Гостеприимство ограниченных возможностей

Никогда еще российская туристическая отрасль не переживала таких потрясений, как в последние годы. С одной стороны – огромные перспективы развития за счет внутреннего спроса, с другой – многократное снижение внешнего потока туристов. Ближайшие годы станут ответом на вопрос, сможет ли отрасль перестроиться с помощью господдержки и упрочить позиции – или останется периферийным звеном российской экономики.

В том, что сфера туризма все эти годы была недофинансирована и недоинвестирована, согласны многие эксперты рынка недвижимости. Марина Смирнова, партнер и руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership (CMWP, до апреля 2022 г. Cushman & Wakefield), напоминает, что многие россияне предпочитали отдыхать за рубежом. Разворот в сторону внутреннего туризма начался после 2014-2015 гг. В 2020 г. пандемия этот тренд поддержала и усилила. В стране начали принимать меры поддержки для инвесторов, готовых развивать необходимую туристическую инфраструктуру. Смирнова перечисляет пункты, которые реализуются или намечены к реализации в ближайшем будущем: на федеральном уровне стратегия развития отражена в Национальном проекте «Туризм и индустрия гостеприимства» и госпрограмме «Развитие туризма», вступившей в силу в январе 2022 г. Так, постановление правительства №141 от 9 февраля 2021 г. предлагает инвесторам в проекты, «необходимые для устойчивого развития внутреннего и въездного туризма», компенсации ставок по банковским кредитам до 3-5% годовых в рублях. Кредит предлагается сроком на 15 лет. По мнению эксперта, это самая существенная поддержка за все время. В октябре были одобрены кредиты на сумму свыше 140 млрд руб. по 38 первоочередным проектам. В настоящий момент рассматривается (законопроект прошел второе слушание в Госдуме) возможность освобождения от НДС для гостиниц, кемпингов. Нулевая ставка будет действовать пять лет с момента ввода объектов в эксплуатацию, в том числе после реконструкции.

Марина Найштут, директор  отдела стратегического консалтинга и индустрии гостеприимства CBRE, отмечает, что многое будет зависеть от самой доступности кредитов на строительство и оснащение отелей. Ведь несмотря на рост спроса, сроки окупаемости полноценных гостиничных проектов – не менее 10-15 лет.

Среди региональных мер поддержки: возмещение затрат на коммуникации для приоритетных проектов, предоставление участков под строительство гостиниц вне конкурса, освобождение от налога на недвижимость на 5-10 лет, снижение налога на прибыль и ставок единого социального налога (ЕСН). Наиболее заметный в этом списке пункт – снижение налога на недвижимость. В консалтинговой компании ricci cсылаются на практику создания туристических особых экономических зон (ОЭЗ), например, в Калининграде или в регионе Минеральных вод, с освобождением от налога на имущество до 10 лет и понижением ставок по налогу на прибыль.

В Калининграде в последние годы два-три года число гостей увеличилось на 10%, загрузка отелей составляла 71%, сообщал «Интерфакс» со ссылкой на министра культуры и туризма региона Андрея Ермака.  В этом году город планирует принять рекордные 2 млн туристов. Сейчас в области имеется 319 коллективных средств размещения с общим номерным фондом 8221 единиц. Если удастся реализовать все намеченное, то область выйдет на новый туристический уровень.

По данным мэрии Кисловодска, в первом полугодии 2021 г. здесь отдохнули почти 140 000 человек. Санатории и гостиницы курорта были загружены на 70%, сообщала ГТРК «Ставрополье». Сейчас в каждом из городов Кавказских минеральных вод (Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск) подбирают площадки для развития, ставка делается на создание нового. Наиболее конкретные планы связаны с  юго-востоком Кисловодска, где рядом с поселком Нарзанным планируют создать международный медицинский кластер «Солнечная долина».

За городом и в городе

Одна из важных тенденций, которую выделяют эксперты, – внутренний туризм становится более массовым и менее дорогим. Интересы потребителя и бизнеса в этом сходятся: ни та, ни другая сторона не располагают большими возможностями. Конечно, ключевым драйвером в развитии индустрии останутся крупные курортные проекты, которые смогут вывести индустрию на новый уровень, считает Наталья Розенблюм, директор по гостиничному консалтингу Knight Frank. Однако на возведение и обустройство каждого такого объекта требуется минимум три года и приличные бюджеты, поэтому акцент может быть сделан на развитии легковозводимых гостиничных объектов – кемпингов, глэмпингов (более дорогой вариант палаточного отдыха). Сейчас, по словам аналитиков, глэмпингов появляется все больше, в том числе круглогодичных. Это позволяет привлекать к «дикому» отдыху группу гостей с более высокими доходами и продвигать объекты во все сезоны.

