этом рынке испытают небольшие игроки. Компании, которые имеют две-три строительные площадки, могут просто не потянуть их завершение и будут вынуждены искать покупателей на эти объекты. Таким образом, рынок придет в определенный баланс.

Есть ли возможность по-прежнему поддержать экономическую активность путем масштабного строительства? Да, это возможно, если разработать и грамотно реализовать программу льготной ипотеки для индивидуального жилищного строительства. Главный вызов для реализации такого проекта – разработка типовой проектно-строительной документации домов различных серий (сборник с типовыми проектами для ИЖС, прошедшими экспертизу, планируют опубликовать в начале следующего года. В него войдут проекты, победившие в конкурсе индивидуальных и малоэтажных домов, который провел Дом.РФ при поддержке Минстроя и Минпромторга России – «Ведомости. Недвижимость»). Это позволило бы банкам максимально оперативно оценивать новостройки в качестве залога. К тому же такое строительство создаст рабочие места в регионах и повысит качество жизни в малых городах.  Не исключаю, что такой проект будет пользоваться спросом даже при высокой ключевой ставке: стоимость нового дома в районном центре Иркутской области будет все равно ниже, чем квартира-студия в Москве, а в социальном смысле собственный дом решает проблемы семей более качественно.

В любом случае ипотечный рынок в 2022 г. ожидает сжатие. Но это для долгосрочных перспектив это лучше, чем «мыльный пузырь» необеспеченного кредитования жилья.