В городских локациях, по мнению Яны Кузиной, партнера консалтинговой компании ricci, для инвесторов  останется интересным сегмент мини-отелей и хостелов в привлекательных центральных локациях. По словам Кузиной, предпочтения клиентов вынужденно меняются: поток командировочных снижается, и наоборот, возрастает популярность индивидуальных запросов (сегмент Leisure).

Растет интерес к кондо-отелям, в которых лоты проданы частным собственникам и переданы в централизованное управление оператору. По словам Розенблюм, формат набирает популярность, поскольку позволяет инициатору проекта еще до ввода объекта в эксплуатацию апартаменты продавать, значительно улучшая показатели экономической эффективности. Частные инвесторы за счет этого актива могут диверсифицировать портфель. Все это дает толчок к развитию как курортных, так и городских территорий.

Третий вектор развития – усиление спроса на загородные отели. В Knight Frank прогнозируют интерес к площадкам, расположенным в курортно-рекреационных местах, к проектам на базе устаревших домов отдыха, пионерских лагерей. Это может стать более выгодным, чем возведение объектов на новых, порой менее привлекательных участках. Кроме природных достоинств, такие площадки уже имеют необходимые коммуникации (вода, электричество и т.п.), что особенно важно для проектов.

Розенблюм уверена в ренессансе санаторно-курортного сегмента. Сейчас в связи с пандемией значительно снизился возраст отдыхающих. Объекты размещения стали предлагать все больше коротких программ пребывания как ответ на запрос молодых гостей, которые не могут себе позволить двух-трехнедельный отпуск, предпочитая приезжать на четыре-пять дней несколько раз в год. С омоложением состава туристов связан и тренд на развитие рекреационной инфраструктуры, которая должна быть более разнообразной, чтобы привлечь гостей, поездивших по странам и континентам. Рядом с местами размещения нужны рестораны, спортивные, исторические, развлекательные объекты – тогда локация становится действительно привлекательной для туристов из России.

Чудеса редевелопмента

Разномастная застройка российских городов и пригородов подчас служит не лучшим фоном для достопримечательностей. Могут ли новые условия простимулировать процессы реконструкции объектов для расширения возможностей туристической сферы? Эксперты расходятся во мнениях на этот счет. Президент РГУД Александр Шарапов пока не усматривает тотального интереса к редевелопменту: «новое строительство всегда дешевле реконструкции». Хотя исторический центр может стать исключением, что подтверждает собственный пример Шарапова: Vertical Boutique (четыре звезды, 82 номера) открылся после реконструкции в здании административного корпуса Таганской тюрьмы на улице Малые Каменщики. Площадь здания 1908 г. постройки – всего около 2000 кв. м. Шарапов считает, что перспективными в  ближайшее время могут стать лайфстайл-отели и коливинги. Основные путешественники сегодня – это люди в возрасте до 35 лет, у которых на первом плане саморазвитие и карьера, а не рождение детей, объясняет он. Поэтому юниты в таких объектах временного размещения могут быть небольшой площади, что компенсируется существенно более широкой по сравнению с «классическими» отелями инфраструктурой в местах общего пользования.

Реконцепция современных форматов в связи с пандемией, – это то, чего ожидали многие эксперты. Особенно в отношении торговых объектов в связи со снижением их посещаемости. Сейчас с российского рынка уходят зарубежные ритейлеры, и в ТРЦ до 50% магазинов стоят закрытыми. Однако говорить о том, что ТЦ можно массово переделать в отели, вряд ли возможно. Хотя и такие примеры есть, рассказывает Смирнова. В Рязани торговый центр был переоборудован под отель, но это оказалось дорого и не эффективно. Наоборот, в 1990-е гг. старые отели довольно активно превращали в офисы и магазины, что, правда, не предполагало никакой перестройки, гостиничные номера просто обставляли офисной мебелью. Это было выгодно для собственников, но такой формат не обеспечивал должного качества недвижимости и создавал много проблем для функционирования объекта.

Гибкость и оперативность

Пока даже специалисты не понимают, в каких условиях придется вести бизнес владельцам и операторам отелей – и на что могут рассчитывать инвесторы в этом сегменте. Кузина лишь напоминает, что выживание бизнеса в кризисные времена зависит от эффективной организации всех процессов и гибкости. «В наших апарт-отелях мы сумели перевести основной объем договоров аренды с краткосрочных (на несколько дней) на среднесрочные (до месяца). За счет этого средняя загрузка в них – более 70%, что выше среднерыночной», – делится Шарапов.

Гибкость придется проявлять и в связи с тем, что командировочных постояльцев в российских гостиницах становится меньше. Если деловая активность будет снижаться, то ставка на мероприятия, под которые отели сдают конференц-залы и переговорные, становится не актуальна. Сдавать рестораны для банкетов и свадеб станет более надежной возможностью заработать.

Меняется и горизонт планирования поездок. Потенциальные гости уже бронируют номер не за пару месяцев, а за пару дней. Это вносит изменения в работу объекта размещения, переводя систему принятия заявок в формат «горячей линии».